Ge­erb­tes Haus ver­mie­ten - Immobilienvermietung nach Erb­schaft

Ob sich eine Vermietung lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab. Eine Analyse der Immobilie sowie steuerlicher und finanzieller Aspekte ist entscheidend.

Bevor du das Erbe antrittst, solltest du den Zustand des Hauses prüfen. Ist es stark renovierungsbedürftig oder gibt es noch laufende Kredite? Eine professionelle Immobilienbewertung gibt Klarheit darüber, ob sich eine Vermietung rentiert.

Die zu erwartenden Mieteinnahmen sollten langfristig Renovierungs- und Finanzierungskosten decken. Eine Mietrendite von mindestens 4–6 % gilt als wirtschaftlich sinnvoll.

Nicht alle Immobilien sind gleich. Sie unterscheiden sich in Mietrendite, Leerstands- und Mietausfallrisiko.

• Attraktive Wohnungen in beliebten Vierteln: hohe Nachfrage, geringes Leerstandsrisiko.
• Mehrfamilienhäuser: Kosten verteilen sich auf mehrere Mieter:innen.
• Einfamilienhäuser: Teilweise hohe Kosten werden nur von einer Mietpartei getragen. Erhöhtes Risiko für Mietausfall.
  

Da Einfamilienhäuser meist von nur einer Partei bewohnt werden, ist das Risiko für Leerstand oder Mietausfall größer. Zudem sind Quadratmeterpreise häufig geringer als bei Wohnungen. Prüfe Alternativen wie Eigennutzung oder Verkauf.

Befasse dich am besten vor Antritt des Erbes mit den verschiedenen Kosten und Steuern von Immobilien.

Diese Fakten zur Erbschaftssteuer solltest du kennen:

• Fällt an, wenn der Freibetrag überschritten wird (400.000 Euro für Kinder, Ehepartner und Enkel).
• Steuerliche Entlastung für Kinder der Erblasser:innen, wenn das Familienheim weniger als 200 qm beträgt.
• Bei vermieteten Immobilien kürzt das Finanzamt den Verkehrswert um 10 %.
• Steuerfrei, wenn du mindestens 10 Jahre selbst einziehst (bei max. 200 m² Wohnfläche für Kinder steuerfrei).

Wie hoch die Erbschaftssteuer ausfällt, hängt ab

• vom aktuellen Verkehrswert der Immobilie,
• von den Freibeträgen, die je nach Verwandtschaftsgrad variieren
• sowie von der Erbschaftssteuerklasse der begünstigten Person.

Als Vermieter:in zahlst du Einkommenssteuer auf deinen Gewinn, der zu deinem persönlichen Steuersatz versteuert wird. Auch hier gibt es einen Steuerfreibetrag, der einen Grundbetrag vor Versteuerung schützt.
 

• Mieteinnahmen versteuern: Einkommenssteuer
• Bestimmte Kosten sind absetzbar, z. B.:
  • Renovierungen und Instandhaltung
  • Finanzierungszinsen
  • Werbungskosten (Inserate, Maklergebühren, Fahrtkosten)
  • Steuerberatungskosten
    

Wird eine Immobilie sehr bald nach dem Kauf wieder verkauft, gehen die Steuerbehörden von einem steuerpflichtigen Spekulationsgeschäft aus.

• Spekulationssteuer fällt an, wenn das Haus innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb verkauft wird und nicht mindestens 3 Jahre selbst genutzt wurde.
• Bei der Veranlagung der Spekulationssteuer wird die Wertsteigerung abzüglich der Veräußerungskosten mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

• Erbengemeinschaften müssen sich einig sein, ob die Immobilie verkauft oder vermietet wird.
• Falls eine:r der Miterb:innen die Immobilie übernehmen möchte, müssen die anderen Erb:innen ausgezahlt werden.
• Die Höhe der Auszahlung richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie.
• Falls keine Einigung erzielt wird, kann eine Teilungsversteigerung notwendig werden, was oft zu finanziellen Nachteilen führt.
• Ein notarieller Erbauseinandersetzungsvertrag kann helfen, Streitigkeiten zu vermeiden

Du hast entschieden, dass du die Immobilie behalten willst. Nun trittst du das Erbe an. Dafür hast du eine Frist von sechs Wochen, nachdem du Kenntnis über die Erbfolge erhalten hast. Bei einem Erbfall im Ausland verlängert sich diese Frist auf sechs Monate. Den notwendigen Erbschein beantragst du beim Amtsgericht des Wohnorts der verstorbenen Person.

