Miet­er­hö­hung – Rech­te, Fris­ten & Pflich­ten für Ver­mie­ter und Mie­ter

Eine Mieterhöhung wirft Fragen auf – bei Vermieter:innen ebenso wie bei Mieter:innen. Trotz klarer gesetzlicher Vorgaben besteht oft Unsicherheit: Wann ist eine Erhöhung erlaubt, wie hoch darf sie ausfallen, und was ist zu tun, wenn man als Mieter:in betroffen ist?

Dieser Ratgeber beantwortet die wichtigsten Fragen rund um die Mieterhöhung – verständlich, strukturiert und mit Blick auf beide Seiten des Mietverhältnisses.

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Mieterhöhungen sind in Deutschland gesetzlich geregelt und nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Damit eine Erhöhung wirksam ist, müssen konkrete Bedingungen erfüllt sein – etwa bestimmte Fristen, Begründungen und gesetzliche Höchstgrenzen.

Die wichtigsten Grundlagen und Gründe im Überblick:

Die zentralen gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung finden sich in den Paragrafen § 557 bis § 561 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Darin ist unter anderem geregelt:

• Wann eine Mieterhöhung erfolgen darf (z. B. nach Einzug oder letzter Erhöhung)
• Wie sie begründet werden muss (z. B. mit Mietspiegel oder Vergleichswohnungen)
• Wie viel die Miete maximal steigen darf (Kappungsgrenze: 15 %–20 % in drei Jahren)
• Welche Fristen für Ankündigung und Zustimmung gelten

Diese Regeln gelten für private Mietverhältnisse – bei gewerblicher Vermietung gelten andere Rahmenbedingungen.

Vermieter:innen dürfen die Miete nur aus bestimmten, rechtlich erlaubten Gründen erhöhen.

Die häufigsten Anlässe sind:
 

• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
  → Wenn die aktuelle Miete unter dem Durchschnitt vergleichbarer Wohnungen liegt
• Staffelmiete oder Indexmiete
  → Erhöhungen sind vertraglich geregelt – z. B. jährlich oder gekoppelt an die Inflation
• Modernisierungsmaßnahmen
  → Wenn etwa die Energieeffizienz verbessert oder der Wohnwert gesteigert wird
• Gestiegene Betriebskosten
  → kann zu einer höheren Warmmiete führen, ist aber keine klassische „Mieterhöhung“

Die Begründung muss immer nachvollziehbar und dokumentiert sein – andernfalls ist die Mieterhöhung rechtlich anfechtbar.

Die zulässige Höhe einer Mieterhöhung ist gesetzlich begrenzt – und hängt davon ab, auf welcher Grundlage sie erfolgt. Entscheidend ist, ob es sich um eine Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete handelt, nach einer Modernisierung oder im Rahmen einer Staffelmiete. Besonders wichtig sind dabei die Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse.

Wird die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst (§ 558 BGB), gilt:

• Die Miete darf innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % steigen.
• In Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze sogar nur bei 15 %.
• Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen.
• Insgesamt muss die Miete nach einer Erhöhung mindestens 15 Monate unverändert bleiben.

Diese Kappungsgrenze gilt nicht bei Staffelmietverträgen oder Indexmieten – dort ist die Erhöhung vertraglich geregelt.

Die Begriffe Kappungsgrenze und Mietpreisbremse werden oft verwechselt – sie regeln aber unterschiedliche Situationen:

• Kappungsgrenze
  → Gilt bei laufenden Mietverhältnissen: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nur um 15 % bis 20 % steigen – je nach Region.
• Mietpreisbremse
  → Gilt bei Neuvermietung in angespannten Wohnungsmärkten. Hier darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ausnahmen gelten u. a. bei umfassender Modernisierung oder wenn zuvor schon eine höhere Miete gezahlt wurde.

Tipp: Ob deine Stadt zur Mietpreisbremse zählt, erfährst du im Mietpreisbremse-Überblick von ImmoScout24.

