Miet­ein­nah­men ver­steu­ern und Steu­ern spa­ren

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig – doch mit den richtigen Kniffen kannst du deine Steuerlast minimieren. Welche Einnahmen du angeben musst, welche Ausgaben du absetzen kannst und wie du deinen Gewinn berechnest, erfährst du hier kompakt und verständlich. 

Wenn du Eigentümerin bist und deine Wohnung vermietest, musst du deine Mieteinnahmen auch als Privatperson versteuern.

Denn: Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung von unbeweglichem Vermögen gelten als Einkünfte und sind daher einkommensteuerpflichtig.

In § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) liest sich das wie folgt:

"(1) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind:

1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht);"

Wird bei der Vermietung ein Gewinn oberhalb einer bestimmten Grenze (Steuerfreibetrag) erzielt, wird dieser Teil deiner Mieteinnahmen mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.

Zwar spricht man von „Versteuerung der Mieteinnahmen“, tatsächlich wird aber nur der Gewinn versteuert. Dieser ist das Ergebnis der Einnahmen abzüglich der Ausgaben.

Mieteinnahmen aus Vermietung oder Verpachtung sind steuerpflichtig.
Zu diesen Einnahmen gehören:

• die eigentliche Miete oder Pacht von Gebäuden, Gebäudeteilen oder Ferienwohnungen
• Entgelte für Nebenräume, wie Keller oder Garagen
• Entgelte für unbebaute Grundstücke oder für Werbeflächen auf dem Grundstück
  

Mietkautionen gelten erst einmal nicht als Einnahme. Die Mietkaution gehört mitsamt den Zinsen dem:der Mieter:in. Erst, wenn die Kaution dazu verwendet wurde, nicht gezahlte Miete auszugleichen oder nicht bezahlte Schäden zu reparieren, wird die Kaution zur Einnahme.

Instandhaltungsrücklagen zählen nicht als Aufwendung, weil es sich hierbei nicht um Ausgaben, sondern um eine vorsorgliche Kapitalbildung für künftige Instandhaltungsmaßnahmen handelt.

Versteuert wird nur die Kaltmiete. In Steuererklärung gibst du jedoch in der Anlage V alle Zu- und Abflüsse an, getrennt nach Kaltmiete und den Nebenkostenvorauszahlungen, die dir die Mieter:innen überwiesen haben. Bei den Abflüssen trägst du deine Ausgaben für die Nebenkosten und die Werbungskosten ein.

Wenn du durch die Vermietung deines Hauses einen Verlust machst, mindert dies deine Gesamteinkünfte und reduziert so deine steuerliche Belastung. Ein Verlust kann also eine positive Wirkung auf deine Steuern haben. Voraussetzung für die Verrechnung der Verluste mit deinen Einnahmen ist, dass du grundsätzlich beabsichtigst, Gewinne zu erzielen („Einkunftserzielungsabsicht“). Über die Mietrendite kannst du ermitteln, wie einträglich deine Vermietung ist.

Bei der Zuordnung der Einnahmen und Ausgaben zu einem Steuerjahr gilt das Zufluss-/Abflussprinzip. Was bedeutet das? Das Zuflussprinzip bedeutet, dass die Einnahmen in dem Jahr, in dem sie tatsächlich erzielt wurden, steuerlich veranlagt werden. Auch der Zeitpunkt des Abflusses des Kontos muss innerhalb des betreffenden Steuerjahrs liegen.

Beispiel: Deine Mieter:in war im Verzug und hat die Miete nicht mehr im laufenden Steuerjahr 2024, sondern am Anfang des Folgejahres 2025 bezahlt. Da der Zufluss nicht im Steuerjahr stattfand, wird die Mietzahlung nicht im betreffenden Jahr veranlagt. Genauso ist auch eine Überweisung der monatlichen nicht umlagefähigen Nebenkosten nur dann zu veranlagen, wenn der Abfluss vom Konto bis zum 31.12.2024 erfolgt ist.

Entscheidend ist also der Zeitpunkt der Gutschrift auf das bzw. des Abgangs vom Konto des:der Vermietenden. Bei Bargeld- und Scheckzahlungen ist es das Datum des Posteingangs. Am besten sammelst du sowohl die Belege des Zahlungseingangs als auch die Rechnungen, damit du für das Finanzamt alles gleich griffbereit hast. Leicht und effizient gelingt es dir mit VermietenPlus von ImmoScout.

