Woh­nung ver­mie­ten: Schritt für Schritt zum neu­en Mie­ter

Erstelle eine ansprechende Anzeige, um deine Wohnung potenziellen Mieter:innen vorzustellen.

Nutze vorteilhafte Bilder, die alle Räume zeigen, und achte darauf, alle Angaben wahrheitsgemäß auszufüllen. Stelle sicher, dass ein aktueller Energieausweis vorliegt, und definiere im Vorfeld deine Wunschmieter-Kriterien. Eine aussagekräftige Anzeige hilft dir, die richtigen Mieter:innen zu erreichen.

Damit dein Wohnungsinserat zum gewünschten Erfolg führt, solltest du unbedingt folgende Punkte nennen:

• Mietpreis, Nebenkosten, Quadratmeterzahl, Ausstattung, Lage, Grundriss
• Attraktivität und Vorzüge der Wohnung hervorheben (Gibt es ein neu saniertes Badezimmer? Ist es eine besonders helle Wohnung? Gibt es eine Einbauküche? Usw.)
• Tageslicht-Fotos von jedem Raum veröffentlichen
• Inserat an die Interessen der Zielgruppe anpassen
• Kennzahlen des Energieausweises sind verpflichtend: Art des Energieausweises, Baujahr des Gebäudes, Energieträger, Endenergieverbrauch oder -bedarf und Energieeffizienzklasse.
  

Als Vermieter:in musst du beachten, dass die Einnahmen aus der Wohnungsvermietung versteuert werden. Die Höhe der Steuer für die Vermietung deiner Wohnung hängt von deinen Einnahmen und von deiner Einkommenssteuerklasse ab. 

Grundsätzlich musst du nur die Einnahmen versteuern, die sich aus der Nettokaltmiete abzüglich weiterer Ausgaben ergeben. Um die zu versteuernden Mieteinnahmen der Wohnung zu senken, darfst du in der Anlage V bei der Steuererklärung Werbungskosten geltend machen. So sparst du Steuern.

Diese Werbungskosten kannst du geltend machen:

• Reparaturkosten
• Kosten für den Energieausweis
• Kosten für Instandhaltung
• Fahrtkosten
• Grundbuchgebühren
• Grundsteuer
• Hausmeisterkosten
• Instandhaltungsrücklage
• Nebenkosten
• Schuldzinsen

Weitere Informationen findest du im Beitrag „Wohnung vermieten und Steuern“. Dort erfährst du auch, wie du bei der Abschreibung des Gebäudewertes korrekt vorgehst.

Sorge dafür, dass du geeignete Mieter:innen auswählst.

Sortiere potenzielle Interessent:innen aus, vereinbare Besichtigungstermine und führe diese persönlich durch. Triff auf Grundlage der Unterlagen und Eindrücke eine fundierte Entscheidung.

Es hat sich eine ganze Reihe Interessent:innen gemeldet? Wunderbar! Plane Einzeltermine, um die potenziellen Mieter:innen besser kennenzulernen. Vermeide Sammeltermine, um dir ein differenziertes Bild zu machen.

Empfehlungen für die Wohnungsbesichtigung:

• Halte die Wohnung sauber, gut gelüftet und beleuchtet.
• Bereite alle wichtigen Informationen vor:
  • Mietpreis mit Heiz- und Nebenkosten
  • Wohnfläche
  • Energieverbrauch und Energieausweis
  • Angaben zu Nebenräumen, Parkmöglichkeiten und Hausordnung
  • Vorteile der Wohnung und Lage (z. B. ÖPNV-Anbindung)

Führe die Gespräche selbst, um deine potenziellen Mieter:innen persönlich kennenzulernen. Sei freundlich, aber bleibe professionell. Vermeide private Gespräche und kommentiere nicht, warum jemand ausgewählt wird.

Weiterführende Informationen: Besichtigungstermine planen.

Nach der Besichtigung ist es an der Zeit, die passenden Mieter:innen auszuwählen. Verlasse dich dabei nicht allein auf Sympathie oder Menschenkenntnis. Fühle potenziellen Mieter:innen stattdessen auf den Zahn, um spätere Probleme zu vermeiden.

Fragen, die du stellen kannst:

• Für wie viele Personen suchen Sie eine Wohnung?
• Haben oder planen Sie Haustiere?
• Spielen Sie oder Ihre Familienmitglieder Musikinstrumente? Wenn ja, welche?
• Aus welchen Gründen endet Ihr bisheriges Mietverhältnis?
• Wie heißt Ihr:e bisherige:r Vermieter:in?
• Sind Sie mit einer Mieterbonitätsprüfung einverstanden?
• Ist gegen Sie ein Insolvenzverfahren anhängig?

Weiterführende Informationen: Vermieterfragen bei Besichtigungsterminen.

