Was sind die Pflich­ten des Ver­mie­ters?

Eine Immobilie ist eine Anlagemöglichkeit für dein Geld. Dabei solltest du bei allen Vorteilen die Verpflichtungen nicht aus den Augen verlieren. Welche Pflichten mit dem Eigentum und der Unterschrift eines Mietvertrags auf dich zukommen, liest du in folgendem Beitrag.

Als Vermieter:in bist du gesetzlich verpflichtet, die vermietete Immobilie in einem sicheren und bewohnbaren Zustand zu halten. Diese Pflicht beginnt mit der Wohnungsübergabe und endet nicht mit dem Abschluss des Mietvertrags – sie begleitet dich über die gesamte Dauer des Mietverhältnisses hinweg. Besonders im Fokus stehen dabei die Verkehrssicherung, der Brandschutz, funktionierende Versorgungsleitungen und der bauliche Zustand. 

Die Verkehrssicherungspflicht ist eine der zentralen Pflichten für Vermieter:innen. Sie besagt: Du musst dafür sorgen, dass keine Gefahren von deinem Grundstück oder Gebäude ausgehen.

Das betrifft etwa:

• Streupflicht im Winter auf Gehwegen oder Zufahrten
• lose Dachziegel oder herabfallende Äste
• Beleuchtung im Treppenhaus und Eingangsbereich
• marode Geländer, Stufen oder Böden
  

In allen Bundesländern gilt inzwischen eine Rauchmelderpflicht. Als Vermieter:in bist du verantwortlich für:

• die fachgerechte Installation der Rauchwarnmelder in den vorgeschriebenen Räumen (z. B. Schlaf- und Kinderzimmer, Flure)
• die Funktionsfähigkeit – je nach Bundesland bedeutet das auch: regelmäßige Wartung und Batteriewechsel
  

Als Vermieter:in musst du gewährleisten, dass Stromzähler, Wasseruhren und Heizkostenverteiler zugänglich und funktionstüchtig sind. Dazu gehören:

• regelmäßige Wartung und ggf. Austausch defekter Geräte
• Zugang ermöglichen für Ablesedienste
• technische Anlagen auf dem aktuellen Stand halten

Wichtig: Werden Verbrauchsdaten nicht korrekt erfasst, kann das Abrechnungen verzögern oder rechtlich angreifbar machen.

Du bist verpflichtet, die Immobilie in einem Zustand zu halten, der die vertragsgemäße Nutzung ermöglicht. Das heißt, du haftest als Vermieter:in für Schäden in folgendem Ausmaß:

• Beseitigung von Mängeln und Schäden, die nicht durch den:die Mieter:in verursacht wurden
• Erhalt der Bausubstanz, Fenster, Türen, Heizungs- und Sanitäranlagen
• Reaktion auf Mängelanzeigen innerhalb angemessener Frist

Kleinreparaturen (z. B. Lichtschalter, Wasserhahn tropft) kannst du im Mietvertrag bis zu einer gewissen Höhe auf die Mieter:innen übertragen. Entscheidend: Es muss klar geregelt und rechtlich zulässig sein.

Ein Mietverhältnis beginnt nicht erst mit dem Einzug – sondern mit einem rechtlich sauberen Mietvertrag. Als Vermieter:in hast du dabei bestimmte Pflichten, aber auch Gestaltungsspielräume. Die richtige Vorbereitung schützt dich vor späteren Konflikten.

Der Mietvertrag muss keine bestimmte Form haben – schriftlich ist aber dringend zu empfehlen. Er sollte alle zentralen Punkte klar und eindeutig regeln:

• Mietbeginn und Dauer (bei Zeitmietverträgen mit Begründung)
• Miethöhe, Nebenkosten, Zahlungsart
• Kaution
• Nutzung (z. B. ausschließlich zu Wohnzwecken)
• Schönheitsreparaturen / Kleinreparaturen
• Tierhaltung, Untermiete, Hausordnung
  

Als Vermieter:in bist du verpflichtet, bei der Wohnungsbesichtigung und spätestens zum Vertragsschluss einen gültigen Energieausweis vorzulegen (§ 80 GEG) und bestimmte Angaben daraus in Anzeigen zu veröffentlichen (z. B. Endenergiebedarf, Heizungsart).

Fehlt diese Information, drohen Bußgelder von bis zu 15.000 €.

