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Der Verkehrswert zeigt, welchen Preis eine Immobilie aktuell am Markt unter normalen Marktbedingungen erzielen würde. Ob Verkauf, Finanzierung, Erbschaft oder Scheidung: Je nach Anlass kann eine Verkehrswertermittlung Pflicht oder strategisch sinnvoll sein. Hier erfährst du, wie der Verkehrswert für ein Gutachten berechnet wird, welche Faktoren den Immobilienwert beeinflussen und ob eine Online-Bewertung ausreicht.
Der Verkehrswert ist die Grundlage etwa für Verkaufspreis oder Erbauseinandersetzungen.
Verkehrswertermittlung: erfolgt nach den Vorgaben der ImmoWertV durch Sachverständige.
Ermittlungsverfahren: Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren.
Wertmindernde oder wertsteigernde Einflussfaktoren: Energieeffizienz, Ausstattung, Mieterträge
Welcher Preis für deine Immobilie angemessen ist? – Die kostenlose Immobilienbewertung von ImmoScout verrät es dir.
- Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
- Wann und warum du den Verkehrswert ermitteln solltest
- Wie wird der Verkehrswert berechnet – und wer macht das?
- Was kostet eine professionelle Verkehrswertermittlung?
- Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?
- Wie präzise ist die Verkehrswertermittlung?
- Verkehrswertermittlung in besonderen Fällen
- Checkliste – Welche Unterlagen Gutachter benötigen
- Fazit: Verkehrswert kennen, richtig entscheiden
- FAQ: Häufige Fragen zur Verkehrswertermittlung
Der Verkehrswert oder auch Marktwert zeigt, was eine Immobilie „wirklich wert“ ist – ohne Emotionen oder Sonderbedingungen.
Anders ausgedrückt:
Der Verkehrswert einer Immobilie – Haus, Wohnung oder Grundstück – ist laut § 194 Baugesetzbuch (BauGB) der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag zu erzielen wäre – unter Berücksichtigung von Lage, Beschaffenheit und rechtlichen Gegebenheiten.
Der Verkehrswert ergibt sich vereinfacht aus dem Wert des Grundstücks und dem Wert des Gebäudes.
Vereinfachte Formel:
Verkehrswert = (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) + Gebäudewert
Beispiel (verkürzt):
900 €/m² × 300 m² = 270.000 € Bodenwert + 399.000 € Gebäudewert ⇒ ≈ 669.000 € Verkehrswert.
In unserem vereinfachten Beispiel ergibt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert ein Verkehrswert in Höhe von 669.000 Euro.
Der Verkehrswert ist keine Preisgarantie, sondern eine fachlich fundierte Schätzung des wahrscheinlich erzielbaren Marktwerts zum Bewertungsstichtag. Je nach Marktlage, Nachfrage und individueller Verhandlung kann der tatsächliche Verkaufspreis darüber oder darunter liegen.
Jetzt unverbindlich Verkehrswert berechnen – kostenlos mit ImmoScout24.
Im Immobilienbereich werden die Begriffe Verkehrswert und Marktwert häufig synonym verwendet. Der Kaufpreis ist dagegen der tatsächlich vereinbarte Verkaufspreis und kann – je nach Marktlage und Verhandlung – vom Verkehrswert abweichen.
Verkehrswert, Marktwert und Kaufpreis – kurz erklärt
Begriff
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Bedeutung
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Verkehrswert
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Der nach § 194 BauGB ermittelte, wahrscheinlich erzielbare Marktwert einer Immobilie zum Bewertungsstichtag.
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Marktwert
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Wird im Immobilienbereich meist synonym zum Verkehrswert verwendet.
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Kaufpreis
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Der tatsächlich zwischen Käufer:in und Verkäufer:in vereinbarte Preis. Er kann über oder unter dem Verkehrswert liegen.
