Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te: So er­mit­telst du die Miet­er­hö­hung kor­rekt

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Sie ergibt sich aus den Mieten, die in den letzten sechs Jahren für vergleichbare Wohnungen in derselben oder einer ähnlichen Gemeinde gezahlt wurden.

Egal, ob du ein Haus oder eine Wohnung vermietest – an der ortsüblichen Vergleichsmiete kommst du nicht vorbei. Sie ist die zentrale Grundlage, wenn du die Miete anpassen willst.

Um sicherzustellen, dass Wohnungen tatsächlich vergleichbar sind, fließen sechs zentrale Merkmale in die Berechnung ein:

1. Lage
2. Größe
3. Ausstattung
4. Beschaffenheit
5. Art der Mietimmobilie
6. Energetischer Zustand

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist also ein Durchschnittswert, der viele Einflussfaktoren bündelt – und dadurch auch gewissen Schwankungen unterliegt. Deshalb solltest du regelmäßig prüfen, ob deine aktuelle Miete noch im Rahmen liegt.

Mietspiegel sind nicht einheitlich aufgebaut – jede Stadt oder Gemeinde stellt sie etwas anders dar. Damit du dich schnell zurechtfindest, zeigen wir dir Schritt für Schritt, wie du die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen kannst.

Ein Beispiel mit konkreten Zahlen hilft dir dabei, einen angemessenen Mietpreis für deine Immobilie zu ermitteln – rechtssicher und nachvollziehbar.

Im ersten Schritt suchst du im Mietspiegel deiner Stadt oder Gemeinde nach der passenden Tabelle – abgestimmt auf die Lage deiner Wohnung.

Je nachdem, ob sich deine Immobilie in Berlin-Bernau oder im Prenzlauer Berg befindet, kann der Quadratmeterpreis stark variieren. Häufig ist die Wohnfläche das wichtigste Kriterium: Kleinere Wohnungen haben oft einen höheren Preis pro Quadratmeter als größere.

Zusätzliche Preisunterschiede ergeben sich durch das Baujahr oder das Jahr, in dem die Wohnung bezugsfertig wurde.

Mietpreisermittlung mit Schritt-für-Schritt-Anleitung

Nicht alle Mietspiegel liefern sofort eine fertige Zahl. Oft musst du den Wert selbst schrittweise berechnen. So funktioniert es in unserem Beispiel:

Tabelle 1:
Ermittlung der Basis-Nettokaltmiete in Euro je Quadratmeter nach Wohnfläche

Die Basismiete ist die reine Nettokaltmiete – ohne Zu- oder Abschläge.

In unserem Fall hat die Wohnung 85 m² Wohnfläche. Laut Tabelle beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete als Basiswert 8,88 €/m² pro Monat.

Zuschläge und Abschläge werden im Mietspiegel entweder in Prozent, in Eurobeträgen oder mit einem Punktesystem dargestellt.

Am Ende wird der gesamte Zuschlagswert auf die Basis-Nettokaltmiete aufgerechnet oder davon abgezogen.

Tabelle 2:  
Zu- bzw. Abschläge der Basis-Nettokaltmiete nach Baujahr 

Die Wohnlage hat großen Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Deshalb unterscheiden viele Mietspiegel einzelne Stadtteile oder teilen das Wohnungsangebot in „einfache“, „mittlere“ oder „gehobene“ Lagen ein.

Die ortsübliche Miete bezieht sich also nicht nur auf die Wohnung selbst, sondern immer auch auf den Standort – also auf den Straßenzug, das Viertel oder die städtebauliche Umgebung.

Beispiele für Lagekategorien:

• In München unterscheidet der Mietspiegel zwischen sechs Wohnlagen: „einfach“, „durchschnittlich“, „gut“, „beste“ sowie „zentral durchschnittlich“ und „zentral gut/beste“.
• In Hamburg ist die Einteilung schlichter: „normale“ und „gute“ Wohnlagen.
• In Berlin gibt es die Dreiteilung: „einfach“, „mittlere“ und „gute“ Lage.

Nicht jeder Mietspiegel weist die Lage direkt aus. In solchen Fällen musst du den Lagezuschlag separat berechnen, z. B. mithilfe einer Merkmalstabelle. In unserem Beispiel ist die Lage einer von vielen Zuschlagsfaktoren.

Tabelle 3:
Zuschläge und Abschläge je nach Lage der Immobilie

Die Ausstattung deiner Wohnung hat großen Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Alles, was über den Standard hinausgeht – wie hochwertige Materialien oder moderne Technik – kann Zuschläge rechtfertigen. Umgekehrt führen einfache oder veraltete Ausstattungsmerkmale häufig zu Abschlägen.

Typische Merkmale, die bewertet werden:

• Art des Gebäudes (z. B. Altbau, Neubau, Reihenhaus)
• Ausstattung von Küche, Bad und WC
• Qualität der Bodenbeläge und Innentüren
• Wärme- und Schallschutz
• Heizungsart und Warmwasserversorgung

In vielen Mietspiegeln findest du eine Checkliste mit Zu- und Abschlägen – entweder in Prozent, Eurobeträgen oder Punkten. Du gehst die Liste durch, addierst Zuschläge und ziehst Abschläge ab. So lässt sich die ortsübliche Miete exakt berechnen – individuell für dein Objekt.

Tabelle 4:

Zuschlags- und Abschlagsmerkmale bei Ausstattung & Zustand

Wenn du als Vermieter:in eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchsetzen willst, gelten klare Fristen und Regeln:

• Eine Mieterhöhung ist frühestens ein Jahr nach Einzug oder nach der letzten Erhöhung möglich.
• Die Miete muss insgesamt 15 Monate lang unverändert bleiben – inklusive Zustimmungsfrist (§ 558 Abs. 1 BGB).
• Die Erhöhung muss begründet sein – z. B. mit dem Mietspiegel oder einem Sachverständigengutachten.

Außerdem gilt die sogenannte Kappungsgrenze:
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht mehr als 20 % steigen. In angespannten Wohnungsmärkten kann die Grenze auf 15 % gesenkt sein.

Für Neuvermietungen gilt zusätzlich die Mietpreisbremse:
Hier darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – sofern das jeweilige Bundesland diese Regelung aktiviert hat.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das Fundament jeder rechtskonformen Mieterhöhung. Sie basiert auf objektiven Vergleichswerten – aus dem Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten – und berücksichtigt Lage, Größe und Ausstattung deiner Immobilie.

Mit ihr kannst du die Miete fair anpassen, ohne das Mietrecht zu verletzen. Gleichzeitig schützt sie Mieter:innen vor unangemessenen Preissteigerungen.

In Städten ohne Mietspiegel stehen dir mit Vergleichsmieten oder Sachverständigengutachten praktikable Alternativen zur Verfügung. Eine transparente, nachvollziehbare Berechnung hilft, Streitigkeiten zu vermeiden und sorgt für Rechtssicherheit auf beiden Seiten.