Die Höhe der Steuer für Mieteinnahmen richtet sich nach deinem persönlichen Einkommensteuersatz. Allen Einnahmen, die du im Laufe eines Jahres erwirtschaftest, liegt dieser Steuersatz zugrunde.

Dabei gelten diese Rahmenvorgaben:
 

• Der Einstiegssteuersatz liegt bei 14 Prozent des Einkommens.
• Der Spitzensteuersatz liegt bei 42 Prozent.

Mit zunehmenden zu versteuernden Einkommen steigt der Steuersatz an bis zum Spitzensteuersatz von 42 %. Mit diesem sogenannten progressiven Steuersatz soll sichergestellt werden, dass sich Besserverdiener mehr am Gemeinwohl beteiligen. Dabei sind nicht nur die Mieteinnahmen, sondern alle Einkünfte eines:einer Steuerzahler:in steuerrelevant. Genau aus diesem Grund ist folgende Frage auch nicht pauschal zu beantworten.

Die Höhe der Steuer ist immer abhängig vom Gesamteinkommen. Neben den Mieteinnahmen können noch weitere Einkunftsarten hinzukommen und den persönlichen durchschnittlichen Steuersatz beeinflussen.  
 
Die Recherche mit dem Einkommensteuerrechner des Bundes ergibt:  
 
Bei einem jährlichen Einkommen von 24.000 Euro, zahlt ein:e Ledige:r in 2025 rund 2.662 Euro bei einem Durchschnittssteuersatz von 11,09 Prozent. Auf 1.000 Euro Mieteinnahmen entfallen entsprechend 110,09 Euro Steuern. Verdoppelt sich das Gesamteinkommen auf 48.000 Euro, steigt der Durchschnittssteuersatz auf 20,81 Prozent und die Steuer auf 9.988,00 Euro. Auf die Mieteinnahmen entfallen jetzt 208,10 Euro Steuern.

Wenn du durch die Vermietung einen Verlust machst, mindert dies deine Gesamteinkünfte und reduziert so deine steuerliche Belastung. Ein Verlust kann also eine positive Wirkung auf deine Steuern haben. Voraussetzung für die Verrechnung der Verluste mit deinen Einnahmen ist, dass du grundsätzlich beabsichtigst, Gewinne zu erzielen („Einkunftserzielungsabsicht“).

Bei der Einkommensteuer gibt es einen Grundfreibetrag, der sich jedes Jahr ändert. Er wird in der Regel kontinuierlich angehoben.

Entwicklung der Grundfreibeträge:

Wenn dein Gesamtjahreseinkommen unter diesem Betrag liegt, musst du gar keine Steuern zahlen. Du darfst deine Einkünfte in voller Höhe behalten, um das Existenzminimum zu erreichen.

Wenn du deine Immobilie nur kurzfristig untervermietest, musst du die Mieteinnahmen nicht versteuern, wenn es sich um Einkünfte von weniger als 520 Euro im Jahr handelt. Alles, was darüber liegt, muss allerdings versteuert werden.

Bei langfristiger Untervermietung liegt die Bagatellgrenze nach Abzug aller Ausgaben bei 410 Euro pro Jahr. Bleibst du darunter, ist deine Vermietung steuerfrei, bis 820 Euro greift ein verminderter Steuersatz, ab einer Freigrenze von 820 Euro wird der Gewinn in voller Höhe versteuert.

Der reine Gewinn und dein persönlicher Steuersatz entscheiden über die Höhe der zu zahlenden Steuer.

Deinen persönlichen Steuersatz kannst du nicht beeinflussen, wohl aber den Gewinn, indem du alle abzugsfähigen Kosten berücksichtigt. Im Folgenden findest du die wichtigsten Posten – Werbungskosten, Schuldzinsen und Abschreibungen.

Von der Warmmiete ziehst du alle laufenden Kosten ab:

• Fahrtkosten
• Kontoführungsgebühren
• Bürokosten
• Grundsteuer
• Kreditzinsen
• Maklerprovision
• Hausnebenkosten
• Kosten für juristischen Beistand
• Mitgliedsbeiträge
• Werbekosten für Anzeigen
• Renovierungskosten
• Reparaturkosten
• Kosten für Steuerberatung
  

Von der Kostenhöhe der einzelnen Anschaffungen hängt es ab, ob du diese noch im Jahr der Anschaffung komplett absetzen kannst oder ob du diese auf mehrere Jahre zeitanteilig abschreiben musst.