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Eine Verkehrswertermittlung hilft dir, den aktuellen Marktwert deiner Immobilie realistisch einzuschätzen. Eine regelmäßige Überprüfung des Verkehrswerts schafft eine belastbare Grundlage für finanzielle Entscheidungen. Ob Verkauf, Finanzierung, Vermögensplanung oder rechtliche Fragestellungen – der Verkehrswert hilft dabei, Immobilienwerte objektiver zu bewerten und fundierte Entscheidungen zu treffen.
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, benötigt vor allem eine realistische Grundlage für die Preisfindung. Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis kann die Vermarktungsdauer verlängern und spätere Preisnachlässe erforderlich machen. Für die erste Orientierung reicht häufig eine Online-Bewertung oder die Einschätzung durch eine:n Makler:in aus. Bei hochwertigen oder schwer vergleichbaren Immobilien kann ein Gutachten zusätzliche Sicherheit schaffen.
Bei Erbschaften und Schenkungen spielt der Immobilienwert häufig eine steuerliche Rolle. Das Finanzamt hält sich bei Immobilienbewertung nach Erbschaft an gesetzlichen Vorgaben. Fällt die Bewertung deutlich höher aus als erwartet, kann unter Umständen ein Verkehrswertgutachten sinnvoll sein, um einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Gerade bei größeren Vermögen kann dies erhebliche Auswirkungen auf die Steuerlast haben.
Kommt es zu einer Scheidung oder einer Erbauseinandersetzung, dient der Verkehrswert häufig als Grundlage für die Aufteilung des Vermögens. Da unterschiedliche Wertvorstellungen schnell zu Konflikten führen können, ist eine neutrale und nachvollziehbare Bewertung besonders wichtig. In strittigen Fällen wird häufig ein unabhängiges Verkehrswertgutachten eingeholt.
Auch Banken bewerten Immobilien, wenn sie als Sicherheit für eine Finanzierung dienen. Dabei orientieren sie sich jedoch nicht am Kaufpreis, sondern meist am sogenannten Beleihungswert. Dieser liegt häufig unter dem Verkehrswert, da Kreditinstitute konservativer kalkulieren und mögliche Marktrisiken berücksichtigen. Liegt der Kaufpreis deutlich über dem von der Bank angesetzten Wert, kann eine Eigenkapitallücke entstehen, die Käufer:innen zusätzlich finanzieren müssen.
Darüber hinaus kann eine Verkehrswertermittlung im Zusammenhang mit Umbaumaßnahmen sinnvoll sein – am besten bereits im Rahmen der Planung. So kannst du feststellen, ob die Modernisierungen den Verkehrswert tatsächlich deutlich erhöhen.
Energetische Sanierungen, neue Fenster oder eine Dachsanierung können sich positiv auf den Verkehrswert auswirken. Reine Schönheitsmaßnahmen wie neue Bodenbeläge oder eine moderne Einbauküche erhöhen den Marktwert dagegen häufig weniger stark als viele Eigentümer:innen erwarten.
Der Verkehrswert einer Immobilie wird ermittelt auf der Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV 2023. Vorgaben und standardisierten Rechenverfahren stellen dabei sicher, dass der Verkehrswert mit der jeweils erforderlichen Methode korrekt ermittelt wurde und Immobilien untereinander vergleichbar sind.
Zur Anwendung kommen drei anerkannte Verfahren:
Vergleichswertverfahren: der wichtigste Maßstab bei Wohnungen
- Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an realen Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien.
- Besonders in Regionen mit vielen Vergleichsobjekten gilt das Verfahren als sehr marktnah. Schwieriger wird die Bewertung bei individuellen Häusern oder in Regionen mit wenigen Verkäufen.
- Geeignet für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Doppelhaushälften.
Vorteil: marktnah. | Nachteil: schwierig bei Unikaten oder geringer Datenbasis.
Ertragswertverfahren: entscheidend bei Kapitalanlagen
- Das Ertragswertverfahren berechnet sich aus den Mieterträgen.
Verkehrswert = Mieteinnahmen – Bewirtschaftungskosten + Bodenwert. - Bewertet wird vor allem, welche langfristigen Erträge eine Immobilie erwirtschaften kann.
