Haus­kauf trotz Schul­den: So kann dein Traum vom Ei­gen­heim wahr wer­den

Ein Eigenheim zu besitzen ist für einige Menschen ein Lebensziel. Obwohl der Schuldenberg höher ist als das Ersparte, ist der Wunsch nach einem eigenen Haus so groß, dass vor einem steinigen Weg nicht zurückgeschreckt wird. Der Weg zum Eigenheim ist mit laufenden Krediten schwierig, aber nicht unmöglich. In diesem Artikel erfährst du, wie du trotz Schulden finanzielle Strategien nutzen kannst, um deinen Wohntraum zu realisieren.

Ein eigenes Haus steht für Sicherheit, Unabhängigkeit und Altersvorsorge. Doch in Zeiten hoher Lebenshaltungskosten, gestiegener Immobilienpreise und unsicherer Märkte tragen viele Menschen bereits Konsumkredite, Studienkredite oder laufende Raten für ein Auto. Kein Wunder also, dass der Wunsch nach Eigentum auf den ersten Blick mit Schulden nicht vereinbar erscheint.

Die finanziellen Vorbelastungen schränken die Möglichkeiten bei der Baufinanzierung massiv ein. Banken sehen genau hin: Wer bereits Verpflichtungen hat, gilt als risikoreicher Kreditnehmer:in. Besonders kritisch wird es, wenn mehr als 40 Prozent des Einkommens für bestehende Kredite draufgehen – dann sinken die Chancen auf eine Baufinanzierung rapide.

Auch psychologisch wirkt sich Schuldenlast negativ aus: Die Angst vor Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit hemmt viele davor, den Schritt zum Eigenheim überhaupt zu wagen. Dabei gibt es durchaus Wege, auch mit Schulden Eigentum zu finanzieren – doch dazu braucht es eine kluge Planung, transparente Kommunikation mit der Bank und manchmal auch professionelle Beratung.

Ob Auto-Kredit, Ratenzahlung für Möbel oder noch offene Studienfinanzierung: Viele Menschen tragen finanzielle Altlasten mit sich herum. Die gute Nachricht zuerst: Ein Hauskauf ist auch mit Schulden möglich. Die weniger gute: Er wird komplizierter. Grundsätzlich prüfen Banken bei jeder Baufinanzierung deine Bonität – also deine Kreditwürdigkeit. Dabei schauen sie genau hin: Wie hoch sind deine laufenden Schulden? Welche monatlichen Raten zahlst du? Wie stabil sind deine Einnahmen? Und wie sieht deine Ausgabenstruktur aus? Solange deine Schulden im Rahmen bleiben und du sie zuverlässig tilgst, ist eine Finanzierung nicht ausgeschlossen.

Wichtig ist, dass du deine Schuldenquote im Blick hast. Diese gibt an, wie viel Prozent deines monatlichen Nettoeinkommens in die Rückzahlung bestehender Kredite fließt. Liegt sie unter 40 Prozent, bewerten viele Banken die Lage noch als tragbar. Kommt dann noch ein realistischer Finanzierungsplan fürs Haus dazu – mit solider Eigenkapitalbasis oder weiteren Sicherheiten – steigen deine Chancen erheblich.

Doch Vorsicht: Wenn du bei mehreren Kreditinstituten offene Raten hast oder Zahlungsausfälle vorliegen, wird es kritisch. Negative Einträge bei der SCHUFA sind fast immer ein Ausschlusskriterium. In solchen Fällen lohnt es sich, zuerst die bestehenden Schulden zu konsolidieren oder umzuschulden, bevor du dich an eine Hausfinanzierung wagst.

Die Bonität ist das A und O bei jeder Immobilienfinanzierung. Banken analysieren unter anderem deinen SCHUFA-Score, deine Einnahmen-Ausgaben-Bilanz sowie deine laufenden Verpflichtungen. Wenn deine Schuldenquote – also der Anteil der monatlichen Kreditverpflichtungen am Einkommen – unter 40 Prozent liegt, kannst du auch mit bestehenden Schulden Chancen auf einen Immobilienkredit haben.

