Mieterrechte in Deutsch­land - ein Über­blick

Als Mieter:in solltest du deine Rechte kennen: Ob bei Mieterhöhungen, der Nebenkostenabrechnung und sogar Kündigungen gibt dir das deutsche Mietrecht eine starke Position. In diesem Ratgeber erfährst du, wie du dich gegen ungerechtfertigte Mieterhöhungen wehren kannst, wann du die Miete mindern kannst und welche Nebenkosten du nicht zahlen musst.

In Deutschland sind Mieter:innen gut geschützt. Es gilt in Deutschland ein „soziales Mietrecht“. Mieter:innen haben etwa einen Anspruch auf eine angemessene Wohnqualität, auf transparente Abrechnungen der Nebenkosten und sind vor willkürlichen Kündigungen geschützt. Modernisierungen und Mieterhöhungen sind ebenfalls im Mietrecht streng geregelt. Klauseln im Mietvertrag, die dir diese Rechte nehmen wollen, sind in der Regel unwirksam.

Grundsätzlich gilt: Vermieter:innen dürfen nicht grundlos kündigen, nur mit einem gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Das kann der Fall sein bei Eigenbedarf, Vertragsverletzungen oder bei Zahlungsverzug. Selbst dann gelten Kündigungsfristen und Härtefallregelungen (§ 574 BGB), die dich als Mieter:in schützen. Eine ordentliche Kündigung ist an strenge Bedingungen geknüpft: Ein unbefristeter Mietvertrag kann nur wegen berechtigtem Interesse gekündigt werden (§ 573 BGB).

Gut zu wissen: Kündigungsfristen verlängern sich mit der Zeit Bei einer Kündigung durch den:die Vermieter:in verlängert sich die Kündigungsfrist mit der Dauer deines Mietverhältnisses. Das ist gesetzlich geregelt in § 573c Absatz 1 BGB. Die Fristen im Überblick:

• Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist
• Mehr als 5 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
• Mehr als 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist

Diese Verlängerung gilt ausschließlich für Vermieter:innen. Als Mieter:in kannst du immer mit 3 Monaten Frist kündigen, egal wie lange du in der Wohnung wohnst (Es sei denn, ist es im Mietvertrag anders vereinbart).

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist ein Sonderfall: Wenn der:die Vermieter:in selbst in die Wohnung einziehen möchte oder sie Familienangehörigen überlassen. Das ist gesetzlich erlaubt, aber nur wenn wahrhaftig ein Bedarf besteht. Hier ist der:die Vermieter:in in der Bringschuld: Dein:e Vermieter:in muss genau angeben, wer die Wohnung braucht und warum. Die Erklärung muss nachvollziehbar sein. Eine Kündigung mit den Worten „Ich brauche die Wohnung für mich“ zählt nicht.

Du kannst dich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wehren: Du kannst etwa nach § 574 BGB Widerspruch wegen Härtefall einlegen, etwa bei schwerer Krankheit, Schwangerschaft oder schulpflichtigen Kindern. Wenn du Zweifel an der Echtheit des Eigenbedarfs haben solltest, kannst du klagen. Oft wird leider erst nach dem Auszug deutlich, wenn die Eigenbedarfskündigung vorgetäuscht war, wenn die Wohnung danach zum Beispiel leer steht oder sofort weitervermietet wird. In solchen Fällen kannst du Schadensersatz verlangen (§ 280 Abs. 1 BGB).

Du musst eine Mieterhöhung nicht hinnehmen, du hast das Recht zu widersprechen. Das gilt vor allem dann, wenn sie formale Mängel aufweist oder zu hoch angesetzt ist. Du musst eine Mieterhöhung nicht einfach hinnehmen. Der Gesetzgeber erlaubt deinem:er Vermieter:in die Miete nur nach strikten Regeln zu erhöhen.

Eine Mieterhöhung muss bestimmten Voraussetzungen genügen:

• Sie darf nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen.
• Es gilt zudem die Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 Prozent erhöht werden, in vielen Städten sogar nur um 15 Prozent.
• Zwischen zwei Erhöhungen muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein.

Du hast eine defekte Heizung, Schimmel im Bad oder einen Wasserschaden? Wenn deine Wohnung Mängel aufweist, hast du ein Recht auf Mietminderung (§ 536 BGB). Unerlässlich dabei ist: Du musst den Mangel unverzüglich schriftlich bei deinem:r Vermieter:in melden! Du bittest ihn:sie in einem Anschreiben, dass ein Mangel vorliegt und du gibst dem:der Vermieter:in eine Frist (etwa zwei Wochen), den Mangel zu beseitigen.

Darf ich die Miete nach Bekanntgabe des Mangels kürzen oder muss ich bis nach der Frist warten?

Nein, du musst nicht die Frist abwarten, um die Miete mindern zu dürfen. Die Mietminderung tritt automatisch in Kraft, sobald

1. Ein erheblicher Mangel besteht und
2. Du den Mangel dem:der Vermieter:in mitgeteilt hast (§ 536 BGB).

Eine Frist zur Beseitigung des Mangels solltest du trotzdem setzen. So kannst du später eventuell weitergehende Rechte geltend machen, wie zum Beispiel:

• eine Reparatur auf eigene Kosten durchführen (und das Geld zurückverlangen, § 536a BGB),
• oder außerordentlich kündigen, wenn der Mangel nicht behoben wird (§ 543 BGB).

