Ei­gen­be­darfs­kün­di­gung – und plötz­lich ein Här­te­fall?

Manchmal läuft es anders als geplant: Du meldest Eigenbedarf an – doch plötzlich erklärt dein:e Mieter:in, dass ein Härtefall vorliegt. Eine emotionale und rechtliche Herausforderung, die viele Vermieter:innen verunsichert. 
Wann ein Härtefall eine Eigenbedarfskündigung tatsächlich verhindern kann und wie du trotzdem rechtssicher deinen Anspruch durchsetzt, erfährst du hier. 

Eine Eigenbedarfskündigung bedeutet, dass du einem:einer Mieter:in kündigst, weil du die Wohnung für dich selbst oder für nahe Angehörige brauchst – etwa für deine Kinder, Eltern oder den:die Lebenspartner:in.

Das ist rechtlich zulässig, wenn ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ gemäß § 573 BGB vorliegt. Doch Achtung: Die Anforderungen an eine wirksame Kündigung wegen Eigenbedarf sind hoch.

Ein häufiger Fehler: Der Eigenbedarf wird nur pauschal behauptet – oder betrifft eine Person, für die er rechtlich gar nicht geltend gemacht werden kann. In solchen Fällen ist die Kündigung unwirksam – und der Widerspruch wegen Härtefall gar nicht mehr nötig.

Unser Tipp: Sprich die Eigenbedarfskündigung sorgfältig und rechtssicher aus – denn viele Mieter:innen prüfen als Erstes, ob die Kündigung überhaupt Bestand hat. Erst danach entscheiden sie sich, ob sie Widerspruch einlegen. Achtung: Ist der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, kann es außerdem teuer werden und du musst Schadenersatz nach der Eigenbedarfskündigung leisten.

Ein Härtefall liegt vor, wenn der Umzug für den:die Mieter:in unzumutbar wäre.

Das Mietrecht (§ 574 BGB) schützt in solchen Fällen Mieter:innen besonders. Dabei kann das Interesse der Mieter:innen an der Fortsetzung des Mietverhältnisses höher wiegen als dein Eigenbedarf.

Die Härtefallregelung gemäß § 574 BGB kann nur greifen, wenn ein unbefristeter Mietvertrag für Wohnraum besteht – und nur dann, wenn der:die Mieter:in nicht selbst gekündigt hat.

Wird ein Härtefall geltend gemacht, verlängert sich die Kündigungsfrist nicht automatisch. Erst wenn der Widerspruch rechtzeitig erfolgt und das Gericht zustimmt, bleibt der Mietvertrag vorerst bestehen.

Ein Härtefall liegt dann vor, wenn der Umzug für Mieter:innen unzumutbar wäre – also eine außergewöhnliche Belastung oder Verschlechterung der Lebensumstände darstellt. Das ist der rechtliche Maßstab, an dem Gerichte Härtefälle beurteilen.

Ob die Härtefallregelung greift, wird immer im Einzelfall geprüft. Trotzdem gibt es typische Konstellationen, die häufig anerkannt werden:

• Hohes Alter, vor allem in Verbindung mit Pflegebedürftigkeit.
• Schwere Erkrankungen oder psychische Belastungen (z. B. Suizidgefahr)
• Gefährdung des Schul-, Ausbildungs- oder Studienabschlusses – auch bei Kindern
• Fehlender Ersatzwohnraum zu vergleichbaren Bedingungen
• Berufliche Nachteile, etwa durch Kundenverlust oder unzumutbar lange Arbeitswege
• Hohe Investitionen in die Wohnung, die noch nicht „abgewohnt“ sind
• Schwangerschaft, insbesondere im letzten Trimester oder kurz nach der Geburt
• Starke soziale Verwurzelung, z. B. nach jahrzehntelanger Mietdauer

Wichtig: Mieter:innen müssen die Unzumutbarkeit belegen können, z. B. durch ärztliche Atteste oder andere Nachweise. Je mehr Härtegründe zusammentreffen, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass ein Gericht den Widerspruch anerkennt.

Ein geltend gemachter Härtefall bedeutet noch nicht automatisch, dass deine Eigenbedarfskündigung scheitert.
Das Gericht nimmt in solchen Fällen immer eine Interessenabwägung vor:
Welche Seite hat das stärkere, schützenswertere Interesse?

Dabei werden folgende Fragen geprüft:

• Ist dein Eigenbedarf nachvollziehbar, dringend und ernsthaft?
• Würde der Umzug für die Mieter:innen eine unzumutbare Härte bedeuten?

Beide Seiten müssen ihre Gründe konkret darlegen und nachweisen – pauschale Behauptungen reichen nicht aus.
Gerichte wägen die individuelle Lebenssituation der Mieter:innen gegen dein Eigentumsrecht ab – Härtefall vs. Eigenbedarf – und entscheiden im Einzelfall.

Tipp: Je besser du deinen Eigenbedarf begründest, desto größer sind deine Chancen, dass die Kündigung auch im Streitfall Bestand hat.

Mieter:innen haben das Recht, deiner Eigenbedarfskündigung zu widersprechen – allerdings müssen sie dabei bestimmte Vorgaben einhalten.

Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen (§ 574b BGB).

Dabei müssen alle Härtegründe aufgeführt und mit Belegen untermauert werden – zum Beispiel mit ärztlichen Attesten, Nachweisen über lange Mietdauer oder Verwurzelung im sozialen Umfeld. Auch wenn kein Härtefall greift, können weitere Argumente gegen die Kündigung genannt werden.

Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor dem geplanten Mietende bei dir eingehen.

Wenn du den Hinweis auf das Widerspruchsrecht in deiner Kündigung vergessen hast, kann der Widerspruch auch später im laufenden Räumungsprozess erfolgen.

Zwar ist kein Anwalt vorgeschrieben, doch eine rechtliche Beratung kann für Mieter:innen sehr sinnvoll sein – besonders bei komplexen medizinischen oder sozialen Härtegründen.

Im Streitfall müssen beide Seiten ihre Argumente nicht nur vorbringen, sondern auch belegen. Die Gerichte stellen dabei hohe Anforderungen an die Beweisführung – pauschale Behauptungen reichen nicht aus.

Du musst deinen Eigenbedarf nachvollziehbar und ernsthaft darlegen.
Dazu gehört:

• Wer die Wohnung benötigt (z. B. Tochter, Eltern, Haushaltshilfe)
• Warum diese Wohnung und keine andere
• Wie der Eigenbedarf konkret aussieht (z. B. Umzug aus beruflichen oder gesundheitlichen Gründen)

Belege können z. B. Arbeitsverträge, Betreuungsnachweise oder ärztliche Atteste sein.

Wird der Eigenbedarf später nicht umgesetzt, musst du erklären können, warum.

Auch der Härtefall muss belegt werden. Je nach Einwand zählen dazu:

• Ärztliche Atteste bei Krankheit oder psychischer Belastung.
• Soziale Verwurzelung, z. B. durch Nachbarschaftsbindung, Vereinsleben, Pflegeverpflichtungen
• Mietvertrag plus ergänzende Nachweise bei langer Mietdauer

Besonders schwierig ist der Nachweis sozialer Bindungen – hier kommt es auf Details an.

Kurz gesagt:
Wer gut vorbereitet ist, kann vor Gericht deutlich überzeugender auftreten – und seine Rechte besser durchsetzen.

Gerichte entscheiden bei Härtefällen immer im Einzelfall – je nach Lebenssituation der Mieter:innen und der Begründung des Eigenbedarfs. Ein besonders eindrucksvolles Beispiel stammt vom Landgericht Berlin: 

Im Jahr 2021 hat das Landgericht Berlin (Az. 67 S 345/18) einer 89-jährigen Mieterin recht gegeben, die nach 24 Jahren Mietdauer wegen Eigenbedarfs gekündigt worden war.
Das Gericht entschied: Ein Umzug sei der Mieterin unzumutbar, da sie

• aufgrund ihres Alters,
• ihrer tiefen Verwurzelung im sozialen Umfeld
• und der fehlenden finanziellen Mittel für passenden Ersatzwohnraum
  besonders schutzbedürftig sei.

Das Gericht sah in der Kündigung unter diesen Umständen sogar eine Verletzung der Menschenwürde – und kippte sie.

Fazit: Je verwurzelter, älter oder verletzlicher die Mieter:innen – desto genauer schaut das Gericht hin.

Das Amtsgericht Schöneberg (Az. 105 C 191/22) entschied, dass eine angespannte Wohnungslage allein keinen Härtefall im Sinne des § 574 BGB darstellt.

In diesem Fall hatte eine Vermieterin ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt, da ihr Sohn die Wohnung nach der Hochzeit beziehen wollte.

Der Mieter widersprach mit dem Argument, dass er trotz intensiver Suche keine Ersatzwohnung finden könne.

Das Gericht wies den Widerspruch ab und stellte klar: Allgemeiner Wohnungsmangel allein begründet keine unzumutbare Härte.

Diese beiden Urteile verdeutlichen, dass die Gerichte eine sorgfältige Abwägung der Interessen beider Parteien vornehmen und die individuellen Umstände des Einzelfalls entscheidend sind.

Ein Streit um eine Eigenbedarfskündigung kann teuer werden – für beide Seiten. Hier ein Überblick über typische Kosten: 

Die Anwaltskosten richten sich nach dem Streitwert, meist dem Jahresmietwert.

Beispiel: Bei 800 € Monatsmiete liegt der Gegenstandswert bei 9.600 € – daraus können Anwaltskosten von rund 1.000 € entstehen. Bei einer Räumungsklage wird’s schnell mehr.

Kommt es zum Prozess, fallen zusätzliche Gerichtskosten an. Auch diese richten sich nach dem Streitwert – oft mehrere Tausend Euro, je nach Instanz und Verlauf.

Eine Rechtsschutzversicherung kann helfen – aber: 
Nicht jeder Fall ist automatisch abgedeckt. Häufig gilt der Schutz erst, wenn es wirklich zum Streit kommt, also z. B. bei einer Räumungsklage. Vorher unbedingt Deckungszusage prüfen!

Grundsätzlich gilt: Die unterlegene Partei trägt alle Kosten. 
Bei einem teilweisen Erfolg werden die Kosten anteilig aufgeteilt – abhängig davon, wer mit welchen Punkten durchkommt.

Eigenbedarf ist ein gutes und geschütztes Recht.
Gleichzeitig sind Härtefälle bei der Eigenbedarfskündigung ernstzunehmende Hürden. Wer seine Kündigung sorgfältig vorbereitet, Eigenbedarf überzeugend begründet und mögliche Härtefälle frühzeitig prüft, erhöht seine Erfolgschancen erheblich.

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