Außerdem musst du vor Vertragsabschluss auf Folgendes hinweisen:

• vorhandene Baulasten (bei Gewerbemietverhältnissen)
• bestehende Mängel, die dir bekannt sind
• eventuelle Mietrückstände vorheriger Mieter (wenn relevant)

Du darfst in der Hausordnung Regelungen zum Zusammenleben treffen, z. B.:

• Ruhezeiten
• Treppenhausreinigung (wenn im Vertrag vereinbart)
• Nutzung von Gemeinschaftsflächen (Waschraum, Fahrradkeller)

Aber Achtung: Hausordnungen dürfen nicht einseitig neue Pflichten für Mieter:innen einführen. Sie sind nur verbindlich, wenn sie Vertragsbestandteil sind.

Wenn Mieter:innen ein berechtigtes Interesse haben (z. B. finanzielle Gründe, Trennung), darfst du die Untermiete nicht grundlos verweigern.
Deine Pflichten als Vermieter:in:

• Zustimmung erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht
• Verweigerung nur bei wichtigen Gründen, z. B. Überbelegung oder Zweifel an der Person

Du kannst Bedingungen stellen – etwa, dass Name und Dauer schriftlich mitgeteilt werden.

Katzen und Kleintiere (z. B. Hamster, Wellensittiche) darfst du nicht pauschal verbieten – sie gelten als „vertragsgemäß“. Bei Hunden oder exotischen Tieren darfst du die Haltung aber von deiner Zustimmung abhängig machen.

Tierhaltung im Mietvertrag – was ist erlaubt? – Das kommt auf das Tier und bei größeren Tieren auf dich an.

Als Vermieter:in entscheidest du selbst, wem du deine Immobilie vermietest. Wichtig ist, dass die Auswahl nachvollziehbar und sachlich begründet ist – zum Beispiel auf Basis von Bonität, Beruf oder persönlichem Eindruck.

Bestimmte Gründe wie Herkunft, Religion oder Geschlecht dürfen dabei laut Allgemeinem Gleichbehandlungsgesetz (AGG) keine Rolle spielen. In der Praxis reicht meist ein einfaches „Die Wohnung ist bereits vergeben“, um die Auswahl diskret zu gestalten.

Als Vermieter:in legst du nicht nur die Miethöhe fest, sondern verwaltest auch finanzielle Themen wie Kaution, Nebenkosten und mögliche Mietanpassungen. Dabei gelten bestimmte rechtliche Rahmenbedingungen, die du kennen solltest – sonst riskierst du unnötige Streitigkeiten oder formale Fehler.

Grundsätzlich kannst du die Miethöhe bei Neuvermietung frei vereinbaren – es sei denn, die Wohnung liegt in einem Gebiet mit Mietpreisbremse. Dann darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB).

Wichtig:

• Ausnahmen gelten z. B. für Neubauten (Baujahr nach 2014) oder umfassend modernisierte Wohnungen.
• Mieter:innen können zu viel gezahlte Miete zurückfordern – auch rückwirkend, wenn die Bremse verletzt wurde.
  

Du darfst eine Kaution von maximal drei Nettokaltmieten verlangen (§ 551 BGB). Diese kann in drei Raten gezahlt werden – die erste mit Beginn des Mietverhältnisses.

Als Vermieter:in bist du verpflichtet:

• die Kaution getrennt von deinem Vermögen und zinsbringend anzulegen (z. B. Sparkonto)
• sie nach Ende des Mietverhältnisses zeitnah zurückzuzahlen – abzüglich berechtigter Forderungen (z. B. offene Nebenkosten, Schäden)

Frist für Rückzahlung: In der Regel 3–6 Monate – je nach Abrechnungs- oder Prüfungsbedarf.

Du darfst die Miete während eines laufenden Mietverhältnisses unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen – aber nie willkürlich. Gängige Gründe für eine Mieterhöhung sind:

1. Mieterhöhung an die Vergleichsmiete: Was ist erlaubt?
 

• Maximal 20 % Mieterhöhung in 3 Jahren (in vielen Städten: nur 15 %)
• Frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung
• Schriftlich und mit Begründung, z. B. Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten

Achtung: In Regionen mit „Kappungsgrenze“ gilt der abgesenkte Wert von 15 % – das betrifft viele Großstädte und Ballungsräume.

2. Mieterhöhung nach Modernisierung

Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete übertreffen.