Mieterhöhungen sind nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig – dazu gehören gesetzliche Mindestfristen, eine schriftliche Ankündigung sowie ein zulässiger Grund. Auch nach einem Eigentümerwechsel gelten die gleichen Regeln. Entscheidend ist immer: Wurde die Mieterhöhung korrekt angekündigt und fristgerecht umgesetzt?

Vermieter:innen dürfen die Miete nur dann erhöhen, wenn bestimmte zeitliche Voraussetzungen erfüllt sind:

• Frühestens 12 Monate nach Einzug oder letzter Mieterhöhung darf eine neue Mieterhöhung angekündigt werden.
• Zwischen zwei Mieterhöhungen muss die Miete mindestens 15 Monate unverändert bleiben (§ 558 Abs. 1 BGB).
• Die Ankündigung muss schriftlich erfolgen – per Brief oder E-Mail ist zulässig.
• Die Mieter:innen haben danach eine Zustimmungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats.

Beispiel:
Geht die Mieterhöhung am 3. April zu, läuft die Frist bis zum 30. Juni. Ab Juli wäre die neue Miete gültig – vorausgesetzt, die Mieter:innen stimmen zu.

Ja – ein Eigentümerwechsel ändert nichts an den bestehenden Mietverträgen. Das regelt § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“). Neue Eigentümer:innen treten automatisch in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters oder der Vermieterin ein.

Das bedeutet:

• Die Miete darf nicht allein wegen des Eigentümerwechsels erhöht werden.
• Auch neue Vermieter:innen müssen sich an die gesetzlichen Vorgaben zur Mieterhöhung halten – inklusive Fristen, Begründungen und Kappungsgrenze.

Tipp für Mieter:innen: Prüfe bei einer Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel sorgfältig, ob die Formalien eingehalten wurden. Ist das nicht der Fall, kannst du der Erhöhung widersprechen.

Wie oft die Miete steigen darf, hängt davon ab, welche Art von Mietvertrag vorliegt – und aus welchem Grund die Erhöhung erfolgt. Besonders wichtig ist bei Standardmietverträgen die sogenannte Kappungsgrenze, die Erhöhungen innerhalb eines Drei-Jahres-Zeitraums begrenzt.

Im klassischen Mietverhältnis (ohne Staffel- oder Indexvereinbarung) gilt:

• Die Miete darf frühestens 12 Monate nach Einzug oder letzter Erhöhung erneut erhöht werden.
• Die Miete muss dabei mindestens 15 Monate unverändert bleiben.
• Innerhalb von drei Jahren darf sie nicht um mehr als 20 % steigen – in vielen Städten sogar nur 15 % (Kappungsgrenze).

Diese Grenzen gelten nur bei Erhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei anderen Erhöhungsarten – wie Modernisierung oder gestiegenen Betriebskosten – gelten abweichende Fristen.

Damit eine Mieterhöhung nicht unwirksam ist, musst du dich als Vermieter:in an die Fristen und zeitlichen Abstände halten. Diese sind wie folgt:

Nicht nur inhaltlich solltest du dich an die rechtlichen Vorgaben halten, sondern auch in der Form deiner Mieterhöhungsankündigung. Sie muss schriftlich erfolgen. Ob als klassischer Brief oder E-Mail ist dabei unerheblich.

Normalerweise solltest du auch genau begründen, warum und auf welcher Grundlage du die Miete anheben willst. Bei der Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete musst du beispielsweise darlegen, wie du sie ermittelt hast. Ausnahmen bilden Staffel- und Indexmiete, bei denen bereits im Mietvertrag die Mieterhöhung festgelegt ist. Während bei der Staffelmiete keine besondere Ankündigung erforderlich ist, genügt bei der Indexmiete eine schriftliche Erhöhungserklärung mit Verweis auf den Vergleichsindex.