Benötigte Unterlagen:

• Mieterselbstauskunft (Download PDF)
• Personalausweis
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
• Bonitäts-Check
• Einkommensnachweise der letzten drei Monate

Versicherungen: Weise darauf hin, dass eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung sinnvoll ist. Überlege auch, selbst eine Wohngebäudeversicherung und Grundbesitzerhaftpflicht abzuschließen, die zudem umlagefähig sind.

Prüfe sorgfältig die Bonität und Unterlagen deiner potenziellen Mieter:innen, bevor du eine Zusage gibst. Erstelle einen rechtlich einwandfreien Mietvertrag, der alle wichtigen Punkte regelt, und bereite die Datenschutzinformation vor. Führe die Vertragsunterzeichnung persönlich durch.

• Schriftliche Vereinbarung: Der Mietvertrag sollte immer schriftlich vorliegen, um die Rechte und Pflichten beider Parteien klar zu regeln.
• Arten von Mietverträgen: Überlege, ob ein Standardmietvertrag, Staffelmietvertrag oder Indexmietvertrag für deine Situation geeignet ist.
  Beispiel:
  1. Standardmietvertrag: Die Miete bleibt stabil, mit begrenzten Erhöhungsmöglichkeiten.
  2. Staffelmietvertrag: Legt regelmäßige, vorher festgelegte Mieterhöhungen fest.
  3. Indexmietvertrag: Kopplung der Miete an den Lebenshaltungsindex.
• Nebenkostenregelung: Definiere im Mietvertrag klar die Vorauszahlungen für Nebenkosten. Setze diese realistisch an, um spätere Nachforderungen zu vermeiden.
• Mietkaution: Vereinbare vertraglich eine Kaution von maximal drei Monatskaltmieten, um finanzielle Sicherheit zu gewährleisten. Die Kaution wird häufig als Barkaution hinterlegt und sollte separat vom Vermögen des:der Vermieters:in angelegt werden.

Hausordnung nicht vergessen

• Die Hausordnung regelt das Miteinander in der Hausgemeinschaft. Sie ist ein schriftlicher Bestandteil des Mietvertrags.
• Beispiele: Nutzung von Gemeinschaftsräumen, Treppenhausreinigung oder Winterdienst.
  

Organisiere eine strukturierte Wohnungsübergabe. Erstelle ein detailliertes Übergabeprotokoll, dokumentiere die aktuellen Zählerstände und übergebe die Schlüssel persönlich. Vergiss nicht, die Wohnungsgeberbescheinigung auszuhändigen, damit die neuen Mieter:innen sich anmelden können.

Punkte, die im Übergabeprotokoll festgehalten werden sollten:

• Zählerstände für Strom, Gas, Wasser oder Fernwärme
• Zahl der übergebenen Schlüssel mit Schlüsselnummern
• Bestehende Mängel
• Fotos und Videos der Mängel
• Anwesende Personen
• Datum und Uhrzeit
• Unterschrift von Vermieter:in und Mietpartei

Vergiss nicht, die Wohnungsgeberbescheinigung auszuhändigen, damit die neuen Mieter:innen sich anmelden können.

Nach der Vermietung ist eine professionelle Verwaltung des Mietverhältnisses wichtig.

Lege alle relevanten Daten in einem digitalen Verwaltungstool wie VermietenPlus an. Informiere den Wärmeversorger über einen Mieterwechsel und richte einen Mieteingangs-Check ein, um pünktliche Zahlungen zu überwachen.

• Mietzahlungen überwachen: Automatisierte Tools wie Mietzahlungstracker können helfen, Mieteingänge zu überwachen und Erinnerungen zu senden.
• Kommunikation pflegen: Halte regelmäßig Kontakt mit deinen Mieter:innen, um kleinere Probleme frühzeitig zu lösen.
• Reparaturen organisieren: Notiere Instandhaltungsaufgaben und setze Prioritäten für deren Umsetzung.
• Relevante Versicherungen prüfen: Regelmäßige Überprüfung von Mietausfallversicherung, Wohngebäudeversicherung und anderen wichtigen Policen.
• Regelmäßige Abrechnungen: Stelle sicher, dass Nebenkostenabrechnungen termingerecht und korrekt erfolgen.
  

Das Vermieten einer Wohnung ist eine anspruchsvolle Aufgabe, die jedoch mit guter Planung und den richtigen Werkzeugen effizient gemeistert werden kann. Wenn du die sechs Schritte dieses Leitfadens befolgst, kannst du deine Wohnung erfolgreich und stressfrei vermieten. Eine klare Kommunikation, rechtlich sichere Dokumente und die Berücksichtigung steuerlicher Vorteile helfen dir, langfristig von deiner Vermietung zu profitieren.