Mie­ter ab­mah­nen – So funktioniert's mit Mus­ter

Du hast Ärger mit deinem Mieter oder deiner Mieterin, den du nicht mehr durch ein Gespräch klären kannst?
Die Abmahnung kann dann der erste offizielle Schritt sein, um deine Rechte zu wahren und im Ernstfall sogar deine wirtschaftliche Existenz zu schützen – zum Beispiel bei Zahlungsverzug, Ruhestörung oder Verstößen gegen die Hausordnung. Sie gibt dem:der Mieter:in die Möglichkeit zur Besserung – und ist gleichzeitig eine wichtige Voraussetzung für weitere Maßnahmen bis hin zur Kündigung.

In diesem Ratgeber erfährst du, wann und wie du eine Abmahnung rechtssicher aussprichst, worauf du dabei achten solltest und wie dir passende Muster-Vorlagen bei der Umsetzung helfen.

Wenn es zu Problemen mit deinen Mieter:innen kommt, kann eine Abmahnung ein wichtiger erster Schritt sein – um klare Grenzen zu setzen und deinen rechtlichen Standpunkt zu sichern. Viele Vermieter:innen fragen sich dabei zuerst: Wie sieht eine solche Abmahnung überhaupt aus?

Damit du sofort handlungsfähig bist, findest du in deinem VermietenPlus-Konto fertige Abmahnungsvorlagen zum Download – rechtssicher und anpassbar:

• Abmahnung wegen Zahlungsverzug
• Abmahnung wegen Ruhestörung
• Abmahnung wegen baulicher Veränderungen
• Kündigung nach Abmahnung

Einfach downloaden, individuelle Angaben eintragen und per Einschreiben an deine:n Mieter:in senden. So bist du rechtlich auf der sicheren Seite – und hast einen klaren Einstieg ins weitere Verfahren.

Nächster Schritt: Wie die Abmahnung rechtlich funktioniert und worauf du achten solltest, erfährst du im nächsten Abschnitt.

Bevor du zur Kündigung greifst, ist in vielen Fällen eine Abmahnung erforderlich – nicht nur aus rechtlichen Gründen, sondern auch, um dem:der Mieter:in eine faire Chance zur Besserung zu geben.

Die Abmahnung ist ein formaler Hinweis auf eine Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag – etwa bei Zahlungsverzug, unerlaubter Untervermietung oder Verstößen gegen die Hausordnung. Sie fordert zur Unterlassung oder Verhaltensänderung auf und enthält eine Frist sowie mögliche Konsequenzen.

Die Abmahnung erfüllt dabei zwei Funktionen:

• Warnfunktion – Sie gibt dem:der Mieter:in die Chance, sein:ihr Verhalten zu ändern.
• Beweisfunktion – Im Streitfall dokumentiert sie dein Vorgehen und sichert deine Rechte, z. B. bei einer Kündigung oder Räumungsklage.

Die Abmahnung ist rechtlich geregelt: § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB.

Praxis-Tipp: 
Nicht jeder Konflikt muss direkt mit einer formellen Abmahnung beantwortet werden. Bei kleineren Missverständnissen kann ein persönliches Gespräch mit dem:der Mieter:in oft schneller und unkomplizierter zur Lösung führen.

Du kannst eine Abmahnung aussprechen, wenn dein:e Mieter:in gegen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag oder der Hausordnung verstößt. Typische Gründe für eine Abmahnung sind:

• Unpünktliche oder ausbleibende Mietzahlungen
• Unerlaubte Untervermietung
• Ruhestörung oder Belästigung anderer Hausbewohner:innen
• Verweigerung notwendiger Schönheitsreparaturen
• Schimmelbildung durch mangelndes Lüften oder Heizen
• Mehr Bewohner:innen in der Wohnung als vertraglich vereinbart
• Vernachlässigung des Winterdienstes, etwa wenn Schneeräumen laut Mietvertrag vorgeschrieben ist

Tipp: Wichtig ist, dass die Pflicht zur Schneeräumung eindeutig im Mietvertrag oder in der Hausordnung geregelt ist – sonst bleibt die Verantwortung in der Regel beim Vermieter oder bei der Hausverwaltung.

Vielleicht hast du Hemmungen, eine formelle Abmahnung zu schreiben – aus Sorge, juristisch etwas falsch zu machen oder zu streng zu wirken. Diese Unsicherheit ist verständlich, aber unbegründet: Eine klar strukturierte, schriftliche Abmahnung lässt sich im Zweifel auch vor Gericht als Beweis verwenden – und verschafft dir zugleich Klarheit im Mietverhältnis.

Deine Abmahnung sollte folgende Punkte enthalten:

• Datum der Abmahnung
• Vollständige Absender- und Empfängerdaten
• Bezeichnung der Mietsache (Adresse, ggf. Wohnungsnummer)
• Genaue Schilderung des Vertragsverstoßes (inkl. Datum, Uhrzeit, ggf. Zeugen)
• Verweis auf den Mietvertrag
• Frist zur Abstellung des Fehlverhaltens
• Konsequenzen bei Wiederholung oder Untätigkeit (z. B. Kündigung, Schadenersatz)
• Unterschrift (bei Vertretung: Vollmacht beilegen)

Hinweis: Versende die Abmahnung als Einschreiben mit Rückschein oder übergib sie gegen schriftliche Empfangsbestätigung. Alternativ kannst du sie – in Anwesenheit eines:einer Zeug:in – auch persönlich in den Briefkasten des:der Mieter:in einwerfen.

