Mietsachschäden: Für wel­che Schä­den haf­ten Ver­mie­ter?

Geplatzte Wasserleitungen, Risse in der Wand oder beschädigte Fenster – in einer Mietwohnung können schnell Schäden entstehen. Doch nicht immer ist klar, wer für die Reparaturkosten aufkommt: Vermieter:in oder Mieter:in? Während Mieter:innen für selbst verursachte Mängel haften, liegt die Verantwortung bei baulichen oder technischen Defekten oft bei Vermieter oder Vermieterin.

In diesem Ratgeber erklären wir, welche Mietsachschäden unter die Vermieterhaftung fallen, wann Mieter:innen zahlen müssen und welche Rolle die Haftpflichtversicherung spielt.

Mietsachschäden sind Schäden, die an der gemieteten Wohnung oder dem mitvermieteten Inventar entstehen – sei es durch Abnutzung, technische Defekte oder unsachgemäßen Gebrauch. Wichtig ist dabei die Abgrenzung: Nicht jeder Makel gilt automatisch als Mietsachschaden, und nicht jeder Schaden führt zu einer Haftung des:der Mieters:in.

• Wasserschäden durch undichte Leitungen oder Überschwemmungen
• Kratzer oder Dellen im Parkett, z. B. durch Möbelrücken ohne Filzschutz
• Defekte Armaturen im Bad oder in der Küche
• Beschädigte Fassade, etwa durch das Anbohren von Außenwänden für Satellitenschüsseln
• Zerstörte Fliesen durch herunterfallende Gegenstände
• Risse im Putz oder bröckelnde Fensterrahmen

Solche Schäden in der Mietwohnung können entweder durch Verschleiß, einen Unfall oder durch unsachgemäßen Gebrauch entstehen. Entscheidend ist, wer den Schaden verursacht hat – und ob dieser vermeidbar gewesen wäre.

Zu den häufigsten Streitfällen bei Mietsachschäden gehören außerdem:

• Sanitäranlagen wie Waschbecken oder Badewanne – z. B. bei Abplatzungen oder Rissen
• Fußböden wie Dielen oder Fliesen – etwa bei Kratzern, Brüchen oder aufgequollenem Holz
• Einbauküchen und Einbauschränke – z. B. bei lockeren Scharnieren, Brandflecken oder kaputten Geräten

In diesen Fällen hängt die Haftungsfrage stark davon ab, ob der Schaden auf normalen Verschleiß oder unsachgemäßen Gebrauch zurückzuführen ist. Auch hier gilt: Für vermeidbare Schäden haftet in der Regel der:die Mieter:in – für altersbedingte Mängel ist der:die Vermieter:in verantwortlich.

Vermieter:innen sind gesetzlich verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Das bedeutet: Treten Schäden auf, die nicht vom:von der Mieter:in verursacht wurden, sondern auf bauliche Mängel oder technische Defekte zurückgehen, muss der:die Vermieter:in in der Regel selbst für die Reparatur aufkommen – und zwar verschuldensunabhängig.

Die sogenannte verschuldensunabhängige Haftung des:der Vermieters:in ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 535 BGB) geregelt. Sie verpflichtet Vermieter:innen dazu, Schäden zu beheben, die durch:

• Bausubstanzmängel
• veraltete Installationen
• oder technische Defekte

entstehen – unabhängig davon, ob der:die Vermieter:in von dem Problem wusste oder nicht.

Typische Beispiele:
 

• Unverschuldeter Wasserschaden in der Mietwohnung
  → z. B. durch Rohrbruch, marode Leitungen oder undichte Fenster
• Kaputte Heizungsanlage
  → fällt im Winter aus, obwohl sie regelmäßig gewartet wurde
• Stromausfall durch defekte Hausinstallation
  → etwa bei fehlerhafter Verkabelung im Sicherungskasten

In all diesen Fällen muss der:die Vermieter:in auf eigene Kosten für die Instandsetzung sorgen. Auch Folgeschäden (z. B. aufgequollene Böden durch Leitungswasser) können unter seine:ihre Haftung fallen.