• Zur Modernisierung zählen Wärmedämmung, neue Fenster oder die neue Heizungsanlage.
• Du darfst 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen
• Vorherige Ankündigungspflicht: mindestens 3 Monate vorher

3. Staffel- oder Indexmiete
 

• Bei Neuvertragsabschluss kann eine automatische Steigerung der Miethöhe vereinbart werden
• Bei der Staffelmiete werden die jeweiligen Erhöhungen im Mietvertrag vereinbart, bei der Indexmiete folgen die Erhöhungen dem Verbraucherpreisindex.
• Muss klar, schriftlich und transparent geregelt sein

Nebenkosten sorgen regelmäßig für Streit – dabei ist vieles gesetzlich klar geregelt. Als Vermieter:in hast du die Pflicht, eine transparente, vollständige und fristgerechte. Betriebskostenabrechnung sicherzustellen. Gleichzeitig hast du das Recht, viele dieser Kosten auf deine Mieter:innen umzulegen – aber nur, wenn sie vorher vertraglich vereinbart wurden. 

Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen z. B.:

• Grundsteuer
• Wasserversorgung
• Heizkosten
• Müllabfuhr
• Gebäudereinigung
• Hauswart
• Aufzug
• Gemeinschaftsstrom (z. B. Flurbeleuchtung)

Die Betriebskostenabrechnung muss den Mieter:innen spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen (§ 556 BGB). Versäumst du diese Frist, verlierst du das Recht auf Nachforderungen – es sei denn, du trägst keine Schuld an der Verspätung (z. B. weil ein Messdienst zu spät liefert).

Die Abrechnung muss folgende Punkte enthalten:

• Abrechnungszeitraum
• Gesamtkosten je Kostenart
• Verteilerschlüssel
• Anteil der Mieter:innen
• geleistete Vorauszahlungen
• eventuelle Nachzahlung oder Gutschrift

Zu den nicht umlagefähigen Kosten gehören:

• Verwaltungskosten
• Rücklagen für Instandhaltung
• Reparaturen
• Bankgebühren
• Porto oder Telefonkosten für die Abrechnung

Solche Kosten sind mit der Miete abgegolten – sie dürfen nicht zusätzlich berechnet werden.

Bei gewerblich vermieteten Flächen gelten andere Regelungen als bei Wohnimmobilien. So kannst du die Nebenkostenabrechnung für das Gewerbe freier gestalten – auch Einzelposten wie Verwaltung oder Instandhaltung können umgelegt werden, wenn im Vertrag ausdrücklich vereinbart.

Nicht jede Mietbeziehung verläuft reibungslos – und irgendwann endet sie. Ob durch ordentliche Kündigung, Mietrückstand oder den Tod eines Mieters: Als Vermieter:in hast du auch hier klare Pflichten und formale Vorgaben zu beachten.

Kommt es im Haus zu anhaltender Lärmbelästigung, unerlaubter Untervermietung oder wiederholten Pflichtverletzungen, bist du als Vermieter:in verpflichtet, dem nachzugehen.

In solchen Fällen ist eine Abmahnung der erste Schritt – schriftlich, konkret und dokumentiert.

Nur, wenn die Abmahnung wirkungslos bleibt, ist eine Kündigung rechtlich haltbar.

Eine reguläre Kündigung durch den Vermieter ist nur zulässig, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt (§ 573 BGB). Der häufigste Fall: Wohnung kündigen wegen Eigenbedarf.

• Du musst den Eigenbedarf begründet, nachvollziehbar und individuell darlegen.
• Vage Aussagen („für ein Familienmitglied“) reichen nicht aus.
• Eigenbedarfskündigung trotz Härtefall auf Mieterseite (z. B. hohes Alter, Krankheit)? – Die Kündigung kann unwirksam sein.

Zahlt dein:e Mieter:in zu wenig Miete, darfst du das nicht einfach hinnehmen. Ab einer Zahlungsverzugsgrenze von zwei Monatsmieten ist sogar eine fristlose Kündigung möglich.

Verstirbt ein:e Mieter:in, geht das Mietverhältnis auf Erben oder Haushaltsangehörige über – nicht automatisch an dich zurück. Eine Kündigung ist nach dem Mietertod nur unter engen Voraussetzungen möglich.

Egal ob Kündigung wegen Eigenbedarf, Pflichtverstoß oder Zahlungsverzug: Die Kündigung muss immer schriftlich, handschriftlich unterschrieben und rechtzeitig zugestellt sein.
Die gesetzlichen Kündigungsfristen hängen von der Mietdauer ab – bei langfristigen Mietverhältnissen bis zu 9 Monate.

