Ber­li­ner Räu­mung: Ab­lauf, Kos­ten & Vor­tei­le für Ver­mie­ter

Die sogenannte Berliner Räumung ist eine besonders effiziente und kostensparende Form der Zwangsräumung. Sie bietet Vermieter:innen eine rechtssichere Möglichkeit, eine Wohnung zügig zurückzuerhalten – insbesondere, wenn Mieter:innen aufgrund von Zahlungsunfähigkeit gekündigt wurden. In diesem Ratgeber erfährst du, wie die Berliner Räumung funktioniert, welche Vorteile sie bietet und worauf Vermieter:innen achten sollten.

Bei der Berliner Räumung – auch bekannt als Räumung nach dem Berliner Modell – handelt es sich um eine vereinfachte Form der Zwangsräumung.

Im Gegensatz zur klassischen Variante wird hier nur das Türschloss ausgewechselt, der Hausrat verbleibt in der Wohnung. Der:die Vermieter:in macht dabei sein Vermieterpfandrecht geltend, um offene Mietschulden ggf. mit den Gegenständen auszugleichen.

Diese Methode wurde ursprünglich in Berlin entwickelt und ist seit der Mietrechtsreform 2013 in § 885a ZPO gesetzlich geregelt.

Die Berliner Räumung setzt einen rechtskräftigen Räumungstitel voraus, z. B. durch ein Gerichtsurteil nach einer Räumungsklage. Danach kann die eigentliche Vollstreckung beginnen – sie läuft vereinfacht und schneller ab als bei der klassischen Variante.

Schritt-für-Schritt-Ablauf:

1. Räumungstitel erwirken:
   Z. B. durch erfolgreiches Räumungsverfahren
2. Beauftragung des Gerichtsvollziehers:
   Mit Hinweis auf das „Berliner Modell“ (§ 885a ZPO)
3. Besitzeinweisung:
   Der:die Gerichtsvollzieher:in setzt den:die Mieter:in vor die Tür, tauscht das Schloss aus und weist den:die Vermieter:in offiziell in den Besitz der Wohnung ein.
4. Dokumentation des Hausrats:
   Der:die Gerichtsvollzieher:in protokolliert die vorhandenen Gegenstände – häufig mit Fotos oder Zeugen.
5. Hausrat bleibt in der Wohnung:
   Es findet keine Räumung oder Lagerung statt.
6. Geltendmachung des Vermieterpfandrechts:
   Du sicherst dir das Recht zur späteren Verwertung (§ 562 GB).
7. Aufbewahrungsfrist:
   Mieter:innen haben einen Monat Zeit, ihr Eigentum abzuholen. Danach darfst du es verwerten oder entsorgen (§ 885a Abs. 4 ZPO).
8. Verweigert der:die Mieter:in die Schlüsselrückgabe oder blockiert den Zugang, darf der Gerichtsvollzieher den Zugang zwangsweise herstellen lassen, z. B. über einen Schlüsseldienst.

Die Berliner Räumung bietet mehrere Vorteile – für dich als Vermieter:in, aber auch für den:die Gerichtsvollzieher:in und das Justizsystem.

✅ Für Vermieter

• Kostensparend:
  Keine Spedition, kein Lager, keine Vorleistung
• Schnelle Rückgabe der Wohnung:
  Durch einfachen Schlosswechsel sofortiger Besitz
• Pfandrecht zur Schuldenverwertung:
  Du kannst ggf. einen Teil der Mietschulden mit Gegenständen ausgleichen
• Rechtssicher auch bei Insolvenz:
  Das Vermieterpfandrecht bleibt vorrangig – selbst bei Privatinsolvenz

🧾 Für den Gerichtsvollzieher

• Kein logistischer Aufwand → mehr Räumungen pro Tag möglich
• Entlastung des Systems, da weniger Organisation nötig

Die genauen Kosten variieren, liegen aber meist im unteren dreistelligen Bereich. Hauptsächlich entstehen Kosten für:

• Den:die Gerichtsvollzieher:in
• den Schlosswechsel
• ggf. das Protokollieren des Hausrats

Im Vergleich zur klassischen Räumung (oft mehrere Tausend Euro) ist das Berliner Modell deutlich günstiger.

Die Berliner Räumung bringt Pflichten und potenzielle Konflikte mit sich. Vermieter:innen sollten sich über folgende Punkte im Klaren sein:

Du bist verpflichtet, den Hausrat für einen Monat sicher in der Wohnung zu belassen. In dieser Zeit kann der:die Mieter:in die Sachen abholen.

• Du haftest für Beschädigung oder Verlust des Hausrats während der Frist
• Keine willkürliche Entsorgung! → protokolliere alles sorgfältig
• Im Zweifel: Zeugen oder Fotos anfertigen
  

Ein besonderer Unterschied zur klassischen Räumung:
Ist der Vollstreckungsauftrag einmal erteilt, lässt sich der Prozess nicht mehr stoppen.

Selbst wenn der:die Mieter:in kurzfristig einlenkt oder bezahlt, bleibt die Zwangsräumung wirksam. Eine Rücknahme ist nur mit Zustimmung des:der Gerichtsvollziehers:in und ggf. des Gerichts möglich.

Das Modell wurde ursprünglich in Berlin entwickelt und zunächst nur dort angewendet. Aufgrund seiner Effizienz und Rechtssicherheit hat es sich mittlerweile bundesweit etabliert – der Name ist geblieben.

Seit der Mietrechtsreform 2013 ist die Berliner Räumung ausdrücklich in § 885a Zivilprozessordnung (ZPO) gesetzlich geregelt. Damit wurde das zuvor nur in der Praxis entwickelte Modell auch rechtlich verankert.

Nach einer Berliner Räumung müssen Mieter:innen sich selbst um eine neue Unterkunft kümmern. Sozialämter und Beratungsstellen können in Härtefällen helfen. Die Wohnung gilt jedoch als rechtmäßig übergeben – unabhängig davon, ob der Hausrat noch drinsteht.

Die Berliner Räumung ist ein effizientes, kostensparendes Verfahren, das Vermieter:innen mehr Handlungsspielraum gibt – insbesondere bei Mietrückständen. Mit dem Vermieterpfandrecht und der rechtlichen Klarheit durch den:die Gerichtsvollzieher:in erhältst du deine Wohnung schnell zurück – ohne hohe Vorlaufkosten.