Was bedeutet Bonität eigentlich? Die Bonität gibt Auskunft darüber, wie wahrscheinlich es ist, dass du deine finanziellen Verpflichtungen zuverlässig erfüllst. Für Banken ist sie der Schlüssel zur Risikoabschätzung – denn sie wollen natürlich sicherstellen, dass du dein Darlehen in voller Höhe und pünktlich zurückzahlen kannst.

1. Dein Einkommen
Stabile und regelmäßige Einnahmen sind das Fundament jeder Finanzierung. Dabei zählen nicht nur dein Nettogehalt, sondern auch mögliche Nebeneinkünfte oder Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit – vorausgesetzt, sie sind langfristig gesichert und belegbar.

2. Deine monatlichen Ausgaben
Hier schaut die Bank nicht nur auf fixe Kosten wie Miete, Versicherungen oder Unterhaltspflichten, sondern eben auch auf die bestehenden Kreditraten. Sie prüft: Wie viel deines monatlichen Budgets bleibt übrig, wenn alles bezahlt ist?

3. Deine Schuldenquote
Eine Faustregel: Die monatlichen Kreditverpflichtungen sollten nicht mehr als 40 Prozent deines Nettoeinkommens ausmachen. Liegt deine Schuldenquote darüber, wird die Luft für neue Finanzierungen schnell dünn.

4. Dein SCHUFA-Score
Die SCHUFA spielt eine zentrale Rolle bei der Bonitätsprüfung. Ein guter Score – meistens liegt er über 95 Prozent – zeigt der Bank, dass du deine Zahlungsverpflichtungen zuverlässig erfüllst. Negative Einträge können jedoch ein K.-o.-Kriterium sein.

5. Dein bisheriges Zahlungsverhalten
Zahlst du deine Kredite regelmäßig und pünktlich? Oder gab es schon mal Mahnungen, Rückbuchungen oder gar Inkassofälle? Banken sehen sich Kontoauszüge der letzten Monate sehr genau an – jede Unregelmäßigkeit kann Zweifel wecken.

• Bereite deine Unterlagen sauber und vollständig auf. Dazu gehören Einkommensnachweise, Kontoauszüge, eine Aufstellung deiner laufenden Kredite sowie eine aktuelle SCHUFA-Auskunft.
• Zeig der Bank, dass du rechnen kannst. Eine detaillierte Haushaltsrechnung mit Einnahmen und Ausgaben belegt, dass du den Überblick über deine Finanzen hast.
• Senke deine Schuldenquote, bevor du einen Baukredit beantragst. Vielleicht kannst du kleinere Kredite vorzeitig ablösen oder zusammenfassen (Stichwort: Umschuldung).
• Sorge für Eigenkapital. Je mehr du selbst einbringen kannst – idealerweise 20 Prozent oder mehr der Kaufsumme – desto besser dein Standing.

Der Traum vom eigenen Haus ist selten günstig. Die passende Finanzierung ist daher der Schlüssel zum Erfolg. Trotz laufender Kredite oder unsicherer Einkünfte ein Haus finanzieren? Die gute Nachricht: Es gibt mehr Wege zur Immobilienfinanzierung, als viele denken:

Das Annuitätendarlehen ist der Standard bei der Baufinanzierung. Dabei zahlst du über einen festen Zeitraum monatlich gleichbleibende Raten, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzen.
Vorteil: Planungssicherheit.
Nachteil: Anfangs fließt ein Großteil der Rate in die Zinsen, die Tilgung steigt erst mit der Zeit.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Förderdarlehen für den Hauskauf oder -bau, oft in Kombination mit Tilgungszuschüssen.
Programme wie KfW 124 (Wohneigentumsprogramm) oder KfW 261 (Klimafreundlicher Neubau) können deine monatliche Belastung deutlich senken. Besonders geeignet ist diese Förderung für Familien, Erstkäufer:innen oder für energieeffizientes Bauen.

Ein Bausparvertrag kombiniert Sparphase und Darlehensphase: Du sparst über mehrere Jahre Kapital an und erhältst anschließend ein zinsgünstiges Darlehen für den Hauskauf oder -bau.
Vorteil: Zinssicherheit und planbare Raten.
Nachteil: Du musst zunächst Eigenkapital aufbauen, was den Hauskauf verzögern kann.