Die Mieterhöhung gibt trotz klarer rechtlicher Vorgaben häufig Anlass zu Streit zwischen Vermieter- und Mieterpartei. Für Vermietende ist es darum sehr wichtig, alle möglichen Fallstricke von Vornherein zu vermeiden. Ein Fallstrick ist laut Stiftung Warentest, dass die Mieterhöhung bei einem Viertel aller Fälle zu großzügig ausfällt.

Grund hierfür ist, dass der Mietspiegel falsch angewendet wird oder das angewendete Zahlenwerk nicht mehr gültig ist. Auch müssen in einem Mieterhöhungsverlangen alle Mieter:innen angesprochen werden, die auch im Mietvertrag stehen. 

Du vermeidest Fehler, indem du besondere Sorgfalt walten lässt und dir fachlichen Rat suchst. Wende dich an eine Anwaltskanzlei für Mietrecht oder an einen Verband für Hausbesitzer:innen und lasse deine Mieterhöhungsankündigung prüfen. Es ist ärgerlich, wenn die ganze Mühe in einer Auseinandersetzung mit dem:der Mieter:in endet.

Das Mieterhöhungsschreiben sollte ausführlich, stichhaltig begründet und rechtlich gültig sein. Du darfst es nicht nachbessern, wenn Details fehlen. In dem Fall musst du einen neuen Mieterhöhungsversuch starten. Daher sollte das Mieterhöhungsschreiben von Anfang an korrekt sein.

Die folgenden Elemente sollte das Mieterhöhungsschreiben enthalten:

• Begründung der Mieterhöhung mit entsprechenden Dokumenten als Beweismittel
• genaue Angaben zur Höhe und zum Beginn der Mieterhöhung
• Widerspruchs- und Kündigungsrecht der Mieter:innen
• Bitte um schriftliche Bestätigung der Mieter:innen
• Korrekte Anrede: „An alle Mieter:innen“
• Betreff wählen, um klarzumachen, worum es genau geht, z.B. „Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmiete) zur Wohnung xy“.

Beachte darüber hinaus die folgenden wichtigen Hinweise für das Mieterhöhungsschreiben:

• Stelle klar, dass du die Kappungsgrenze beachtest. Ein Mieterhöhungsverlangen darf frühestens zwölf Monate nach der letzten Anhebung der Miete erfolgen. Zusammen mit der Zeitspanne, nach der die Mieterhöhung dann in Kraft tritt, bleibt die Miete 15 Monate unverändert.
• Weise hin auf den aktuellen Mietspiegel in deiner Gemeinde und achte darauf, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB handelt.
• Begründe detailliert, warum du die Miete erhöhst. Am besten rechnest du vor, dass die derzeitige Miete pro Quadratmeter nicht mehr dem Betrag für vergleichbare Wohnungen entspricht. So beweist du, dass du einen zulässigen Grund für die Erhöhung hast.
• Pass auf, dass die Mietpreisspanne nicht überschritten wird. Eine Erhöhung über die Vergleichsmiete hinaus ist nicht erlaubt.
• Setze den Mieter:innen eine angemessene Frist, bis die Mieterhöhung in Kraft tritt. Die gesetzliche Zustimmungsfrist für Mieter:innen liegt bei drei Monaten.
• Bitte deine Mieter:innen um Zustimmung und betone dabei, dass keine Reaktion als Ablehnung der Erhöhung gewertet wird. Am besten legst du dem Schreiben gleich eine Zustimmungserklärung bei.

Außerdem solltest du auch beachten, dass eine Mieterhöhung nur dann wirksam ist, wenn die Mieter:innen dieser vollständig zustimmen. Falls sie nicht auf dein Schreiben reagieren oder nur teilweise zustimmen, bleibt die letzte Mietvereinbarung wirksam. In diesem Fall musst du die Zustimmung zur Mieterhöhung vor Gericht einklagen.

