Was tun bei Mietrückständen? Tipps für Ver­mie­ter und Mie­ter

Ein Mietrückstand sorgt für Verunsicherung und Spannung auf beiden Seiten. Als Vermieter:in fürchtest du Einnahmeausfälle und Kontrollverlust. Als Mieter:in belasten dich finanzielle Engpässe. Wie ihr einen Ausweg aus dieser Situation finden könnt, erklären wir dir in diesem Beitrag – von der außergerichtlichen Lösung bis hin zur Räumungsklage.

Von einem Mietrückstand spricht man, wenn die vereinbarte Miete nicht oder nicht vollständig gezahlt wird. Schon wenn eine Monatsmiete nicht bezahlt wird, geraten Mieter:innen rechtlich in Verzug. Praktisch bedeutet das: Ab dem ersten Tag nach Fälligkeit kann der:die Vermieter:in Verzugszinsen verlangen.

Besonders kritisch wird es, wenn die Miete zwei Monate hintereinander gar nicht gezahlt wird oder der Rückstand die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht – dann droht eine fristlose Kündigung.

Ist die Miete im Rückstand, kann es sich natürlich um ein Versehen handeln. Eine Vielzahl von Gründen kommt dafür ebenfalls infrage, unter anderem:

• Jobverlust oder finanzielle Engpässe
• Verzögerungen bei Lohnzahlungen oder Leistungen vom Amt
• Streit über Nebenkosten oder Mängel in der Wohnung
• Schlichte Vergesslichkeit

Für Vermieter:innen ist es wichtig, Ursache und Absicht zu unterscheiden: Handelt es sich um ein Missverständnis oder steckt eine längerfristige Zahlungsunfähigkeit dahinter?

Mietrückstände sind für Vermieter:innen besonders belastend – etwa, wenn eine Hypothek bedient werden muss oder die Miete fest im Budget eingeplant ist. Zwar lässt sich das Risiko durch eine Bonitätsprüfung bei der Mieterauswahl verringern, ganz ausschließen kann man Zahlungsausfälle jedoch nie. Kommt es zu einem Mietrückstand, solltest du auf klare Kommunikation und die Einhaltung der rechtlichen Schritte achten.

Stellt sich heraus, dass die Miete nicht eingeht, solltest du zuerst das Gespräch suchen. Oft steckt kein böser Wille dahinter, sondern ein Überweisungsfehler oder ein kurzfristiges Liquiditätsproblem.

Bleibt die Zahlung trotzdem aus, ist eine Mahnung der nächste Schritt:

• Eine Mahnung bei Mietrückstand sollte immer schriftlich erfolgen und die Zahlungsfrist sowie den konkreten Zahlungsbetrag nennen.
• Am besten per Einschreiben oder auf einem anderen nachweisbaren Weg zustellen.
• Den Ton sachlich halten – Drohungen sind unangebracht.

Eine einzige Mahnung reicht rechtlich aus. Wichtig ist, dass du sämtliche Rückstände und Schreiben dokumentierst, um später einen klaren Nachweis zu haben. Üblicherweise werden bis zu drei Mahnungen zugestellt, wobei in der zweiten und dritten die Konsequenzen in den Fokus rücken, die eine Nichtzahlung der Rückstände für den:die Mieter:in hätte.

Zahlt der:die Mieter:in trotz Mahnung weiterhin nicht, kannst du als Vermieter:in rechtliche Schritte einleiten. Die Grundlage bildet § 543 BGB, der den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund ausdrücklich vorsieht. Maßgeblich sind dabei die Höhe und Dauer des Rückstands.

Fristlose Kündigung
Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der:die Mieter:in

• zwei Monate hintereinander gar keine Miete zahlt oder
• insgesamt mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist.

Auch Teilzahlungen helfen nicht weiter: Sobald sich die Rückstände auf zwei Monatsmieten summieren, liegt ein Kündigungsgrund vor. Die Kündigung muss den Zeitraum und die Höhe des Mietrückstandes genau benennen. Wichtig ist außerdem: Sie muss schriftlich erfolgen und eindeutig als „fristlos“ gekennzeichnet sein.

Ordentliche Kündigung
Auch kleinere, aber wiederholte Zahlungsrückstände können eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Sie wird mit der gesetzlichen Kündigungsfrist ausgesprochen und dient oft als „Plan B“, falls die fristlose Kündigung rechtlich scheitert. In der Praxis kommt sie häufig vor, wenn die Miete regelmäßig zu spät oder nur teilweise gezahlt wird. Auch hier gilt: Schriftform ist Pflicht.

Räumungsklage

Reagiert der:die Mieter:in nicht auf die Kündigung, bleibt nur die Räumungsklage:

• Das Gericht prüft, ob die Kündigung rechtmäßig war.
• Erhältst du recht, stellt das Gericht einen Räumungstitel aus.
• Erst dann kann ein:e Gerichtsvollzieher:in die Wohnung räumen lassen.
  

Wurden die Rückstände nicht rechtzeitig ausgeglichen und keine Einigung erzielt, ist die Räumungsklage die letzte Eskalationsstufe im Mietverhältnis.

