Be­triebs­kos­ten oder Ne­ben­kos­ten – das ist der Un­ter­schied

Auf eine kurze Formel gebracht: Betriebskosten sind Nebenkosten, aber nicht alle Nebenkosten sind Betriebskosten. Welche Betriebskosten darf dein:e Vermieter:in in deiner Nebenkostenabrechnung geltend machen? Es gibt Nebenkosten, die nicht umlagefähig sind. Erfahre, welche Kosten Mieter:innen tragen müssen.

In der Praxis werden die Begriffe oft synonym benutzt, sie habe aber eine unterschiedliche Bedeutung:

Nebenkosten sind sämtliche Kosten, die bei einer Immobilie anfallen. Das sind beispielsweise Grundsteuer, Versicherungen oder Kosten für Reparaturen.

Betriebskosten sind nur die Nebenkosten, die laufend entstehen und auf die Mieter:innen umgelegt werden dürfen. Betriebskosten sind also zwar Nebenkosten, aber nicht alle Nebenkosten sind umlagefähige Betriebskosten.

Warum ist diese Unterscheidung wichtig für Mieter:innen?
Nebenkosten, die keine Betriebskosten sind, muss dein:e Vermieter:in bezahlen. Tauchen solche Nebenkosten in deiner Abrechnung auf, sind das unzulässige Forderungen. Zum Beispiel: Dein:e Vermieter:in stellt dir anteilig die Sanierung des Treppenhauses in Rechnung. In so einem Fall darfst du Widerspruch einlegen.

Welche Kosten umlagefähige Betriebskosten sind, ist definiert in Paragraph 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Grundsätzlich bist du als Mieter:in verpflichtet, die Betriebskosten zu zahlen, die in deinem Mietvertrag wirksam vereinbart sind, entweder steht in deinem Vertrag eine konkrete Auflistung aller umlagefähigen Nebenkosten oder eine generelle Klausel, die auf die „Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung“ verweist.

In der Praxis zahlst du monatlich eine Nebenkostenvorauszahlung neben deiner Kaltmiete. Einmal im Jahr bekommst du von deinem:deiner Vermieter:in eine Nebenkosten- bzw. Betriebskostenabrechnung. In der Regel ist genau aufschlüsselt, welche Kosten bezüglich des Mietshauses angefallen sind und wie viel davon auf deine Wohnung entfällt.

Diese Betriebskosten stehen oft in einer Nebenkostenabrechnung:

• Grundsteuer
• Wasserversorgung und Entwässerung
• Heizung und Warmwasser
• Müllabfuhr und Straßenreinigung
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Hausbeleuchtung
• Hausmeister:in
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Schornsteinfeger
• Fahrstuhl

Nicht alle Kosten rund um das Haus dürfen Vermieter:innen auf Mieter:innen umlegen. Typische Nebenkosten, die nicht zu den Betriebskosten zählen:

• Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten wie etwa Gebühren für die Hausverwaltung, Porto, Telefon oder Bankkosten.
• Instandhaltungs- und Reparaturkosten wie alle Ausgaben, um die Immobilie instand zu haten oder zu modernisieren, beispielsweise Reparaturen am Dach oder an defekten Heizungsanlagen und andere Renovierungen oder Sanierungen.

Faustregel gilt: Wartungskosten sind dann umlagefähig, wenn es sich um regelmäßig wiederkehrende Wartungen handelt.

In dieser Tabelle siehst du, welche Nebenkosten umlagefähig sind und welche nicht:

Jein, deinen Haushaltstrom für deine Wohnung zahlst du in der Regel direkt an deinen Stromversorger. Diese Stromkosten gehören selbstverständlich nicht zu den Nebenkosten. Beim Gemeinschaftsstrom im Haus sieht es anders aus. Strom für die Treppenhaus-Beleuchtung, für die Lampen im Innenhof, für den Betrieb des Fahrstuhls, der Klingelanlage, Waschküche können Vermieter:innen also Nebenkosten abrechnen.

Wenn dir an deiner Nebenkostenabrechnung etwas falsch vorkommt, solltest du das prüfen lassen, entweder von deinem örtlichen Mieterverein oder einer juristischen Fachperson. Falsche oder unzulässige Positionen in deiner Betriebskostenabrechnung solltest du schriftlich beanstanden. Die Nachzahlung solltest du unter Vorbehalt leisten.

Wichtig: Die Einwendungsfrist beträgt ein Jahr nach Zugang der Abrechnung.