Brand­schutz-Flucht­weg: Vor­schrif­ten & Pflich­ten für Ver­mie­ter

Im Brandfall entscheiden Sekunden. Fluchtwege retten Leben – vorausgesetzt, sie sind vorhanden, frei zugänglich und vorschriftsgemäß gestaltet. Als Vermieter:in bist du dafür verantwortlich, die gesetzlichen Vorgaben zu Flucht- und Rettungswegen einzuhalten. In diesem Ratgeber erfährst du, worauf es ankommt und welche Vorschriften du kennen solltest.

Fluchtwege sind baulich vorgesehene Wege, über die Menschen ein Gebäude im Notfall – etwa bei einem Brand – schnell und sicher verlassen können. Dabei spricht man oft auch von Rettungswegen – gemeint sind in der Regel dieselben baulichen Maßnahmen. Der Begriff Notausgang hingegen bezeichnet konkret die Türen, über die ein Fluchtweg ins Freie führt.

Ein vollständiger Flucht- und Rettungsweg besteht aus:

• einem inneren Fluchtweg (z. B. Wohnungsflur, Treppenhaus)
• und einem äußeren Bereich, etwa zum nächsten öffentlichen Weg

Laut Bauordnungen sollen insbesondere in mehrgeschossigen Gebäuden zwei voneinander unabhängige Fluchtwege vorhanden sein – damit Personen bei einem blockierten Weg immer noch eine Alternative haben. Sie gelten hier als Mindeststandard beim Brandschutz.

Die Anforderungen an Flucht- und Rettungswege ergeben sich hauptsächlich aus allgemeinen bauordnungsrechtlichen Regelungen – etwa:

• der Musterbauordnung (MBO), auf deren Grundlage die Landesbauordnungen (LBO) entstehen
• der Arbeitsstättenregel ASR A2.3 (nur für gewerbliche oder öffentlich zugängliche Gebäude)
• Normen wie DIN 14096 (Brandschutzordnung) oder DIN EN 179 (Türbeschläge)

⚠️ Für normale Wohnhäuser mit Mietwohnungen gibt es keine gesonderten, bundesweit einheitlichen Vorschriften für Fluchtwege.
Die Anforderungen ergeben sich indirekt aus den allgemeinen Bauvorschriften der Länder – vor allem bei Neubauten, Umbauten oder größeren Gebäudeeinheiten. Als Vermieter:in solltest du insbesondere auf die Landesbauordnung achten, die für dein Objekt gilt.

Trotz des fehlenden Detailregelwerks für kleine Wohnhäuser bist du als Vermieter:in verantwortlich, dass Fluchtwege:

• baulich vorhanden und entsprechend ausgeführt sind,
• nicht blockiert oder unzugänglich sind,
• und im Alltag funktionsfähig und sicher bleiben.
  

Gut zu wissen: Bei größeren Gebäuden gelten spezielle Regelwerke wie die Hochhausrichtlinien der einzelnen Bundesländer. Stelle sicher, dass du die Brandschutzvorschriften dieser Richtlinien beherzigst, wenn du ein solches Objekt vermietest.

Baulich, anlagentechnisch oder organisatorisch – Brandschutz ist ein umfassendes Thema. Für den Überblick empfehlen wir unseren Beitrag „Brandschutz – die effektive Verhinderung von Bränden“.

Als Vermieter:in trägst du die Verantwortung, dass Fluchtwege baulich vorhanden und nutzbar sind – auch im Alltag.

Du musst außerdem sicherstellen, dass sie:

• ausreichend breit sind
• sich nicht abschließen oder versperren lassen
• nicht blockiert oder zugestellt sind
• gut beleuchtet und ggf. ausgeschildert sind
• und regelmäßig kontrolliert werden
  

Übrigens: Fluchtwege sind essenziell beim Brandschutz. Wichtig ist aber auch der Schutz vor Brand und Gasen, der u. a. die Vermeidung und Erkennung von Bränden sowie Gasentwicklungen umfasst. Informiere dich!

Die baulichen Anforderungen hängen vom Gebäudetyp ab:

• In kleinen Wohnhäusern genügt oft eine Flurbreite von 90 cm
• In größeren Mietshäusern mit mehreren Parteien sind mind. 1,20 m üblich

Doch nicht nur die Breite ist entscheidend: Auch die Beschaffenheit zählt. Fluchtwege müssen:

• eben, rutschfest und barrierefrei sein
• über eine ausreichende Beleuchtung verfügen
• Türen und Treppen einschließen, die leicht passierbar sind

Hinweis: Achte darauf, dass keine Gegenstände den Weg verengen. Klassiker ist hier der Kinderwagen im Treppenhaus sowie auch der Rollstuhl oder Rollator. Auch Schuhe im Treppenhaus sowie Schuhregale sind nicht gestattet, wenn der Fluchtweg dadurch zu eng wird. Fluchtwege dürfen niemals als Abstellfläche genutzt werden.

Fluchttüren unterliegen in Deutschland genauen Vorschriften. Je nach Nutzung und Bundesland gelten unter anderem:

• Öffnungsrichtung nach außen
• leichtgängige Beschläge (ggf. Panikfunktion nach DIN EN 179)
• keine Türschwellen oder Barrieren
• deutlich sichtbare Kennzeichnung durch grüne Piktogramme

In normalen Wohnhäusern sind nicht alle gewerblichen Standards Pflicht – aber auch hier darf z. B. die Haustür nicht so verschlossen sein, dass sie im Brandfall nicht geöffnet werden kann.

In Bestandsgebäuden (Altbauten) gelten oft Bestandsschutz-Regelungen. Dennoch können Umbauten oder Modernisierungen dazu führen, dass aktuelle Vorschriften beachtet werden müssen – etwa bei einem Dachgeschossausbau.

Wichtig: Auch Mieter:innen tragen Verantwortung. Sie dürfen:

• keine Fahrräder, Schuhregale oder Kartons in Fluchtwegen abstellen
• die Haustür nicht von innen versperren
• Rauchwarnmelder oder Beleuchtung in Fluchtwegen nicht manipulieren
• Du als Vermieter:in solltest diese Regeln klar kommunizieren – etwa über die Hausordnung. Denn: Mieter:innen dürfen Fluchtwege nicht blockieren – dies kann sogar zur Abmahnung führen

✅ Sind alle Flure und Treppenhäuser frei von Gegenständen?
✅ Entsprechen Türbreiten und Öffnungsmechanismen den Vorschriften?
✅ Gibt es eine ausreichende Beleuchtung und Beschilderung?
✅ Werden die Fluchtwege regelmäßig kontrolliert und gewartet?

Sichere Flucht- und Rettungswege sind nicht nur bauliche Notwendigkeit, sondern lebenswichtig. Als Vermieter:in trägst du die Verantwortung – nicht nur rechtlich, sondern auch gegenüber deinen Mieter:innen. Wer die Vorschriften kennt und umsetzt, sorgt für mehr Sicherheit und vermeidet im Ernstfall schwere Konsequenzen.