Dabei entstehen für beide Seiten erhebliche Kosten:

• Gerichtskosten und Anwaltskosten müssen in der Regel vom:von der Mieter:in getragen werden, wenn das Gericht die Kündigung bestätigt.
• Hinzu kommen die Kosten für den Gerichtsvollzieher sowie ggf. für eine Spedition, die das Räumen der Wohnung übernimmt.
• Je nach Umfang können sich die Gesamtkosten schnell auf mehrere tausend Euro summieren.
  

Zwar können die Kosten und der Aufwand durch eine sogenannte Berliner Räumung reduziert werden – dabei wird nur das Schloss gewechselt und der Hausrat bleibt zunächst in der Wohnung –, dennoch entstehen Aufwand, Kosten und ein zerrüttetes Mietverhältnis.

Statt ein langes und teures Verfahren zu führen, können beide Parteien auch einen außergerichtlichen Vergleich schließen:

• Der:die Mieter:in verpflichtet sich, in einem bestimmten Zeitraum auszuziehen oder Rückstände teilweise zu begleichen.
• Der:die Vermieter:in verzichtet im Gegenzug auf die vollständige Räumungsklage oder auf einen Teil der Forderungen.

Ein Vergleich spart Zeit, Kosten und Nerven – ist aber nur sinnvoll, wenn beide Seiten kompromissbereit sind.

Mietrückstände sind nicht unbegrenzt einforderbar. Wie bei anderen Geldforderungen gilt hier die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB).

• Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist.
• Beispiel: Bleibt die Miete für Juni 2023 aus, beginnt die Verjährung am 31.12.2023 und endet am 31.12.2026.
• Nach Ablauf dieser Frist kann der:die Vermieter:in die offene Miete nicht mehr gerichtlich durchsetzen.

Hinweis: Auch wenn Forderungen verjährt sind, können sie manchmal noch „aufgerechnet“ werden – etwa mit der Kaution.

Wer seine Miete nicht bezahlen kann oder in Mietverzug gerät, sollte sofort das Gespräch mit dem:der Vermieter:in suchen. Nur so lassen sich schwerwiegende Folgen wie Kündigung oder Räumung vermeiden.

• Frühzeitig das Gespräch suchen: Melde dich direkt bei deinem:r Vermieter:in und erkläre die Situation. Viele Vermieter:innen zeigen Verständnis, wenn sie rechtzeitig informiert werden.
• Ratenzahlung oder Stundung vereinbaren: Oft ist es möglich, die Rückstände in mehreren kleineren Beträgen nachzuzahlen.
• Unterstützung beantragen: Je nach Lage helfen Jobcenter, Sozialamt oder Wohngeldstelle. Auch einmalige Darlehen zur Mietzahlung sind möglich.
• Schuldnerberatung aufsuchen: Bei längerfristigen Problemen ist professionelle Hilfe wichtig, um eine Überschuldung zu vermeiden.
  

• Kündigung: Schon ab zwei Monatsmieten Rückstand kann fristlos gekündigt werden.
• Räumungsklage: Wird trotz Kündigung nicht gezahlt oder ausgezogen, kann das Gericht eine Räumung anordnen.
• Schufa-Eintrag: Offene Forderungen und gerichtliche Verfahren wirken sich negativ auf die Bonität aus.
• Strafrechtliche Konsequenzen: Ob eine nicht bezahlte Miete eine Straftat darstellt, hängt vom Vorsatz ab: Mietrückstände allein sind keine Straftat. Wer jedoch von Anfang an keine Absicht hatte, Miete zu zahlen, kann sich wegen Betrugs strafbar machen.
  

• Vermieter:innen können vorbeugen, indem sie vor Vertragsabschluss Bonitätsauskünfte einholen und eine Kaution verlangen.
• Mieter:innen sollten ihre Finanzen im Blick behalten, Rücklagen bilden und bei ersten Problemen rechtzeitig Hilfe suchen.
  

Wenn eine so spannungsreiche Situation eintritt wie Mietrückstände, ist nur mit offener und zugewandter Kommunikation eine friedliche Einigung möglich. Leider gelingt das nicht immer. Trotzdem lohnt es sich, darum zu ringen – denn der Klageweg ist beschwerlich und kostspielig.

Für Mieter:innen bedeutet das: ohne Scham den:die Vermieter:in sofort über den finanziellen Engpass informieren und aktiv nach Beratung oder Hilfsangeboten suchen. Das liegt auch im Interesse des:der Vermieter:in – schließlich bleiben diese in vielen Fällen auf Prozesskosten sitzen, wenn Mieter:innen nicht liquide sind.

Gleichzeitig sollten Vermieter:innen den offiziellen Weg nicht aus den Augen verlieren. Nur wenn Abmahnungen, Kündigungen und Räumungsklagen rechtskräftig und fristgerecht ausgesprochen werden, bleiben ihre Ansprüche auf ausstehende Mieten gewahrt.

Am Ende gilt: Ein offenes Wort ist oft der bessere Weg als ein langer Rechtsstreit. Und manchmal führt schon ein frühzeitiges Gespräch dazu, dass sich Mietrückstände auflösen – bevor sie zu einem echten Problem werden.