Am Ende des Mietverhältnisses muss die Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben werden. Als Vermieter:in hast du das Recht auf eine mängelfreie Rückgabe – aber auch die Pflicht, den Zustand fair zu beurteilen und korrekt zu dokumentieren.

Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber dringend zu empfehlen – für Mieter:innen und Vermieter:innen. Darin wird der Zustand der Wohnung bei Rückgabe festgehalten:

• Raumweise Kontrolle von Böden, Wänden, Fenstern, Türen, Geräten
• Dokumentation von Schäden oder Abnutzungen
• Zählerstände (Strom, Wasser, Heizung)
• Anzahl übergebener Schlüssel

Oft glauben Vermieter:innen, dass Mieter:innen verpflichtet sind, beim Auszug zu streichen oder zu renovieren – das stimmt so nicht immer.

Entscheidend ist:

• Was steht im Mietvertrag?
• War die Wohnung bei Einzug renoviert?
• Wie alt sind die letzten Renovierungen?

Viele Standardklauseln zu Schönheitsreparaturen wurden von Gerichten für unwirksam erklärt – etwa starre Fristen oder pauschale Renovierungspflichten.

Mieter:innen müssen alle übergebenen Schlüssel zurückgeben – einschließlich Nach- oder Ersatzschlüssel.
Fehlt ein Schlüssel, darfst du unter Umständen die Kosten für einen Schlossaustausch von der Kaution einbehalten – vor allem bei Schließanlagen.

Als Vermieter:in kannst du eine Immobilie durch Modernisierungen im Wert steigern, den Energieverbrauch senken und die Wohnqualität verbessern. Einige Maßnahmen sind freiwillig – andere inzwischen gesetzlich vorgeschrieben, etwa durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Wer modernisiert, hat Rechte – aber auch Pflichten gegenüber den Mieter:innen. 

• Instandhaltung dient dem Erhalt des ursprünglichen Zustands (z. B. defekte Heizung reparieren).
• Modernisierung verbessert den Zustand der Wohnung oder spart Energie (z. B. neue Fenster, Wärmedämmung, PV-Anlage).

Warum das wichtig ist: Nur bei echten Modernisierungen darfst du unter bestimmten Bedingungen einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen (§ 559 BGB).

Willst du modernisieren, musst du deine Mieter:innen mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich informieren – mit folgenden Angaben:

• Art und Umfang der Maßnahme
• voraussichtlicher Beginn und Dauer
• erwartete Mietsteigerung (falls geplant)
• Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht der Mieter:innen

Ohne ordnungsgemäße Ankündigung kannst du keine Mieterhöhung durchsetzen – und riskierst Mietminderung während der Arbeiten.

• Du darfst 8 % der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umlegen.
• Bei der Mieterhöhung nach Modernisierung gilt ein monatlicher Höchstsatz von 3 €/m² (bzw. 2 €/m² bei niedriger Ausgangsmiete)
• Nur echte Modernisierungskosten zählen – keine Instandhaltung oder Wartung

Das GEG verpflichtet Vermieter:innen in bestimmten Fällen zu energetischen Nachrüstungen – auch unabhängig von einer Modernisierung.

Beispiele:

• Dämmung ungedämmter oberster Geschossdecken (§ 47 GEG)
• Austausch alter Öl- oder Gasheizungen nach 30 Jahren (§ 72 GEG)
• Dämmung von Heizungsrohren in unbeheizten Räumen
• Eigentümerwechsel-Pflichten: Wer ab 2024 ein Haus kauft, muss u. a. Heiztechnik anpassen (§ 71a GEG)

Diese Pflichten gelten unabhängig vom Mietverhältnis – Verstöße können Bußgelder nach sich ziehen.

• Freiwillige Modernisierung verbessert den Wohnwert und kann die Miete erhöhen – aber nur mit Ankündigung und gesetzlicher Grundlage.
• Gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen (GEG) sind unabhängig vom Mietvertrag verpflichtend – hier trägst du als Eigentümer:in die volle Verantwortung.

Vermieter:in zu sein bedeutet mehr als Einnahmen zu generieren – es geht auch um Verantwortung, Organisation und rechtliche Sorgfalt. Wer seine Pflichten kennt und proaktiv handelt, schützt sich vor finanziellen Risiken, Abmahnungen oder rechtlichen Auseinandersetzungen. Gleichzeitig sichern eine klare Kommunikation und rechtssichere Verträge ein gutes Miteinander mit den Mieter:innen – und damit langfristigen Vermietungserfolg.