Hier werden zwei Finanzierungsformen clever kombiniert: Du beginnst mit einem Annuitätendarlehen, das später von einem zinsgünstigen Bauspardarlehen abgelöst wird.
Vorteil: Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit.
Nachteil: Etwas komplexer in der Planung – erfordert Beratung.

Wenn du keine ausreichende Bonität oder zu wenig Eigenkapital hast, kann ein:e Angehörige:r für dich bürgen. Die Bank wertet das als zusätzliche Sicherheit.
Vorteil: Erhöht deine Chance auf eine Finanzierung trotz Schulden.
Nachteil: Ein hohes Risiko für die Bürg:in – sollte gut überlegt sein.

Hast du bereits laufende Kredite mit hohen Zinsen, kann eine Umschuldung helfen, deine monatliche Belastung zu senken.
Vorteil: Mehr finanzieller Spielraum für die Baufinanzierung.
Nachteil: Funktioniert nur, wenn die neue Gesamtrate deutlich günstiger ist.

In vielen Familien helfen Eltern oder Großeltern mit Schenkungen oder zinslosen Darlehen beim Hauskauf.
Vorteil: Meist unkompliziert und ohne Bankkonditionen.
Nachteil: Es sollte klare Absprachen geben, besonders bei Darlehen unter Verwandten.

Einige Banken bieten Vollfinanzierungen an, bei denen auch die Nebenkosten mitfinanziert werden.
Vorteil: Du kannst schneller kaufen, auch ohne Rücklagen.
Nachteil: Deutlich höhere Zinsen und strenge Bonitätsanforderungen. Außerdem besteht bei Wertverlust ein Risiko der „Unterdeckung“ – dein Haus ist dann weniger wert als dein Kredit.

Eine clevere Möglichkeit an ein Eigenheim zu kommen trotz Schuldenbergs: Umschuldung. Umschuldung heißt, dass du bestehende Kredite – zum Beispiel einen Autokredit, einen Konsumentenkredit oder mehrere kleine Ratenverträge – in einem neuen Kredit bündelst, idealerweise mit besseren Konditionen. Das Ziel: geringere Zinsen, niedrigere Monatsraten, mehr Übersicht. Gerade bei älteren Krediten lohnt sich der Blick auf die aktuellen Zinsen. Denn oft sind neue Angebote deutlich günstiger – besonders, wenn sich deine Bonität verbessert hat oder du auf einen längeren Zeitraum umschulden willst.

Warum kann Umschuldung beim Hauskauf helfen?

Wenn du ein Haus kaufen möchtest, prüft die Bank genau, wie viel finanzieller Spielraum dir monatlich bleibt. Bestehende Ratenzahlungen schmälern diesen – und wirken sich negativ auf deine Bonität aus. Durch eine Umschuldung kannst du:

• Deine monatlichen Kreditraten senken
• Mehr Luft im Haushaltsbudget schaffen
• Deine Schuldenquote reduzieren
• Deine Bonität bei der Bank verbessern

Wie funktioniert eine Umschuldung konkret?

1. Alle bestehenden Kredite auflisten: Zinsen, Laufzeiten, Restschulden, monatliche Raten – am besten mit einer Übersicht für die Bank.
2. Vergleichsangebote einholen: Viele Banken bieten spezielle Umschuldungskredite an – auch Online-Anbieter oder Direktbanken.
3. Kredite bündeln: Der neue Kredit löst die alten ab, du zahlst nur noch eine monatliche Rate.
4. Neue Haushaltsrechnung erstellen: Jetzt mit den reduzierten Raten – das verbessert deine Position bei der Baufinanzierung.
    

Nicht jede Umschuldung ist automatisch sinnvoll. Achte auf:

• Vorfälligkeitsentschädigungen bei der Ablösung alter Kredite
• Bearbeitungsgebühren für den neuen Kredit
• Laufzeitverlängerungen, die unterm Strich teurer werden könnten
• Zusatzversicherungen, die unnötige Kosten verursachen

Ein zweiter Immobilienkredit kann funktionieren, wenn deine finanzielle Lage das hergibt. Wichtig ist, dass du beide Kredite bedienen kannst, ohne dich zu überfordern. Banken achten dabei besonders auf die Nachhaltigkeit der Finanzierung – du solltest also genug Eigenkapital mitbringen oder eine starke Haushaltsrechnung vorweisen können.