Sollte die Erbsituation unklar sein, kannst du beim Amtsgericht eine Nachlassverwaltung beantragen. Falls Schulden die Vermögenswerte übersteigen, besteht für dich die Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen.

Nach dem Erbantritt solltest du dich zeitnah beim zuständigen Amtsgericht ins Grundbuch eintragen lassen. Dies ist Voraussetzung für eine Vermietung oder einen Verkauf.

Wenn du selbst in die geerbte Immobilie einziehst, kannst du Erbschaftssteuer vermeiden. Voraussetzung:

• Du nutzt die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst.
• Die Wohnfläche beträgt für Kinder maximal 200 m², sonst wird die übersteigende Fläche besteuert.
• Falls du innerhalb der 10 Jahre ausziehst, kann die Erbschaftssteuer nachträglich fällig werden.

Besonders in Erbengemeinschaften kann Uneinigkeit über die Eigennutzung entstehen. Zudem musst du genügend finanzielle Mittel haben, um Sanierungsarbeiten zu finanzieren und Miterb:innen auszuzahlen.

Ob und in welchem Rahmen du eine geerbte Immobilie vermietest, will gut durchdacht sein. Nimm dir Zeit, diese Entscheidung für dich zu treffen.

In welcher Konstellation bist du am Erbe beteiligt?

• Alleinig:er Erb:in: Entscheidungsfreiheit bei Vermietung oder Verkauf.
• Erbengemeinschaft: Alle Entscheidungen müssen einstimmig getroffen werden.

Steuer, Verwaltung und Modernisierung – wer kann dich unterstützen?

• Mietrendite und Modernisierung: Prüfe, ob eine Modernisierung die Mieteinnahmen steigern kann.
• Steuerliche Beratung: Eine Steuerkanzlei hilft bei der optimalen Gestaltung der finanziellen und steuerlichen Spielräume und dabei, Möglichkeiten der Ertragssteigerungen auszuloten.
• Makler oder Hausverwaltung: Kann bei Verwaltungsaufgaben entlasten.

Entscheidungen können in einer Erbengemeinschaft nur einstimmig getroffen werden. Das ist einer der Aspekte, warum eine geerbte Immobilie mit hoher Mietrendite manchmal doch einfach verkauft wird. Was Vermieten als Erbengemeinschaft bedeutet gegenüber einem Verkauf, hier im Überblick.

1. Entscheidungsprozesse

• Alle Erb:innen müssen Mietverhältnisse gemeinsam unterzeichnen.
• Uneinigkeit kann zur Handlungsunfähigkeit der Erbengemeinschaft führen.

2. Verwaltung & Kosten

• Eine:r der Erb:innen übernimmt oft die Verwaltung, während alle Miterb:innen einen Teil der Miete beanspruchen – das kann zu Unmut führen.
• Kosten müssen gemeinsam getragen werden, finanzielle Mittel können nicht flexibel eingesetzt werden.
• Feststellungsbescheid erforderlich, um Einkünfte korrekt aufzuteilen.

3. Steuerliche Herausforderungen

• Jede:r Erb:in versteuert seinen Anteil der Mieteinnahmen.
• Einheitliche Steuererklärung erforderlich.
• Häufig wird ein Verkauf empfohlen, um Konflikte und steuerliche Hürden zu vermeiden.

4. Vorteile eines Verkaufs

• Attraktives Grundstück mit Garten hebt den Preis an, während bei einer Vermietung nur die Wohnfläche ausschlaggebend ist.
• Das Risiko entfällt, aufwendige Modernisierungen finanzieren zu müssen.
• Flexible finanzielle Lage: Jede:r Miterb:in kann mit ihrem Anteil aus dem Verkaufserlös eigene Entscheidungen treffen.
  

✅ Empfehlenswert:

• Als alleinige:r Erb:in mit einer vermietbaren Wohnung oder einem Mietshaus.
• Wenn keine großen Sanierungskosten anfallen.
• Bei stabiler Mietrendite (4–6 %).

❌ Weniger sinnvoll:

• Bei hohem Renovierungsbedarf.
• In einer Erbengemeinschaft mit vielen Beteiligten.
• Wenn Spekulations- oder Erbschaftssteuer zu hoch ausfallen.