Grund­stück ver­mie­ten oder ver­pach­ten: So geht's rich­tig

Der Besitz eines Grundstücks ist eine wertstabile Investition. Doch was tun, wenn es nicht selbst genutzt wird? Die Vermietung oder Verpachtung eines Grundstücks kann eine lukrative Einkommensquelle sein. Unser Leitfaden hilft dir, die besten Entscheidungen für dein Grundstück zu treffen und klärt die wichtigsten Fragen rund um das Thema „Grundstück vermieten“.

Ein unbebautes Grundstück zu vermieten, kann eine unkomplizierte Einnahmequelle sein. Es fallen keine Instandhaltungsarbeiten an, und je nach Lage sind attraktive Mietpreise möglich. Besonders gefragte Grundstücke in urbanen oder gut angebundenen Gebieten lassen sich problemlos vermieten.

Wichtige Faktoren für den Mietpreis:
 

• Lage: Stadtnahe Grundstücke erzielen höhere Einnahmen.
• Größe und Nutzungsmöglichkeiten: Ein Gartengrundstück lässt sich oft kurzfristig vermieten, während Baugrund langfristige Optionen bietet.
• Erschließung: Ein erschlossenes Grundstück ist attraktiver als ein nicht erschlossenes.
• Bebauungsgrad: Je nach vorhandener Bebauung kann die Nutzung stark variieren.
• Bodenbeschaffenheit: Ein tragfähiger Boden ist entscheidend für die potenzielle Nutzung des Grundstücks.

Du willst wissen, wie sich der Wert deines Grundstücks bemisst? Dann besuche unseren Ratgeber „Grundstückswert ermitteln“.

Die Art eines Grundstücks beeinflusst maßgeblich seine Vermietungsmöglichkeiten und die potenziellen Erträge. Je nach Typ gibt es unterschiedliche Zielgruppen und Verwendungszwecke:

• Bebaute & unbebaute Grundstücke – Während unbebaute Grundstücke weniger Wartung erfordern, sind bebaute Grundstücke mit Gebäuden oft rentabler.
• Gewerbliche & private Grundstücke – Gewerbegrundstücke bieten oft langfristige Verträge und höhere Mieteinnahmen.
• Erschlossene & nicht erschlossene Grundstücke – Erschlossene Grundstücke mit vorhandener Infrastruktur sind deutlich gefragter.

Zusätzlich beeinflusst die Art der Bebauung den Wert eines Grundstücks:

• Grundstücke mit Einfamilien- oder Mehrfamilienhäusern
• Grundstücke mit Wohnungs- und Teileigentum
• Gemischt genutzte Grundstücke
• Sonstige bebaute Grundstücke

Während ein nicht erschlossenes Grundstück ohne Baugenehmigung kaum Nutzung zulässt, können erschlossene Grundstücke sehr begehrt sein.

Ein Verkauf bringt sofort Kapital, während die Vermietung oder Verpachtung eine kontinuierliche Einnahmequelle bietet. Zudem steigt der Wert von Grundstücken langfristig. Eine Vermietung kann also eine sinnvolle Zwischenlösung sein.

Tipp: Wer sein Grundstück nach dem Kauf mindestens zehn Jahre hält, kann es später steuerfrei, also frei von Spekulationssteuer, verkaufen.

Sowohl das Vermieten als auch das Verpachten dient dem Zweck, ein Grundstück gegen Geld zur Nutzung zur Verfügung zu stellen.

• Nutzung des Grundstücks für private Zwecke.
• Keine gewerbliche Nutzung erlaubt.
• Fester Mietzins.
  

• Gewerbliche Nutzung erlaubt (z. B. Gastronomie, Landwirtschaft).
• Der Pachtzins ist nicht gesetzlich vorgeschrieben und frei zwischen Pächter:in und Verpächter:in ausgehandelt werden.
• Der Pachtzins kann fest oder umsatzabhängig sein.
  

Mieteinnahmen aus einem Grundstück sind nach § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) steuerpflichtig. Sie werden mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Beispielrechnung:

• Einnahmen aus Vermietung: 10.000 €
• Einnahmen aus Umlagen: 200 €
• Gesamte Einnahmen: 10.200 €
• Abzüglich Pflegekosten: 1.000 €
• Abzüglich Zinsaufwendungen: 900 €
• Zu versteuerndes Einkommen: 8.300 €
• Einkommensteuer (persönlicher Steuersatz 39 %): 3.237 €

Liegt das gesamte Einkommen, wie in diesem Beispiel, unter der Grundsteuerfreibetragsgrenze von 12.096 Euro (Stand 2025), bleibt es steuerfrei. Berücksichtigt werden dabei alle Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, dem Gewerbebetrieb und Einkünfte aus selbständiger Arbeit.

Gut zu wissen: Die Besteuerung der Mieteinnahmen erfolgt nach dem Zuflussprinzip. Das bedeutet, dass die Miete in dem Jahr versteuert wird, in dem sie tatsächlich auf dem Konto eingeht. Beispiel: Eine Miete für Dezember 2025, die erst im Januar 2026 eingeht, muss für das Jahr 2026 versteuert werden.

Um die passenden Mieter:innen oder Pächter:innen zu finden, empfiehlt sich eine aussagekräftige Anzeige mit:

• Grundriss und Fotos
• Nutzungsmöglichkeiten
• Lagebeschreibung
• Mietpreis und Nebenkosten

Ein gut vorbereiteter Mietvertrag ist essenziell. Falls du eine:n Makler:in engagierst, übernimmt diese:r oft die Vertragserstellung. Der Vertrag sollte alle Rechte und Pflichten beider Parteien regeln sowie wichtige Vereinbarungen enthalten.

Wichtige Dokumente vor der Vermietung:

• Mietvertrag (rechtlich korrekt und vollständig)
• Nachweis über Zahlung der Kaution

Dokumente nach der Vermietung:

• Grundbuchauszug (Nachweis über das Eigentum)
• Auszug über eingetragene Lasten (z. B. Wegerechte oder Hypotheken)
• Unterschriebener Mietvertrag
• Kopie des Personalausweises des:der Mieters:in
• Selbstauskunft des:der Mieters:in
• SCHUFA-Auskunft (optional, zur Bonitätsprüfung)
• Lohnabrechnungen oder Arbeitsvertrag des Mieters (zur Sicherstellung der Zahlungsfähigkeit)

Gut zu wissen: Wichtige Angaben im Mietvertrag sind die anfallenden Betriebskosten, wie zum Beispiel Entwässerung, Wasser, Grundsteuer und öffentliche Lasten. Auch die Kaution, die der Mieter hinterlegen muss, wird in diesem Vertrag geregelt. In den Vertrag gehören zudem Angaben zur Dauer des Mietverhältnisses und zur Höhe der Miete.

Während bei der Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses regelmäßig Instandhaltungskosten anfallen, sind die Kosten bei der Grundstückvermietung überschaubar.

Kostenpunkte:

• Maklerprovision (optional)
• Pflegekosten (z. B. Gärtner, Zaunpflege)
• Verwaltungskosten

Vorteile:

• Keine Instandhaltungskosten wie bei einer Immobilie.
• Einnahmen ohne großen Aufwand.
• Langfristige Wertsteigerung des Grundstücks.

Ein Grundstück zu vermieten oder zu verpachten kann eine kluge finanzielle Entscheidung sein. Die laufenden Kosten sind gering, während die Einnahmen langfristig gesichert sind. Besonders bei steigenden Bodenpreisen lohnt sich eine Vermietung, bevor ein späterer Verkauf in Betracht gezogen wird.