- Geeignet für vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Vorteil: realitätsnah. | Nachteil: abhängig von Prognosen.
Sachwertverfahren: wenn Vergleichswerte fehlen
- Das Sachwertverfahren stützt sich auf Herstellungskosten.
- Verkehrswert = Herstellungskosten – Altersminderung × Marktanpassungsfaktor + Bodenwert.
- Im Kern wird berechnet, welche Kosten heute entstehen würden, um Grundstück und Gebäude neu herzustellen – abzüglich der Alterswertminderung.
- Geeignet für Ein-/Zweifamilienhäuser oder Sonderimmobilien.
Vorteil: Substanzbezug. | Nachteil: Marktanpassung nötig.
Beim Vergleichswertverfahren dienen die durchschnittlich erzielten Verkaufspreise von Vergleichsobjekten am regionalen Markt als Referenz. Aufwand und Anforderung sind bei Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren deutlich höher, weshalb sie von Sachverständigen ausgeführt werden.
- Vergleichswert = Markt
- Ertragswert = Rendite
- Sachwert = Substanz
Je nach Anlass kommen unterschiedliche Ermittlungsmethoden für den Verkehrswert infrage:
- Online-Tools (z. B. ImmoScout24): liefern eine erste Marktspanne auf Basis von Lage-, Markt- und Vergleichsdaten.
- Makler:innen: kennen den regionalen Markt oft sehr genau und können realistische Verkaufspreise einschätzen – ersetzen aber kein gerichtsfestes Gutachten.
- Sachverständige / Gutachter:innen: erstellen belastbare und gerichtsfeste Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Dabei ist es nicht gleich, welche:n Gutachter:in du beauftragst – unser Beitrag über Immobiliengutachter:innen erklärt die Unterschiede.
Für eine erste Preisorientierung genügt häufig eine Online-Bewertung, eine eigene überschlägige Wertermittlung oder die Einschätzung durch eine:n Makler:in. Geht es dagegen um gerichtliche, steuerliche oder andere rechtliche Fragestellungen, ist ein Verkehrswertgutachten in der Regel die bessere Wahl.
Die Kosten einer Verkehrswertermittlung durch sachverständige Immobiliengutachter:innen hängen von Objektart, Lage und Komplexität ab:
- Online-Bewertung: automatisiert – 0 €
- Kurzgutachten: ohne Ortsbegehung – 500–1.000 €
Anlass: Für private Zwecke, etwa zur Orientierung beim Verkauf oder bei einer Vermögensaufteilung im Familienkreis, kann ein Kurzgutachten ausreichen. Für Gerichte oder Behörden wird dagegen meist ein vollständiges Verkehrswertgutachten benötigt.
- Verkehrswertgutachten: mit Ortsbegehung & Dokumentation – 0,5–1 % des Immobilienwerts, bei komplexen Objekten bis zu 2 %.
Anlass: Ein Verkehrswertgutachten wird benötigt, wenn der Immobilienwert rechtssicher dokumentiert werden muss – beispielsweise für Gerichte, Behörden, Erbschaften, Scheidungen oder steuerliche Angelegenheiten.
Die Preise von Gutachten sind frei verhandelbar – bei mehreren Gutachter:innen lohnt sich ein Kostenvergleich.
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In eine umfangreiche Immobilienbewertung fließen alle Faktoren, die den Wert der Immobilie beeinflussen können.
Einflussgrößen:
- Lage (Makro/Mikro), Infrastruktur
- Grundstücksgröße & Bodenrichtwert
- Baujahr, Zustand, Modernisierungen
- Ausstattung, Energieeffizienz, Grundriss
- Mieteinnahmen, Leerstand, Nutzung
- Rechtliche Besonderheiten (Erbbaurecht, Denkmalschutz, Altlasten)
| Wertsteigernd | Wertmindernd |
|---|---|
| gute Lage, modernisiert, energieeffizient | Sanierungsstau, Lärm, Altlasten |
| Balkon/Garten, moderner Grundriss | ungünstiger Zuschnitt, fehlende Außenflächen |
Auch die Energieeffizienz beeinflusst den Verkehrswert zunehmend. Hohe Energiekosten, Sanierungspflichten oder schlechte Effizienzklassen können den Marktwert senken, während modernisierte Gebäude oft höhere Verkaufspreise erzielen.