⚠️ Wichtig:

Der:die Vermieter:in haftet nicht, wenn der Schaden durch unsachgemäßen Gebrauch oder Fahrlässigkeit des:der Mieters:in entstanden ist. Ob es sich um einen technischen Defekt oder einen Bedienungsfehler handelt, muss im Zweifel geprüft werden.

Mieter:innen müssen die Wohnung pfleglich behandeln. Kommt es dennoch zu Schäden, stellt sich die Frage: War es ein Versehen, ein Unfall – oder einfach Abnutzung? Entscheidend ist, ob der:die Mieter:in den Schaden verursacht und vermeidbar gehandelt hat. In solchen Fällen greift die Mieterhaftung – und oft ist auch die private Haftpflichtversicherung gefragt. 

• Wasserschaden durch Waschmaschine
  → z. B. bei falschem Anschluss oder geplatztem Zulaufschlauch
• Verkratzter Boden
  → etwa durch Möbel ohne Filzgleiter, Sand unter dem Teppich oder Haustierkrallen
• Beschädigte Türen oder Türrahmen
  → häufig beim Umzug oder beim Transport von Möbeln
• Bohrlöcher in Fliesen oder Außenwänden
  → Bohrlöcher: Wie viele Löcher sind legitim?

• Normale Abnutzung, z. B. abgetretene Teppiche, vergilbte Wände oder leicht zerkratzte Arbeitsplatten
• Konstruktions- oder Wartungsmängel, z. B. wenn der Schaden auf fehlerhafte Einbauten zurückgeht
• In solchen Fällen liegt die Instandhaltungspflicht beim:bei der Vermieter:in. Allerdings kann der Mietvertrag sogenannte Kleinreparaturklauseln enthalten.
  

Verursacht der:die Mieter:in einen Schaden, muss er:sie für die Wiederherstellung zahlen – entweder aus eigener Tasche oder über seine Haftpflichtversicherung. Wichtig: Nicht alle Policen decken Mietsachschäden automatisch ab.

Vermieter:innen sollten bereits bei Abschluss des Mietvertrags darauf achten, dass der:die Mieter:in eine private Haftpflichtversicherung mit Mietsachschadendeckung vorweisen kann. So lassen sich im Schadenfall unnötige Diskussionen vermeiden – etwa bei Wasserschäden, beschädigten Böden oder Macken in der Badezimmereinrichtung.

Die Haftpflichtversicherung schützt Mieter:innen finanziell, wenn sie feste Bestandteile der Wohnung versehentlich beschädigen. Gleichzeitig hilft sie auch Vermieter:innen, zügig zu ihrem Schadenersatz zu kommen.

Mietsachschäden im haftungsrechtlichen Sinne sind Beschädigungen an fest mitvermieteten Teilen der Wohnung, etwa:

• Parkett-, Laminat- oder Fliesenböden
• Sanitäranlagen wie Waschbecken, Badewanne, Toilette
• Türen, Einbauschränke, Fensterrahmen (nicht aber Fensterscheiben)
• Dellen, Kratzer oder Brüche durch Stöße oder Stürze
• Schäden durch Haustiere (z. B. Kratzspuren) – je nach Police
• Schlüsselverlust, wenn ein Schließanlagentausch nötig wird
  

Viele Versicherungsverträge enthalten Ausschlüsse für:

• Normale Abnutzung und Verschleiß (z. B. verblasste Wandfarbe, matte Böden)
• Allmählichkeitsschäden, z. B. Schimmel durch falsches Lüften oder beschädigte Armaturen durch aggressive Reinigungsmittel
• Vorsätzliche Beschädigungen
• Elektro- und Heizungsanlagen (sind meist Vermietersache)
• Schäden durch nicht versicherte Haustiere (z. B. Hunde ohne Hundehaftpflicht)
  

• Klausel „Haftpflicht mit Mietsachschäden“ muss klar enthalten sein
• Deckungssumme: Mindestens 3–5 Mio. € für Sachschäden
• Ausschlusskriterien prüfen (z. B. bei Haustieren, Ferienwohnungen, Carports)
• Selbstbeteiligung: Diese trägt der:die Mieter:in im Schadenfall selbst

Schäden beschränken sich nicht immer nur auf die gemietete Wohnung. Was passiert, wenn auch andere Parteien oder das Gemeinschaftseigentum betroffen sind – etwa das Treppenhaus, der Hausflur oder Nachbarwohnungen? 