Wenn du als Vermieter:in auf Nummer sicher gehen willst, solltest du auf eine Vorlage oder ein Muster für Mieterhöhungen setzen. Bei ImmoScout24 kannst du Muster für Mieterhöhungen sowie Vorlagen für Mietverträge und mehr kostenlos herunterladen!

Eine Mietpartei hat verschiedene Möglichkeiten, sich gegen unberechtigte oder übermäßige Mieterhöhungen zu wehren. Bei einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steht Mieter:innen eine Zustimmungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats zu, in der sie die Berechnungen zur Mieterhöhung auf ihre Richtigkeit und Legitimität prüfen können.

Sind im Mieterhöhungsverlangen Berechnungsfehler oder fehlerhafte Begründungen enthalten, können Mieter:innen ihre Zustimmung verweigern oder auch nur teilweise zustimmen. Außerdem gilt es die Kappungsgrenze zu beachten: Steigt die Miete um mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, dann ist die Mieterhöhung nicht gültig. In Städten und Gemeinden mit angespannter Wohnraumsituation kann die Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent liegen.

Sollte die angekündigte Mieterhöhung gerechtfertigt sein, aber wollen Mieter:innen die erhöhte Miete nicht zahlen, können sie von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen (§ 561 BGB). Innerhalb der Zustimmungsfrist können Mieter:innen bis zum Ablauf des übernächsten Monats das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.

Eine außerordentliche Kündigung wegen einer Mieterhöhung ist bei Index- und Staffelmietverträgen nicht möglich! Auch bei Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen sollten Mieter:innen das Schreiben zur Mieterhöhung genau prüfen: Rechtfertigen die Maßnahmen eine Mieterhöhung nach § 559 BGB? Ist die Berechnung der neuen Miethöhe korrekt? Wurden die Modernisierungsmaßnahmen nach gesetzlichen Maßgaben formgerecht angekündigt?

Die dreimonatige Frist zur Mieterhöhung kann sich gemäß § 559b Abs.2 BGB um sechs weitere Monate verlängern, wenn: 

• der:die Vermieter:in die Modernisierung nicht nach den Vorgaben des § 555c BGB angekündigt hat oder
• die tatsächlich erhöhte Miete die angemeldete Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent übersteigt.
  

Eine Mieterhöhung nach einem Eigentumswechsel ist nur im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen des BGB möglich.

Das heißt, neue Eigentümer:innen einer Mietimmobilie müssen sich genauso wie die alten Vermieter:innen an geltende Gesetze halten. Hier greift § 566 BGB mit dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der Eigentumswechsel an sich rechtfertigt also keine Mieterhöhung und ändert auch nichts an den Rechten und Pflichten, die sich für beide Parteien aus dem Mietvertrag ergeben.

Wenn ein sogenannter Härtefall vorliegt, müssen Mieter:innen der Mieterhöhung nicht zustimmen. Dies ist etwa bei Schwangerschaften und Krankheiten der Fall. Auch dann, wenn die neue Miete mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens ausmacht, ist ein Härteeinwand nach Mieterhöhung gerechtfertigt.

Jede vierte Mieterhöhung ist fehlerhaft. Laien fällt das nicht auf. Daher solltest du dich von einem Mietrechtsspezialisten beraten lassen, wenn du die Mieterhöhung nicht akzeptieren willst. Falsch zu reagieren, zieht nämlich hohe Kosten nach sich.

Eine Zustimmung ist auch dann wirksam, wenn der:die Vermieter:in diese Mieterhöhung nicht hätte verlangen dürfen. Forderst du es heraus und verweigerst eine korrekte Mieterhöhung, kann der:die Vermieter:in klagen und es kommen Gerichtskosten und Rechtsanwaltshonorare auf dich zu.

Richtig ist, erst einmal gar nicht zu antworten, insbesondere, wenn die Mieterhöhung nicht rechtsgültig ist. Damit verschaffst du dir Zeit zur genauen Prüfung der Mieterhöhung und die Miete bleibt vorerst auf dem alten Stand.