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Eine Verkehrswertermittlung liefert keinen garantierten Verkaufspreis, sondern den wahrscheinlich erzielbaren Marktwert zum Bewertungsstichtag. Wie nah dieser Wert später am tatsächlichen Kaufpreis liegt, hängt stark von Nachfrage, Zustand der Immobilie und der jeweiligen Marktsituation ab.
Gründe für Abweichungen:
- Marktdynamik: steigende oder fallende Nachfrage nach dem Stichtag
- Emotionale Preisbildung: Käufer:innen zahlen manchmal bewusst mehr (z. B. Lage, Nachbarschaft, Liebhaberobjekte)
- Annahmen im Verfahren: Liegenschaftszinssatz, Marktanpassungsfaktor, Restnutzungsdauer
- Verhandlungsspielräume: individuelle Preisstrategien, Zeitdruck
Praxisbeispiel:
Eine Eigentumswohnung wird zum Verkehrswert von 350.000 € geschätzt.
Nach mehreren Besichtigungen bietet ein Nachbar 370.000 € – das spiegelt aktuelle Nachfrage, nicht Bewertungsfehler.
Eine fundierte Verkehrswertermittlung ist die beste Grundlage für Preisentscheidungen, bleibt aber immer eine Momentaufnahme des Marktes. Auch professionelle Verkehrswertgutachten können zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Gründe dafür sind beispielsweise unterschiedliche Annahmen zur Restnutzungsdauer, zum Modernisierungsgrad oder zur Marktentwicklung. Kleinere Abweichungen sind deshalb nicht ungewöhnlich und bedeuten nicht automatisch, dass eine Bewertung fehlerhaft ist.
Der Verkehrswert bildet den wahrscheinlich erzielbaren Marktwert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt ab. In der Praxis weichen tatsächliche Kaufpreise, Bankbewertungen oder steuerliche Werte jedoch häufig davon ab.
Bei Erbschaften und Schenkungen bewertet das Finanzamt Immobilien nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG) und der ImmoWertV. Seit der Reform 2023 liegen die ermittelten Werte häufig näher am Marktwert als früher. Fällt die Bewertung aus Sicht der Eigentümer:innen zu hoch aus, kann ein Verkehrswertgutachten unter Umständen helfen, einen niedrigeren Wert nachzuweisen und damit Steuern zu sparen.
Bei einer Zwangsversteigerung beauftragt das Gericht in der Regel ein Verkehrswertgutachten (§ 74a ZVG). Der ermittelte Verkehrswert dient als wichtige Orientierung für Bieter:innen, stellt jedoch kein Mindestgebot dar. Der tatsächliche Zuschlagspreis kann – abhängig von Nachfrage, Zustand und Lage der Immobilie – deutlich unter oder über dem Verkehrswert liegen.
Nach größeren Schäden durch Brand, Sturm oder Leitungswasser kann eine Immobilienbewertung helfen, den Wert der Immobilie vor dem Schaden zu dokumentieren und die Regulierung gegenüber Versicherungen nachvollziehbar zu machen.
Banken orientieren sich bei Finanzierungen meist am sogenannten Beleihungswert. Dieser liegt häufig unter dem Verkehrswert, weil Kreditinstitute konservativer kalkulieren und mögliche Marktrisiken berücksichtigen. Besonders in stark nachgefragten Regionen kann das dazu führen, dass Käufer:innen mehr Eigenkapital benötigen als erwartet.
Banken finanzieren nach dem Beleihungswert, der häufig 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert liegt.
Folge: Beim Immobilienkauf kann eine Eigenkapitallücke entstehen.
Beispiel:
Verkehrswert 600.000 € → Beleihungswert 540.000 € → Kaufpreis 660.000 € = 120.000 € Eigenkapitallücke.