Grundsatz: Der:die Vermieter:in haftet für die Instandhaltung des gesamten Gebäudes, also auch für das Gemeinschaftseigentum wie Treppenhaus, Dach, Fassade oder zentrale Leitungen. Entstehen hier Schäden durch Verschleiß oder Baumängel, ist das Sache des:der Vermieters:in – auch dann, wenn z. B. das Treppenhaus betroffen ist oder eine:in Nachbar einen Folgeschaden erleidet.

Verursacht der Mieter den Schaden selbst, etwa durch:

• Unvorsichtiges Rangieren beim Umzug im Treppenhaus
• Vandalismus im Fahrradkeller
• Übergelaufenes Wasser, das in andere Wohnungen dringt

… dann haftet der:die Mieter:in persönlich – und ggf. seine Haftpflichtversicherung. Der:die Vermieter:in ist in diesem Fall nicht verpflichtet, für den Schaden aufzukommen.

Wichtig: Vermieter:innen sollten größere Schäden am Gemeinschaftseigentum schnell dokumentieren und prüfen lassen, um Regressforderungen gegen den Verursacher durchzusetzen.

Wenn ein Schaden aus der Mietwohnung eine dritte Partei betrifft – z. B. ein Wasserschaden, der in die Wohnung darunter sickert –, haftet in der Regel der:die Mieter:in, sofern er den Schaden verursacht hat.
Wurde der Schaden hingegen durch einen technischen Defekt ausgelöst (z. B. Rohrleitung), fällt die Verantwortung zurück an den:die Vermieter:in.

Tipp: Eine Wohngebäudeversicherung kann den:die Vermieter:in gegen Schäden am Haus und an Gemeinschaftsflächen absichern – auch in Kombination mit der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Viele Vermieter:innen fragen sich, ob sie ihre Verantwortung für bestimmte Schäden im Mietvertrag pauschal ausschließen können – etwa durch eine entsprechende Klausel. Doch hier sind rechtlich klare Grenzen gesetzt, denn das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schützt Mieter:innen vor unangemessener Benachteiligung. 

Ein vollständiger Haftungsausschluss für Mängel an der Mietsache ist unzulässig.
Laut § 536 BGB bleibt der:die Vermieter:in verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Selbst wenn im Vertrag ein Haftungsausschluss steht – z. B. für Wasserschäden oder technische Defekte – ist dieser in den meisten Fällen unwirksam, sofern keine individuelle Vereinbarung vorliegt.

Unwirksam sind z. B.:

• Allgemeine Klauseln wie „Der Vermieter haftet nicht für Schäden an der Wohnung“
• Regelungen, die Mängelbeseitigungspflichten auf den:die Mieter:in abwälzen
• Formulierungen, die gesetzliche Mängelrechte einschränken
  

Ja, aber nur eingeschränkt.
Einzelne vertragliche Absprachen – etwa bei gewerblicher Vermietung oder individuell ausgehandelten Sonderfällen – können Bestand haben. Im Wohnraummietrecht gelten jedoch strenge Grenzen.

Nein.
Verursacht die Mieterin einen Schaden – z. B. durch Fahrlässigkeit, unsachgemäßen Gebrauch oder mutwillige Beschädigung –, haftet ausschließlich die Mieterin selbst. Der Vermieter kann dafür nicht in die Pflicht genommen werden.

Ausnahme: Der Vermieter wusste nachweislich von einer Gefahr, die von einem Mieter ausging (z. B. unerlaubte Tierhaltung, Wasserschäden durch Nachlässigkeit) und hat nicht reagiert – dann kann eine Mitverantwortung entstehen.