Du hast die Abmahnung verschickt – und der:die Mieter:in meldet sich nicht? Das ist nicht nur ärgerlich, sondern untergräbt deine Position als Vermieter:in. Jetzt ist es wichtig, strukturiert und rechtssicher weiterzugehen: Je nach Schwere des Verstoßes kannst du …

• eine erneute Abmahnung aussprechen
• Schadenersatz fordern
• ordentlich oder fristlos kündigen
• Räumungsklage einreichen

Wichtig: In vielen Fällen ist eine Abmahnung Voraussetzung für eine fristlose Kündigung (§ 543 BGB). Sie zeigt, dass du dem:der Mieter:in eine faire Chance zur Änderung gegeben hast.

Die Kündigung nach Abmahnung läuft in mehreren Schritten ab. Je nach Verlauf kannst du eine oder mehrere Abmahnungen aussprechen.

Typischer Ablauf:

1. Erste Abmahnung mit Fristsetzung
2. Verhalten ändert sich nicht → zweite Abmahnung oder Schadenersatzforderung
3. Wiederholung oder keine Einsicht → Kündigung
4. Notfalls → Räumungsklage

Es gibt keine gesetzlich festgelegte Anzahl an Abmahnungen. Je nach Schwere des Vertragsverstoßes kann auch eine einzelne Abmahnung ausreichen. Bei besonders schweren Fällen – etwa bei Gewalt oder massiver Störung – ist eine direkte Kündigung zulässig, sofern sie rechtlich gerechtfertigt ist.

Hinweis zur sozialen Härte:
Auch wenn du juristisch korrekt abmahnst und kündigst, kann dein:e Mieter:in im Einzelfall Härtegründe nach § 574 BGB geltend machen – etwa bei schwerer Krankheit, hohem Alter oder drohender Obdachlosigkeit.

In solchen Fällen prüft das Gericht, ob die Kündigung eine unzumutbare soziale Härte darstellt. Überwiegen die Interessen des:der Mieter:in, kann die Kündigung trotz Abmahnungen unwirksam sein.

Tipp: Hol dir rechtlichen Rat, bevor du kündigst – vor allem, wenn du Hinweise auf eine mögliche Härtesituation hast und dir unsicher über den vorliegenden Kündigungsschutz bist.

Ja! Auch Mieter:innen können ihre:n Vermieter:in oder die Hausverwaltung abmahnen – z. B. bei:

• unterlassenen Reparaturen
• defekter Heizung oder Fenster
• gesundheitsgefährdendem Schimmel
• Verstoß gegen Ruhezeiten

Erfolgt keine Besserung, dürfen Mieter:innen ggf. die Miete mindern oder den Mietvertrag kündigen.

Damit du im Streitfall nicht mit leeren Händen dastehst, gilt: Dokumentation ist das A und O!

Checkliste:

• Fotos machen (z. B. bei Schäden oder Vermüllung)
• Zeugen benennen (z. B. Nachbarn)
• Schriftverkehr archivieren (Mail, Einschreiben etc.)
• Gespräche kurz protokollieren

So stärkst du deine rechtliche Position erheblich.

§ 543 BGB regelt die außerordentliche, fristlose Kündigung des Mietvertrags. Voraussetzung ist in der Regel eine erfolglose Abmahnung.

Ausnahmen: Eine sofortige Kündigung ist zulässig, wenn z. B.

• zwei Monatsmieten ausstehen
• eine schwere Pflichtverletzung vorliegt (z. B. Gewalt, massive Störung)
• eine Abmahnung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hätte

Auch bei einer fristlosen Kündigung nach § 543 BGB kann das Gericht im Einzelfall prüfen, ob eine Interessenabwägung zugunsten des:der Mieter:in vorzunehmen ist – etwa bei extremer persönlicher Härte.

Der Schutz ist hier deutlich eingeschränkt, doch nicht völlig ausgeschlossen.
Gerade bei langjährigen Mietverhältnissen oder wirtschaftlich motivierten Kündigungen solltest du diese Aspekte mitbedenken – am besten mit juristischer Unterstützung.

Gerade in angespannten Mietverhältnissen hilft dir eine Abmahnung, Kontrolle zurückzugewinnen – sachlich, rechtssicher und mit der Chance auf eine faire Lösung, bevor die Situation eskaliert. Sie ist ein zentrales Werkzeug im Mietrecht – aber nur dann wirksam, wenn du sie klar, nachvollziehbar und dokumentiert einsetzt. Nutze Vorlagen, achte auf die richtige Form und sammle Beweise.

Mit einer Abmahnung stärkst du deine Position – ob bei der Kommunikation mit dem:der Mieter:in oder im Gerichtssaal.