Im­mo­bi­lie er­folg­reich ver­mie­ten: Der Rat­ge­ber von der An­zei­ge bis zur Steu­er

Eine Immobilie zu vermieten bietet sowohl Chancen als auch Herausforderungen. Neben der Möglichkeit, regelmäßige Einnahmen zu erzielen, erfordert die Vermietung eine sorgfältige Planung und umfassende Organisation. Rechtliche Vorgaben, administrative Aufgaben und steigende Kosten stellen Vermieter:innen immer wieder vor neue Hürden. In diesem Ratgeber zeigen wir dir, wie du Schritt für Schritt erfolgreich vermietest, rechtlich abgesichert bleibst und deine Immobilie optimal nutzen kannst. 

Die Vermietung einer Immobilie bietet viele Chancen, erfordert aber auch Sorgfalt und Planung. Egal ob es sich um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück handelt – die folgenden Punkte sind entscheidend für einen erfolgreichen Start:

1. Zielsetzung klären: Möchtest du mit der Vermietung primär Einnahmen erzielen oder die Immobilie langfristig erhalten? Deine persönliche Situation und Ziele sollten die Basis deiner Entscheidung bilden.
2. Marktanalyse durchführen: Prüfe den Mietspiegel in deiner Region, um die optimale Miethöhe festzulegen. Eine zu hohe Miete schreckt Interessenten ab, während eine zu niedrige Miete deine Mietrendite schmälert.
3. Rechtliche Voraussetzungen klären: Stelle sicher, dass deine Immobilie alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt, z. B. in Bezug auf den Energieausweis oder die Mietpreisbremse.
4. Praktische Planung: Vom Exposé über die Mietersuche bis hin zum Mietvertrag – eine strukturierte Vorgehensweise spart dir später viel Aufwand. Konkrete Tipps dazu findest du in den folgenden Abschnitten.

Die Entscheidung, ob Vermietung oder Verkauf für dich sinnvoller ist, hängt auch von deiner finanziellen Situation ab. Wenn du unsicher bist, lies den Leitfaden „Haus vermieten“, um die Vor- und Nachteile beider Optionen abzuwägen.

Du möchtest deine Wohnung vermieten und suchst nach dem:der perfekten Mieter:in? Mit diesen drei Schritten legst du die Grundlage für ein erfolgreiches Mietverhältnis:

• eine angemessene Miethöhe festlegen
• eine ansprechende Anzeige erstellen
• Wohnungsbesichtigung: Vorbereitung, Planung, Durchführung

Die folgenden Abschnitte unseres Blogbeitrags geben dir einen guten Einstieg in die Kernthemen. Weiterführende Informationen findest du in folgenden Beiträgen:

Der erste Schritt zu einem guten Mietvertrag ist eine realistische und marktgerechte Miethöhe. Ein zu hoher Preis schreckt Interessent:innen ab, während ein zu niedriger deine Rendite schmälert. Hier erfährst du, wie du die optimale Miete bestimmst:

• Regionale Orientierung: Schau dir den Mietspiegel deiner Stadt an – hier findest du die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese wird durch Faktoren wie Lage, Größe und Zustand deiner Immobilie beeinflusst.
• Mietpreisbremse beachten: Liegt deine Immobilie in einem Gebiet mit Mietpreisbremse? Dann darf der Mietpreis maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Extras berücksichtigen: Möblierte Wohnungen oder besondere Ausstattungen (z. B. Fußbodenheizung) können den Mietpreis erhöhen. Informiere dich, welche Regelungen hier gelten.

Tipp: Nutze Online-Tools wie „Mietpreise Deutschland“ von ImmoScout24, um die Miethöhe zu kalkulieren oder hole dir Expertenrat ein.

Jetzt wird es kreativ: Deine Immobilienanzeige ist der erste Eindruck, den potenzielle Mieter:innen von deinem Angebot bekommen. Ein gelungenes Exposé hebt die Vorteile deines Objekts hervor und zieht die passende Zielgruppe an. So geht’s:

• Aussagekräftiger Titel: Wähle eine Überschrift, die Interesse weckt und die Zielgruppe anspricht, z. B. „Moderne 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon in zentraler Lage“.
• Starke Fotos: Investiere Zeit in hochwertige Bilder. Zeige deine Immobilie sauber, gut beleuchtet und aus den besten Perspektiven.
• Wichtige Infos: Nenne die Größe der Immobilie, Anzahl der Zimmer, besondere Ausstattungen und die Energieeffizienzklasse. Details wie Stellplätze oder ein Garten sollten ebenfalls erwähnt werden.