Kurz gesagt:

• Ein genereller Haftungsausschluss des:der Vermieters:in ist unzulässig
• Der:die Vermieters:in haftet nicht für Schäden, die der:die Mieter:in anderen oder dem Gebäude zufügt
• Der Mietvertrag sollte rechtssicher formuliert sein – im Zweifel mit juristischer Beratung
  

Je nach Ursache des Schadens unterscheidet sich die Haftung zwischen Mieter:in und Vermieter:in. Diese Übersicht zeigt die wichtigsten Fälle: 

1. Altersbedingter Verschleiß

Schäden, die durch normalen Gebrauch und Materialermüdung entstehen, z. B.:

• Verkalkte Wasserhähne
• Abgenutzte Teppiche oder Böden
• Verfärbungen an Wänden

Diese Schäden muss der:die Vermieter:in beheben – sie gelten als Teil der Instandhaltungspflicht.

2. Mängel am Gebäude

Wenn Schäden auf Baumängel, Konstruktionsfehler oder mangelhafte Wartung zurückgehen, haftet der:die Vermieter:in. Beispiele:

• Schimmel durch undichte Fenster
• Risse in der Wand durch Setzungen
• Rohrbruch in der Decke

3. Erhaltungspflicht (§ 535 BGB)

Der:die Vermieter:in muss die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand halten – dazu zählen auch Reparaturen, die notwendig sind, um die Wohnqualität zu erhalten.

4. Verkehrssicherungspflicht

Gefahren, die von der Wohnung oder dem Haus ausgehen (z. B. lose Dachziegel, defekte Handläufe), müssen vom:von der Vermieter:in beseitigt werden, um Unfälle zu vermeiden.

1. Unsachgemäßer Gebrauch
Schäden, die durch falsche Nutzung entstehen, z. B.:

• Kratzer im Parkett durch Möbel
• Flecken durch falsche Wandfarbe
• Verbrannte Arbeitsplatten durch heiße Töpfe

Hier haftet der:die Mieter:in – oft greift die private Haftpflichtversicherung.

2. Fahrlässige oder vorsätzliche Beschädigung
Typische Fälle:

• Zerbrochene Fensterscheibe beim Möbelrücken
• Riss in der Badewanne durch Aufprall eines harten Gegenstandes
• Wasserschaden durch unbeaufsichtigte Waschmaschine

Grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz schließt die Versicherung meist aus – der:die Mieter:in haftet selbst.

3. Kleinreparaturen laut Mietvertrag
Solche Klauseln erlauben es, dass der:die Mieter:in für kleine Schäden (z. B. Lichtschalter, Duschschlauch) aufkommen muss – meist bis zu einem festgelegten Betrag pro Jahr.

Nicht jeder Schaden in der Mietwohnung geht automatisch zulasten des:der Mieters:in – und nicht jede:r Vermieter:in kann sich aus der Verantwortung ziehen. Entscheidend ist die Ursache des Schadens:

• Der:die Vermieter:in haftet, wenn der Schaden durch Bausubstanz, technische Defekte oder Gemeinschaftseigentum entsteht – auch verschuldensunabhängig.
• Der:die Mieter:in haftet, wenn er durch Fahrlässigkeit, unsachgemäßen Gebrauch oder mutwilliges Verhalten Schäden verursacht – in der Regel greift dann seine private Haftpflichtversicherung.
• Ein genereller Haftungsausschluss im Mietvertrag ist rechtlich unzulässig.
• Bei Schäden an Dritten oder Gemeinschaftsflächen muss je nach Fall der:die Verursacher:in oder der:die Vermieter:in haften.
• Vermieter:innen sollten auf den Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht achten – Mieter:innen auf einen ausreichenden Schutz bei Mietsachschäden.

Bei Unsicherheiten lohnt sich ein Blick in den Mietvertrag und ggf. die Beratung durch Fachleute – oder ein Anruf bei der Versicherung.