Mietvertrag:
Vorlage für Vermieter

Eine rechtssichere und aktuelle Mietvertragsvorlage ist die Voraussetzung für einen wasserdichten Mietvertrag, der deine Rechte als Vermieter:in schützt.

Aber auch bei den Einträgen und Ergänzungen solltest du mit Sorgfalt vorgehen. Schließlich gilt der Vertrag für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses. Unterschreibe ihn erst, wenn du dir sicher bist.

Das Video und die Erläuterung der Vertragsinhalte im nächsten Abschnitt erleichtern dir das Ausfüllen deines Mietvertrags.

Erforderlich sind Angaben zu Vermieter:in und Mieter:in des Objekts. Dazu gehören Vor- und Nachname sowie die vollständige aktuelle Anschrift. Alle volljährigen Personen, die in die Wohnung einziehen, sollten als Mieter:innen eingetragen werden.

Die Miete setzt sich zusammen aus der Nettokaltmiete, also der reinen Gegenleistung für die Nutzung der Wohnung und den Nebenkosten. Diese werden als Betriebskostenvorauszahlung eingefordert. Der monatliche zu entrichtende Betrag gehört in den Mietvertrag. Auch eine Teilinklusivmiete ist möglich, dabei sind bereits Teile der Nebenkosten im Mietpreis enthalten. Expert:innen raten jedoch von einer reinen Pauschalmiete ab, weil die finanziellen Risiken vor dem Hintergrund der steigenden Energiepreise beträchtlich sein können.

Vermieter:innen können von der Mietpartei eine Kaution von höchstens drei Monatskaltmieten als finanzielle Sicherheit verlangen. Die Höhe der Kaution muss im Mietvertrag exakt vereinbart werden. Auch sollte das Zahlungsziel, also bis wann die Kautionszahlung eingegangen sein muss, vertraglich festgelegt werden. Mieter:innen haben das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB).

Die Nebenkosten müssen Punkt für Punkt im Mietvertrag stehen, da du sie sonst nicht auf dein:e Mieter:in umlegen darfst. Eine eigene Auflistung mit Verteilerschlüssel ist ratsam. Zusätzlich sollte der Vertrag einen Hinweis enthalten, dass § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) Anwendung findet. Damit sicherst du dich für den Fall ab, dass deine Auflistung unvollständig ist, weil du etwas vergessen hast oder eine Nebenkostenart hinzugekommen ist. Unter „Sonstiges“ der BetrKV solltest du zusätzliche Kostenarten wie Dachrinnenreinigung und Wartung der Rauchwarnmelder festlegen.

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Der Mietvertrag enthält bestimmte Regelungen für den zulässigen Gebrauch der Wohnung. Ein Gewerbe mit Außenwirkung ist in der Regel unzulässig. Der:die Mieter:in darf lediglich ein Homeoffice in der Wohnung betreiben. Ebenfalls unzulässig ist Publikumsverkehr, der über die normale Wohnnutzung hinausgeht.

Auch die Untervermietung der Wohnung, einzelner Räume oder sonstige Gebrauchsüberlassung an Dritte findet Erwähnung im Mietvertrag. Die Untervermietung einzelner Räume zu Wohnzwecken darf nicht verboten werden.  Mieter:innen müssen für den Einzelfall eine Erlaubnis des:der Vermieter:in einholen.

Die Hausordnung enthält Regeln für das Zusammenleben im Haus und gilt für alle Mieter:innen. Das betrifft Ruhezeit und Lärm, Nutzung von Gemeinschaftsräumen und Garten, Tierhaltung und vieles mehr.

Füge dem Vertrag die Hausordnung als Anhang bei. Mieter:innen erklären sich mit der Hausordnung einverstanden, wenn sie den Mietvertrag unterzeichnen.

Grundsätzlich musst du als Vermieter:in die Kosten für Schönheitsreparaturen tragen. In einer Sonderklausel kann vereinbart werden, dass die Mieter:innen bestimmte Arbeiten wie Streichen und Tapezieren übernehmen. Halte dich auch hier genau an den vorgegebenen Text deines aktuellen Mustermietvertrags, um einen rechtlich sicheren Mietvertrag zu gewährleisten.  

Ungültig sind pauschale Klauseln zur Schönheitsreparatur, die starre zeitliche Vorgaben machen, unabhängig vom Zustand der Wohnung.  

Das Mietvertragsformular musst du ergänzen mit präzisen Angaben zum vermieteten Objekt. Dazu gehören Anschrift, Lage im Haus, Fläche in Quadratmeter, Zimmeranzahl. Ebenfalls erforderlich sind Angaben zu den mitvermieteten Flächen wie eine Garage, Garten oder Dachboden. Wenn du die Garage eventuell wieder kündigen möchtest, solltest du mit einem separaten Garagenmietvertrag die Garage vermieten. Wenn möbliert vermietet werden soll, dann sind auch hier gesonderte Vereinbarungen in einem Mietvertrag für möblierte Wohnungen zu treffen.

In den Mietvertrag gehört auch das Datum Mietbeginns. In den meisten Fällen wird der 1. oder der 15. eines Monats vereinbart, um die Abrechnung zu erleichtern.

Wie, wann und auf welchem Konto möchtest du die Mietzahlung in Empfang nehmen? Diese Fragen müssen vertraglich beantwortet werden:
 

• Zahlungsweise der Miete – bar, per Überweisung oder Einzugsermächtigung
• Zahlungsturnus: monatlich oder nach einem individuell festgelegten Rhythmus
• Bankverbindung für die Mietzahlung

Wenn der genaue Zahlungszeitpunkt nicht anders vereinbart ist, greift § 556 b Abs. 1 BGB, wonach die Miete zu Beginn und spätestens am dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts (Monat, Quartal, Jahr) zu zahlen ist.

Mieter:in und Vermieter:in können mit einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag für eine bestimmte Frist von maximal vier Jahren auf ihr Kündigungsrecht verzichten. Der Kündigungsverzicht wird gerne genutzt, wenn die Voraussetzungen für eine Befristung nicht gegeben sind. Stattdessen kann man für einen bestimmten Zeitraum das Mietverhältnis sicherstellen. Erst danach kann die Wohnung ordentlich gekündigt werden.

Mieter:innen haben ein Anrecht darauf, sämtliche Schlüssel ausgehändigt zu bekommen, die zum Mietgegenstand gehören. Haus-, Wohnungs-, Briefkasten-, Keller-, Dachboden-, Garagenschlüssel als doppelter Satz sind auszuhändigen. Das wird auch im Mietvertrag festgehalten. Wird eine Wohnung von mehr als einer Person gemietet, sollte jede Person, auch jedes Kind, einen Schlüsselsatz erhalten. Die Vervielfältigung von Schlüsseln ist genehmigungspflichtig. Bei nachweisbar schuldhaftem Verlust zahlt der:die Mieter:in den Austausch der Schlösser.

Die vorgegebene Kleinreparaturklausel solltest du keinesfalls ändern oder ergänzen, da sie sonst möglicherweise rechtlich nicht mehr wirksam ist. Anzugeben ist ein maximaler Betrag pro Reparatur, der  100 Euro nicht übersteigen darf. Zudem musst du den jährlichen Maximalgesamtbetrag angeben, bis zu dem ein:e Mieter:in die Reparaturkosten übernehmen muss. Als Höchstsatz gelten 8 % der Jahreskaltmiete oder 200 Euro im Jahr.