Bestimmte Instandhaltungskosten kannst du sofort – in dem Jahr, in dem sie angefallen sind – als Werbungskosten steuerlich absetzen. Dazu zählen typischerweise Putzdienste und Gartenarbeiten. Auch die Arbeit von Schornsteinfeger:innen ist komplett steuerlich absetzbar, sowohl das Reinigen als auch das Messen der Schadstoffkonzentration.

Die Instandsetzung einer Immobilie kostet Geld, das über Vermietung erwirtschaftet werden muss. Man unterscheidet zwischen dem Erhaltungsaufwand und den Herstellungskosten. Reparaturen nach dem ersten Begriff beziehen sich auf bereits vorhandene Teile oder Anlagen. Wird jedoch eine qualitative Veränderung vorgenommen, so wird der Aufwand hierfür den Herstellungskosten zugeordnet.

Im Fall der Reparaturkosten hast du zwei Möglichkeiten für die Reduzierung der Mieteinnahmen bei der Steuer:
 

• Reparaturkosten zu 100 Prozent im selben Jahr steuerlich geltend machen 
• Kosten auf bis zu fünf Jahre strecken 

Dabei gilt ein Maximum von 4.000 Euro Reparaturkosten pro Jahr. So soll verhindert werden, dass du unnötige Reparaturen vornehmen, nur um an der Umsatzsteuer oder der Einkommensteuer auf die Miete zu sparen. 

Der klassische Immobilienerwerb funktioniert mindestens zum Teil mit einer Baufinanzierung. In diesem Zuge entstehen im Laufe der Zeit erhebliche Finanzierungskosten. Der Zinskostenanteil kann als Werbungskosten abgeführt werden, nicht aber die Tilgung.

Absetzbar ist auch die sogenannte Abschreibung. Im Laufe der Zeit verliert die Bausubstanz und damit das Gebäude an Wert. Um diese Abnutzung steuerlich abzubilden, können Vermietende die sogenannte AfA (Absetzung für Abnutzung) bei der Versteuerung von Mieteinnahmen geltend machen. Damit darfst du laut § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG über einen bestimmten Zeitraum hinweg jährlich einen gewissen Prozentsatz des Gebäudewertes bzw. Anschaffungspreises ohne Grundstücksanteil als AfA oder Abschreibung von den Mieteinnahmen abziehen.

So war es bis einschließlich 2024:

• Wohngebäude aus dem Jahr 1925 oder später: Jährliche Abschreibung von 2 Prozent des Anschaffungspreises über 50 Jahre
• Wohngebäude vor 1925: Jährliche Abschreibung von 2,5 Prozent über 40 Jahre

Ab 2025 gibt es pauschale Abschreibungssätze wie diese nicht mehr: 
Vielmehr wird die tatsächliche Restnutzungsdauer mit einem Gutachten ermittelt. Sie kann deutlich länger ausfallen, den jährlichen Abschreibungsdruck reduzieren und die steuerliche Nutzbarkeit verlängern.

Die Gewinnermittlung ist eine einfache Verrechnung von Einnahmen und Ausgaben. Was übrig bleibt, ist der zu versteuernde Gewinn. 
Wenn dein Mietobjekt im Jahr zum Beispiel 10.000 Euro an Mieteinnahmen abwirft, könnte deine Steuererklärung diese Angaben enthalten:

Somit bleiben in diesem Beispiel  2.100 Euro übrig, die du als zu versteuernden Ertrag aus der Vermietung einer Immobilie angibst. Der Ertrag wird mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert. Liegt dieser etwa bei 20 Prozent, musst du 420 Euro Steuern für das Beispieljahr zahlen. 

Es gibt einige Mittel und Wege, um die Höhe der Steuer zu gestalten:
 

1. Verluste können sich lohnen.
   Wenn du Werbungskosten, Abschreibungen und Schuldzinsen konsequent abführst, reduzierst du den Steuerbetrag.
2. Freibeträge nutzen.
   Die geltenden Freibeträge schützen einen gewissen Sockelbetrag vor steuerlicher Veranlagung.
3. Investitionen tätigen.
   Wer den Mieteinnahmen höhere Investitionen entgegenstellt, verringert den zu versteuernden Gewinn. Schließt du zu oft in deiner Steuererklärung mit einem Verlust ab, wird das Finanzamt allerdings misstrauisch und zweifelt deine Gewinnabsicht an.
4. Sonderabschreibung beanspruchen.
   Wenn du neuen Wohnraum für Mietende geschaffen hast, kann die Sonderabschreibung (§ 7b EstG) für dich infrage kommen. Über einen Zeitraum von vier Jahren kannst du dann mehr abschreiben. Das ändert jedoch nichts am gesamten Betrag über die komplette Abschreibungsdauer, sondern ist nur eine zeitliche Vorverlagerung.
5. Die Vorteile der Umsatzsteuer nutzen.
   Wenn du an ein Gewerbe vermietest, musst du nicht zwingend Umsatzsteuer bezahlen, aber es bringt dir Vorteile, wenn du dich gegen die Umsatzsteuerbefreiung entscheidest. Die Mehrwertsteuer, die du für Eingangsleistungen, also im Wesentlichen für Herstellung und Anschaffung gezahlt hast, wird dir komplett als Vorsteuer erstattet.
   