Ein Eigenheim ist bereits vorhanden – doch nun lockt ein Ferienhaus, ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage oder einfach ein größeres Zuhause. Die Idee: ein zweiter Immobilienkredit. Doch lohnt sich das wirklich? Und unter welchen Bedingungen sagen Banken überhaupt „Ja“?

Grundsätzlich gilt: Ein zweiter Kredit ist möglich, wenn deine finanzielle Situation stabil genug ist, um zwei Darlehen gleichzeitig zu bedienen. Wichtig ist, dass deine monatliche Belastung nicht aus dem Ruder läuft und ausreichend Sicherheiten oder Eigenkapital vorhanden sind. Besonders attraktiv kann ein zweiter Kredit sein, wenn der erste fast abbezahlt ist oder die erste Immobilie im Wert gestiegen ist – denn dann kann sie als Zusatzsicherheit dienen.

Zudem ist ein zweiter Immobilienkredit oft sinnvoll, wenn du in Sachwerte investieren möchtest, etwa in eine vermietbare Wohnung, die dir langfristig Mieteinnahmen bringt. Die Bank prüft dann sehr genau, ob das Objekt sich selbst trägt oder du dafür draufzahlen müsstest.

Programme wie die KfW-Förderung oder regionale Zuschüsse für Familien mit Kindern können deine Finanzierung entlasten. Sie bieten oft zinsgünstige Darlehen, Tilgungszuschüsse oder Steuervergünstigungen. Informiere dich frühzeitig – viele Programme setzen bestimmte Einkommensgrenzen oder energetische Standards voraus.

Mit verschiedenen Förderprogrammen, Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten will der Staat insbesondere Familien, Normalverdiener:innen, Alleinerziehende und junge Paare beim Hauskauf unterstützen. Welche Möglichkeiten es gibt?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zahlreiche Programme rund um Bauen, Kaufen und Sanieren. Besonders relevant für Eigenheimkäufer:innen:

• KfW-Wohneigentumsprogramm (124):
  Unterstützt den Kauf oder Bau von selbstgenutztem Wohneigentum mit einem zinsgünstigen Kredit von bis zu 100.000 Euro. Auch wenn du Schulden hast, kannst du den Antrag stellen – vorausgesetzt, deine Haushaltsrechnung ist solide.
• KfW-Programme für energieeffizientes Bauen (z. B. 261):
  Wer klimafreundlich baut, erhält besonders attraktive Konditionen, oft in Kombination mit einem Tilgungszuschuss.

Mit dem sogenannten Wohn-Riester kannst du deine Riester-Rente in die Finanzierung deines Eigenheims einbringen. Das funktioniert über:

• Direkte Tilgungsförderung für deinen Hauskredit
• Sonderzahlungen aus deinem Riester-Guthaben

Du erhältst staatliche Zulagen (z. B. 175 Euro pro Jahr plus Kinderzulagen) und kannst diese direkt in die Tilgung deines Darlehens stecken. Ideal, wenn du ohnehin schon riesterst – und jetzt aufs Eigenheim umsteigen willst.

Auch wenn du bereits Schulden hast, bist du nicht automatisch von staatlicher Hilfe ausgeschlossen. Entscheidend ist, dass du deine Zahlungsverpflichtungen im Griff hast und deine Haushaltsrechnung schlüssig ist. In manchen Fällen gibt es:

• Zuschüsse für Modernisierungen
• Förderdarlehen für energetische Sanierungen
• Sonderprogramme für Alleinerziehende oder Haushalte mit niedrigem Einkommen

Gerade in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gibt es manchmal kommunale Programme, bei denen selbst Menschen mit negativem SCHUFA-Eintrag zumindest beratende und vorbereitende Hilfe erhalten – z. B. für einen späteren Kredit.

Ein oft übersehener Posten beim Hauskauf: die Grunderwerbsteuer. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Einige Bundesländer (wie z. B. Hessen oder Brandenburg) bieten Ermäßigungen oder Freibeträge für Ersterwerber:innen, Familien oder junge Käufer:innen.