Tipp: Schau dir Beispiele für erfolgreiche Anzeigen an, um dich inspirieren zu lassen. Um hohe Reichweiten zu erzielen, solltest du auf online Anzeigen setzen.

Eine gute Wohnungsbesichtigung entscheidet darüber, ob ein:e Interessent:in sich für dein Objekt begeistert. Gleichzeitig lernst du deine:n potenzielle:n Mieter:in kennen.

So bereitest du dich vor:

• Makellose Präsentation: Räume auf, lüfte und sorge für ausreichend Licht. Eine gepflegte Immobilie macht den besten Eindruck.
• Energieausweis vorlegen: Spätestens jetzt musst du den Energieausweis vorzeigen. Versäumnisse gelten als Ordnungswidrigkeit mit hohen Bußgeldforderungen.
• Fragen und Antworten: Bereite dich auf typische Fragen vor (z. B. „Wie hoch sind die Nebenkosten?“) und stelle selbst Fragen zur Bonität und Seriosität des:der Interessent:in.
• Bonitätsprüfung: Lasse dir Gehaltsnachweise, eine SCHUFA-Auskunft und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegen.

Tipp: Setze auf Einzeltermine – so können sich Bewerber:innen wohlfühlen und du erhältst einen besseren Eindruck.

Mit System zum Wunschmieter

Wenn du diese drei Schritte sorgfältig umsetzt, hast du beste Chancen, den:die perfekte:n Mieter:in für deine Immobilie zu finden. Worauf wartest du noch? Starte jetzt mit deiner Vermietung!

Die Vermietung deiner Immobilie ist fast abgeschlossen – jetzt geht es um die finalen Schritte: den Mietvertrag, die Kaution, die Hausordnung und die Schlüsselübergabe.

Im Folgenden erfährst du, worauf du achten musst, um rechtlich und organisatorisch alles im Griff zu haben. Weiterführende Informationen findest du auch in folgenden Beiträgen:

Damit so etwas gar nicht erst vorkommt, verwende am besten einen rechtssicheren Mietvertrag als Vorlage.

Ein Mietvertrag regelt alle Rechte und Pflichten zwischen dir und deinem Mieter. Fehler oder unvollständige Angaben können später teuer werden. Deshalb gilt: Sorgfalt ist das oberste Gebot.

Wichtige Punkte im Mietvertrag:

• Betriebskosten: Diese müssen genau aufgelistet werden, da sie sonst nicht berechnet werden können.
• Kaution: Maximal drei Monatskaltmieten sind erlaubt.
• Vertragslaufzeit: Festlegen, ob der Vertrag befristet oder unbefristet ist.

Tipp: Nutze rechtssichere Vorlagen wie die von VermietenPlus bei ImmoScout24. So vermeidest du kostspielige Fehler und sicherst dich ab.

Die Nutzung von Gemeinschaftsfläche wie Waschküche, aber auch die Treppenhausreinigung, die Gartenpflege und den Winterdienst kannst du hier regeln. Der Winterdienst sollte auch auf diese Art den:die Mieter:in zur Haftung verpflichten, da anderenfalls du selbst haftest, wenn es zu einem Unfall kommt. Alternativ kannst du für einen Dienstleister sorgen, der den Winterdienst übernimmt.

Die Kaution gehört zu den wichtigsten Sicherheitsmechanismen für Vermieter:innen. Sie darf maximal das Dreifache der Nettokaltmiete betragen und muss im Mietvertrag festgehalten werden.

Wann kannst du die Kaution nutzen?
 

• Bei Zahlungsrückständen.
• Bei durch den Mieter verursachten Schäden.
• Wenn Verpflichtungen zu Schönheitsreparaturen nicht erfüllt werden.

Unterschiede bei Gewerbeimmobilien:

• Hier gelten weniger strenge Regelungen. Die Kaution kann höher ausfallen, z. B. sechs Monatskaltmieten.
  

Die Hausordnung ist ein zentraler Bestandteil des Mietvertrags und sorgt für klare Regeln im Alltag.

Hier kannst du wichtige Aspekte des Zusammenlebens festhalten:

• Nutzung von Gemeinschaftsflächen wie Waschküche oder Garten.
• Reinigungspläne für das Treppenhaus.
• Winterdienst und Gartenpflege.

Tipp: Falls du den Winterdienst auf deine Mieter:innen überträgst, musst du dies in der Hausordnung klar regeln. Alternativ kannst du einen Dienstleister engagieren.