Tipp: Eine unabhängige Bewertung und die Berücksichtigung möglicher Sanierungskosten helfen dabei, den Finanzierungsbedarf realistischer einzuschätzen.
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Online-Bewertungen liefern in erster Linie eine erste Marktindikation. Individuelle Faktoren wie Modernisierungsqualität, Mikrolage, Grundriss oder versteckte Mängel lassen sich digital nur eingeschränkt erfassen. Deshalb können automatisierte Schätzungen vom späteren Verkaufspreis abweichen. Besonders bei außergewöhnlichen Immobilien oder umfangreich modernisierten Objekten fallen die Unterschiede teilweise größer aus.
Der Verkehrswert soll den Preis abbilden, der unter normalen Marktbedingungen wahrscheinlich erzielbar wäre. Der tatsächliche Verkaufspreis kann davon jedoch nach oben oder unten abweichen.
In gefragten Lagen werden Immobilien teilweise deutlich über dem ermittelten Verkehrswert verkauft. Gründe dafür sind eine hohe Nachfrage, ein knappes Angebot oder die besondere Zahlungsbereitschaft einzelner Käufer:innen. In schwächeren Märkten können selbst realistisch bewertete Immobilien dagegen längere Vermarktungszeiten haben.
Für die Grundsteuer ist nicht der Verkehrswert maßgeblich, sondern der sogenannte Grundsteuerwert. Beide Werte können voneinander abweichen, da sie nach unterschiedlichen gesetzlichen Vorgaben ermittelt werden.
- Grundbuchauszug
- Lageplan / Flurkarte
- Lastenverzeichnis (Reallasten)
- Baupläne, Grundrisse, Wohnflächenberechnung
- Energieausweis, Baubeschreibung
- Nachweise über Modernisierungen
- Fotos, ggf. Schadensprotokolle
- Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Hausgeld- und Protokolle
- Vermietung: Mietverträge, NK-Abrechnungen, Leerstandsdaten
Vollständige Unterlagen beschleunigen die Bewertung und senken Gutachterkosten.
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FAQ: Häufige Fragen zur Verkehrswertermittlung
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Wie berechne ich den Verkehrswert einer Immobilie?
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Der Verkehrswert wird nach den Vorgaben der ImmoWertV ermittelt. Dabei kommen je nach Immobilie das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zum Einsatz. Für eine erste Einschätzung kann auch eine Online-Bewertung hilfreich sein.
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Ist Verkehrswert gleich Kaufpreis?
-
Nein. Der Verkehrswert ist der voraussichtlich erzielbare Marktwert einer Immobilie zum Bewertungsstichtag. Der tatsächliche Kaufpreis kann je nach Nachfrage, Verhandlungssituation oder besonderen Eigenschaften der Immobilie darüber oder darunter liegen.
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Wo bekomme ich den Verkehrswert her?
-
Für eine erste Orientierung eignen sich Online-Bewertungen oder die Einschätzung durch eine:n Makler:in. Benötigst du einen belastbaren oder gerichtsfesten Wert, solltest du ein Verkehrswertgutachten durch eine:n Sachverständige:n erstellen lassen.
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Wie aktuell muss ein Verkehrswertgutachten sein?
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Eine gesetzlich festgelegte Gültigkeitsdauer gibt es nicht. Das Gutachten sollte jedoch die aktuelle Marktsituation und den Zustand der Immobilie widerspiegeln. Verändern sich Markt oder Immobilie wesentlich, kann eine Aktualisierung sinnvoll sein.
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Kann ich gegen einen ermittelten Verkehrswert Einspruch einlegen?
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Ja, in bestimmten Fällen. Hältst du einen festgestellten Verkehrswert für unzutreffend, kannst du beispielsweise ein eigenes Gutachten beauftragen oder die Bewertung überprüfen lassen. Welche Möglichkeiten bestehen, hängt vom jeweiligen Verfahren ab, etwa bei steuerlichen Bewertungen oder Zwangsversteigerungen.
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