Wenn du Schulden hast und überlegst, trotzdem ein Haus zu kaufen, solltest du dir unbedingt unabhängigen Rat holen. Die Verbraucherzentrale, kommunale Schuldnerberatungen oder gemeinnützige Wohnbaugesellschaften können dir helfen:

• Deine finanzielle Lage realistisch einzuschätzen
• Einen Zahlungsplan zu erstellen
• Fördermittel gezielt zu beantragen

Erstelle eine detaillierte Haushaltsrechnung, dokumentiere dein Einkommen lückenlos und führe geordnete Unterlagen zu deinen bestehenden Schulden. Zeige der Bank, dass du finanziell diszipliniert bist. Bonus: Ein Nebenverdienst, Unterstützung durch Familie oder eine Bürgschaft können dein Standing zusätzlich verbessern.

Banken vergeben durchaus Baufinanzierungen an Menschen mit laufenden Krediten. Der entscheidende Unterschied liegt in der Vorbereitung. Denn wer der Bank zeigt, dass er oder sie finanziell verantwortungsbewusst handelt und die Finanzierung durchdacht geplant hat, verbessert seine Chancen erheblich.

Hier bekommst du konkrete Tipps, wie du dich optimal vorbereitest – und trotz Schulden Kreditnehmer:in wirst:

Bevor du überhaupt zur Bank gehst, solltest du einen Überblick über deine Finanzen haben. Das bedeutet:

• Alle Einnahmen und Ausgaben detailliert auflisten
• Bestehende Kredite inklusive Laufzeit, Zinssatz, Restschuld und monatlicher Rate dokumentieren
• Nachweise für Nebeneinkünfte, Kindergeld, Unterhaltszahlungen oder sonstige regelmäßige Einnahmen bereithalten

Die Haushaltsrechnung ist das Herzstück deiner Finanzierungsunterlagen. Sie zeigt der Bank, wie viel Geld dir monatlich tatsächlich für die Kreditrate bleibt.

Achte auf:

• Ausreichenden Überschuss nach Abzug aller Fixkosten
• Einen realistischen Ansatz für variable Ausgaben wie Lebensmittel, Versicherungen oder Freizeit
• Eine möglichst geringe Schuldenquote – idealerweise unter 40 Prozent deines monatlichen Nettoeinkommens

Dein SCHUFA-Score ist für die Bank ein wichtiges Kriterium. Fordere deine kostenlose Selbstauskunft bei der SCHUFA an und prüfe, ob dort veraltete oder falsche Einträge stehen. Diese kannst du ggf. löschen lassen. Auch erledigte Kredite sollten als „erledigt“ markiert sein. Es gilt:

Je besser dein Score (über 95 Prozent), desto besser deine Kreditwürdigkeit.

Falls du mehrere kleinere Kredite laufen hast, kann eine Umschuldung helfen. Dabei fasst du die Kredite in einem neuen, günstigeren Kredit zusammen. Das reduziert die monatliche Belastung – und macht dich attraktiver für die Bank.

Je mehr Eigenkapital du einbringen kannst, desto besser. Schon zehn bis zwanzig Prozent der Kauf- oder Bausumme machen dich für die Bank deutlich kreditwürdiger. Und: Auch Schenkungen, Ersparnisse, Geldanlagen oder Eigenleistungen beim Bau gelten als Eigenkapital.

Du musst der Bank nicht nur deine Finanzen präsentieren – sondern auch das Objekt, das du finanzieren möchtest. Achte darauf, dass es zum Budget passt, keine unklaren Belastungen (z. B. Altlasten im Grundbuch) enthält und sich in einer guten Lage befindet. Denn die Bank bewertet auch den Wiederverkaufswert deiner Wunschimmobilie – als Sicherheit für den Fall der Fälle.

Gerade wenn du Schulden hast, kann ein erfahrener Finanzierungsberater oder eine Verbraucherzentrale Gold wert sein. Sie helfen dir bei:

• Der Vorbereitung deiner Unterlagen
• Der Auswahl passender Kreditmodelle
• Der realistischen Einschätzung deiner Möglichkeiten