Der Mietvertrag ist unterzeichnet – jetzt geht es an die Übergabe. Dokumentiere den Status quo der Immobilie sorgfältig im Wohnungsübergabeprotokoll, um spätere Konflikte zu vermeiden.

Das gehört ins Wohnungsübergabeprotokoll:

• Zählerstände: Strom, Gas, Wasser oder Fernwärme.
• Schlüssel: Zahl der übergebenen Schlüssel inklusive Nummern.
• Bestehende Mängel: Dokumentiere sichtbare Schäden mit Fotos und Videos.
• Teilnehmende Personen: Liste alle anwesenden Personen auf.
• Datum und Unterschriften: Sowohl von dir als Vermieter:in als auch von der Mietpartei und etwaigen Zeugen.
  

Was du von Anfang an einplanen solltest, ist der Verwaltungsaufwand, den eine Immobilienvermietung erzeugt. Zum einen musst du für deine:n Mieter:in immer ansprechbar sein und im Falle von technischen Defekten, Rückfragen zur Nebenkostenabrechnung, Unzufriedenheiten mit Dienstleistern und Nachbarn zeitnah reagieren.

Auf der anderen Seite sorgst du für den laufenden Betrieb, wenn du keine Hausverwaltung hast.

Dazu gehören folgende Bereiche:
 

• Reparaturen und Instandhaltungen
• das Einholen von Angeboten
• Rücksprachen und Rechnungswesen mit Dienstleistern
• nach Ende eines Betriebsjahres die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung
  

Die Nebenkostenabrechnung ist ein wichtiger Bestandteil des Vermieteralltags. Sie sorgt für Transparenz und gibt deinen Mieter:innen einen genauen Überblick über die laufenden Kosten. Damit es dabei nicht zu Konflikten kommt, beachte Folgendes:

Was muss enthalten sein?

• Auflistung aller umlagefähigen Kosten (z. B. Heizkosten, Hausmeister, Müllabfuhr).
• Den Abrechnungszeitraum (maximal 12 Monate).
• Die genaue Aufteilung der Kosten auf die einzelnen Mieter:innen.

Tipp: Nutze digitale Tools oder Vorlagen, um die Abrechnung effizient zu erstellen und rechtssicher zu gestalten.

Gesetzesänderungen im Blick zu behalten, um finanziell vorausplanen zu können oder zeitnah zu reagieren ist ebenfalls ein wichtiger Bestandteil des Vermieteralltags. Außerdem solltest du dir rechtliches Wissen aneignen oder wissen, wo und wie du dich informieren kannst. Typische rechtliche Themen sind Kündigungen und Mieterhöhungen.

Du solltest als Vermieter:in auch darauf achten, dass du ausreichenden Versicherungsschutz hast. Bei Eigentumswohnungen leistet das die Hausverwaltung, hast du ein eigenes Haus, solltest du eine Gebäude- und Haftpflichtversicherung abschließen, um dich vor potenziellen Schäden wie Wasserrohrbruch zu schützen. Hier erfährst du mehr zum Thema Versicherungen für Vermieter. 

Deine Mieteinnahmen werden nach Abzug der Werbungskosten mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Um Werbungskosten geltend machen zu können, solltest du alle Rechnungen sauber ablegen. Auch der Zinsbetrag für die Immobilienfinanzierung sowie die AfA (Abschreibung für Abnutzung) minimieren den zu versteuernden Gewinn. Beim Vermieten ist die Steuer ein wichtiger Hebel für dich, um die Rentabilität des Mietobjekts für dich zu optimieren und Gestaltungsspielräume auszunutzen.

Die Vermietung einer Immobilie ist anspruchsvoll, aber lohnend – wenn sie gut durchdacht ist. Eine Mietrendite von über 4 Prozent zeigt, dass sich der Aufwand lohnt. Mit der richtigen Strategie und einem klaren Ablauf kannst du dein Vermietungsprojekt erfolgreich starten.

Der Schlüssel liegt in einer realistischen Miethöhe, einer ansprechenden Anzeige und gut vorbereiteten Besichtigungen, um den passenden Mieter zu finden. Ein wasserdichter Mietvertrag, eine klare Hausordnung und ein Übergabeprotokoll sorgen für einen reibungslosen Start ins Mietverhältnis.

Als Vermieter:in bleibt der Verwaltungsaufwand nicht aus: Nebenkostenabrechnungen, steuerliche Pflichten und gesetzliche Änderungen gehören zum Alltag. Mit bewährten Tools wie VermietenPlus von ImmoScout behältst du den Überblick und sparst Zeit. So legst du die Grundlage für ein stabiles, langfristiges Mietverhältnis.