6. An Angehörige vermieten und Steuern sparen: Bei einer geringeren Miete als 100 Prozent hast du häufig steuerliche Vorteile, da du die Werbungskosten dennoch in voller Höhe steuerlich geltend machen kannst. Ein schriftlicher Mietvertrag ist und nachweisbare Mietzahlungseingänge werden vorausgesetzt.

Welche Mieteinnahmen versteuert werden müssen und welche Ausgaben abzugsfähig sind, musst du als Vermieter:in auf jeden Fall wissen. Hinzu kommen Sonderfälle wie diese:

• Wie wird Nießbrauch steuerlich behandelt? Wer beim Nießbrauchrecht Einnahmen erzielt, muss diese versteuern. Die nießbrauchende Person kann Ausgaben, die mit der Immobilie im Zusammenhang stehen, über die Einkommensteuererklärung abrechnen.
• Müssen Rentner:innen Mieteinnahmen versteuern? Ja, auch Rentner:innen müssen Mieteinnahmen versteuern. Dabei gilt, dass Rentner:innen, die ihre Rente seit 2005 erhalten, mindestens 50 Prozent aller Einkünfte versteuern müssen. Das Alterseinkünftegesetz regelt den Anteil der steuerpflichtigen Einnahmen, der vom Rentenbeginn abhängt.
• Muss ich Mieteinnahmen aus dem Ausland versteuern? Eigentümer:innen müssen ihre Mieteinnahmen grundsätzlich vor Ort versteuern. Wenn du also eine Immobilie auf Mallorca besitzt und vermietest, musst du die Mieteinkünfte in Spanien versteuern. Der deutsche Fiskus fordert dann keine Steuern.
• Steuer bei Teilvermietung eines Mehrfamilienhauses: Bei einem teilvermieteten Haus kannst du nur den Teil der Ausgaben steuerlich geltend machen, der zum vermieteten Teil gehört. Darum musst du die Buchführungen auch sehr genau voneinander trennen. Weiterführende Informationen findest du hier: Mehrfamilienhaus: So kann eine Teilvermietung steuerlich abgesetzt werden.
• Als Erbengemeinschaft geerbte Immobilie vermieten und versteuern: Hast du ein Haus mit Familienangehörigen gemeinsam geerbt, vermietet und versteuert ihr eure Immobilie als Erbengemeinschaft. Das Wichtigste zur Versteuerung von Mieteinnahmen bei Erbengemeinschaften erfährst du hier.

Grundsätzlich sind Mieteinnahmen nicht steuerfrei, sondern müssen nach den immer gleichen Maßstäben versteuert werden. Solltest du dies versäumen oder sollte sich deine Situation ändern, kann es auch sein, dass du die Mieteinnahmen nachträglich versteuern musst.

Und das kann dir in die Hände spielen. Schließlich kostet die Instandhaltung eines Mietobjekts viel Geld. Wenn du weißt, welche Kosten du steuerlich absetzen kannst, kannst du gezielter handeln.

Du kannst Investitionen in den Jahren anstoßen, in denen du eine hohe Steuerlast erwartest, weil beispielsweise deine Einkünfte aus deiner selbständigen Arbeit besonders hoch ausfallen.

Behalte den Überblick über deine Ausgaben und sammle systematisch Rechnungen und Belege. In einigen Fällen kann auch die Sonderabschreibung oder die Befreiung von der Umsatzsteuer sinnvoll sein.

Ob du deine Steuererklärung selbst machst oder von einer Steuerkanzlei machen lässt – es ist immer gut, selbst den Überblick zu behalten, um im Zweifelsfall die richtigen Fragen zu stellen und Entscheidungen treffen zu können, die bares Geld sparen.