Miet­er­hö­hung nach Ei­gen­tü­mer­wech­sel: Was gilt recht­lich?

Darf ein:e neue:r Eigentümer:in komplett neue Regeln aufstellen? Nein, denn auch wenn dein Miethaus verkauft wird, gelten immer noch die Reglungen deines Mietvertrags. Mieterhöhungen, Modernisierungen oder Kündigungen sind nur unter bestimmten Umständen. Lies in diesem Ratgeber, wie du dich gegen unzulässige Forderungen wehren kannst.

Nein, jedenfalls nicht ohne deine Zustimmung. Solltest du ein Schreiben bekommen, in dem etwas von „Anpassungen“ oder „neuen Konditionen“, prüfe genau, was damit gemeint ist. Hole dir im Zweifel rechtliche Beratung, zum Beispiel vom Mieterverein, Verbraucherzentrale oder von einem Anwalt oder einer Anwältin. Grundsätzlich bleiben alle Reglungen gültig: Miete, Nebenkosten, Mietdauer, Kündigungsausschluss, Index- oder Staffelmietklauseln. Gemäß § 566 BGB gehen beim Verkauf eben alle Rechte und Pflichten auf den:die Käufer:in einer Immobilie über.

Wenn die neuen Eigentümer:innen einen „neuen Vertrag“ mit anderen Konditionen abschließen möchten, bist du nicht verpflichtet, den Änderungen zuzustimmen. Wenn du mit den alten Vertragsbedingungen zufrieden bist, kannst du jede Vertragsänderung ablehnen. Ohne deine Zustimmung können die Konditionen des Mietvertrags nicht abgeändert werden.

Es gilt grundsätzlich: Die neuen Eigentümer:innen treten in den bestehenden Mietvertrag ein, sie dürfen dir nicht einfach kündigen. Eine Kündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig: Beispielweise darf dir wegen Eigenbedarf oder wegen wirtschaftlicher Verwertung gekündigt werden.

Was genau bedeuten Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung?

• Eigenbedarf wird es genannt, wenn der:die Eigentümer:in die Wohnung für sich selbst oder nahe Familienangehörige benötigt. 
• Wirtschaftliche Verwertung, wenn er:sie das Haus etwa abreißen oder grundlegend umbauen möchte.

Achtung: Eine Ausnahme vom strengen Kündigungsschutz besteht bei Zwangsversteigerungen. Wenn die Immobilie, in der du lebst, zwangsversteigert wurde, räumt das Gesetz (§ 57a ZVG) den neuen Besitzer:innen ein Sonderkündigungsrecht ein. Dann darf der:die Käufer:in des Objekts das Mietverhältnis zum nächstmöglichen gesetzlichen Termin kündigen. Zwangsversteigerungen kommen aber selten vor. In der Regel  gilt für dich: Solange du deine Pflichten als Mieter:in erfüllst, kann dir nicht einfach gekündigt werden.

Die neue Eigentümer:innen dürfen nicht nach Gutdünken die Miete erhöhen. Eine Mieterhöhung ist nur unter den Voraussetzungen des § 558 BGB möglich. Die Voraussetzungen sind:

• Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein.
• Die letzte Mieterhöhung muss mindestens ein Jahr zurückliegen.
• Die Erhöhung darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.
• Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 Prozent, in angespannten Wohnungsmärkten sogar nur um 15 Prozent erhöht werden (Kappungsgrenze).
   

Im Laufe der Zeit kann der:die neue Vermieter:in eine Mieterhöhung nach den gesetzlichen Vorgaben aussprechen. Hast du einen Staffelmietvertrag oder eine Indexmiete vereinbart, steigen deine Mieten zu festgelegten Zeitpunkten bzw. gemäß Preisindex. Es spielt dann keine Rolle, ob es neue Eigentümer:innen gibt.

Nach einer Modernisierung ist eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zulässig. Wichtig für Mieter:innen: Auch hier gelten strenge Regeln: Der:die Vermieter:in muss geplante Modernisierungen mindestens drei Monate im Voraus schriftlich ankündigen (§ 555c BGB) und kann danach die Miete erhöhen. Gut zu wissen: Dein:e Vermieter:in darf die Jahresmiete um höchstens acht Prozent der tatsächlichen Investitionskosten erhöhen. Es muss sich allerdings um eine „echte Modernisierung“ handeln, zum Beispiel Wärmedämmung, neue Fenster oder Barrierefreiheit. Instandhaltungen wie das Streichen der Fassade zählen nicht dazu. Und: Die Maßnahme muss mindestens drei Monate im Voraus schriftlich angekündigt werden.

Ein:e neue Besitzer:in deines Mietshauses ist kein Grund irgendwas zu übereilen. Warte ab, bis du offizielle Post bekommst, entweder vom:von der bisherigen oder neuen Vermieter:in erhältst. In der Regel wirst du schriftlich über den Eigentümerwechsel und den neuen Bankverbindungen informiert. Sollte der:die neue Vermieter:in eine Mieterhöhung ankündigen oder dir kündigen wollen, überprüfe, ob das rechtens ist. Eine Mieterhöhung muss den oben genannten Kriterien entsprechen.

Um deine Rechte durchsetzen zu können, solltest du dich über Mieterrechte informieren. In Deutschland sind Mieter:innen prinzipiell geschützt. Sollte der:die neue Vermieter:in versuchen, unsachgemäße Forderungen zu stellen, kannst du mit deinem Wissen selbstbewusst auftreten oder dir Hilfe holen, entweder bei deinem ansässigen Mieterbund, bei der Verbraucherzentrale oder einer juristischen Fachperson.