Nebenkosten müssen in deinem Mietvertrag vereinbart worden sein. Wenn das nicht der Fall ist, darf dein:e Vermieter:in sie nicht auf dich umlegen. Die Abrechnung muss jährlich erfolgen und sollte nachvollziehbar sein. Du hast das Recht, Einsicht in die Belege deines:r Vermieter:in zu nehmen. Wenn die Abrechnung etwa nicht umlagefähige Kosten enthält, kannst du ihr widersprechen.

Als Mieter:in hast du Hausrecht in deiner Wohnung. Du darfst Gäste empfangen, auch Gäste mit Haustier. Dein: e Vermieter:in darf dir nicht verbieten, Besuch zu empfangen. Wenn dein:e Vermieter:in deine Wohnung besichtigen möchte oder Handwerker:innen in deine Wohnung lassen möchte, muss er:sie dich vorher fragen. Er:sie darf jedenfalls nicht unangekündigt erscheinen. Es ist ihm:ihr auch nicht erlaubt, einen Zweitschlüssel zu behalten, mit dem er:sie heimlich deine Wohnung betreten kann (Das wäre Hausfriedensbruch).

Kleinere Haustiere wie Fische, Hamster oder Ziervögel darfst du ohne Erlaubnis halten. Für Hunde oder Katzen braucht es in der Regel die Zustimmung deines:r Vermieters:in. Wenn er:sie dir deinen Hund oder deine Katze verbieten möchte, muss das klar begründet sein. Ein pauschales Halteverbot kann nach neueren Gerichtsurteilen unwirksam sein. Wenn du allerdings ungewöhnliche Haustiere hast (z.B.  Schlangen), kann das Verbot rechtens sein. Auch Gasttiere sind erlaubt. Solange der Hund deiner Gäste nicht erheblich stört oder Schäden am Haus verursacht, kann der:die Vermieter:in dem Tier keinen Pauschal-Hausverbot erteilen.

Eine Mietkaution dient der Sicherheit deines:r Vermieters:in bei Schäden oder Mietrückständen. Gesetzlich ist eine Kaution nicht verpflichtend. Du musst sie nur dann zahlen, wenn sie vertraglich vereinbart ist.

Wichtig: Die Höhe der Kaution darf nicht mehr als das Dreifache deiner Monatskaltmiete betragen (§ 551 Absatz 1 BGB). Deine Kaution muss der:die Vermieter:in getrennt von seinem:ihrem Privatvermögen anlegen (z.B. auf einem Sparbuch oder Festgeldkonto).

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss dir dein:e Vermieter:in die Kaution zurückzahlen. In der Regel bekommst du dein Geld innerhalb von drei bis sechs Monaten zurück. Der:die Vermieter:in muss in dieser Zeit eventuelle ausstehende Betriebskosten oder Schäden zu prüfen. Sollte nach Ablauf von etwa einem halben Jahr nichts auf deinem Konto gelandet sein, solltest du eine schriftliche Aufforderung zur Rückzahlung schicken.

Eine Mietrechtsschutzversicherung nicht einzeln erhältlich. Sie ist meist eingebettet in eine größere Rechtsschutzversicherung, sie ist also ein Baustein einer:

• Privatrechtsschutzversicherung
• Wohnungs- oder Immobilienrechtsschutzversicherung
• oder Berufs- und Verkehrsrechtsschutz-Kombination
   

Aufgepasst: Vorsicht, Wartezeit! Sobald du eine Mietrechtsversicherung abschließt, bist du erst abgesichert nach einer Wartezeit. Das sind meist drei Monate nach Vertragsabschluss. Wenn du Streit erwartest, ist es deshalb ratsam, die Versicherung so schnell wie möglich abzuschließen, damit du im Ernstfall versichert bist.

Ein Mietrechtsschutz soll die Kosten übernehmen, die bei einem Rechtsstreit mit deinem:r Vermieter:in entstehen können. Versichert bist du mit dieser Police etwa bei einer Kündigung, einer falschen Betriebskostenabrechnung oder einer Mieterhöhung, die nicht berechtigt ist. Die Versicherung würde dann die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten übernehmen.

Bei juristischen Streitigkeiten mit deinem:r Vermieter:in, solltest du strukturiert vorgehen:
 

1. Mangel oder Problem dokumentieren und Vermieter:in schriftlich informieren: Mache Fotos von Schäden und sammle Belege (z.B. die Nebenkostenabrechnung). Lies deinen Mietvertrag, um zu sehen, was dort zu Tierhaltung oder Schönheitsreparaturen steht.
   
   
2. Melde den Vorfall immer schriftlich, egal ob es um eine kaputte Heizung, Untermiete oder die erste Mieterhöhung geht. Schreibe deinem: r Vermieter:in einen Brief oder eine E-Mail und setze ggf. eine Frist zur Behebung. Eventuell kannst du dich von der Mieterzentrale oder von der Verbraucherzentrale informieren lassen.
   
   
3. Rechtsschutzversicherung prüfen und ggf. anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Du kannst keine außergerichtliche Einigung erzielen? Dann bleibt dir immer noch der Rechtsweg. Mit einer Anwältin oder einem Anwalt kannst du Mängel oder Nebenkosten gerichtlich durchsetzen. Du kannst notfalls Klage einreichen. Wenn du eine Rechtsschutzversicherung hast, bezahlt die Versicherung die Gerichts- und Anwaltkosten.