Wie lan­ge dau­ert es, ein Haus abzubezahlen?

Bis zu 40 Jahre dauert es, bis das Darlehen komplett getilgt ist, wobei manche Käufer:innen ihr Haus auch schon nach 15 Jahren abbezahlt haben. Letztendlich bestimmen dein Eigenkapital, deine monatliche Tilgung und die Zinsen die Dauer deiner Baufinanzierung. Hier erfährst du mehr dazu, wie lange eine Hausfinanzierung dauert.

Wie lange du an deinem Haus abzahlst, hängt von vielen Faktoren ab – doch im Durchschnitt sind es über 25 Jahre, bis ein Kredit für ein Eigenheim in Deutschland komplett getilgt ist. Als grobe Faustregel gilt zudem, dass du spätestens bis zum Rentenbeginn deine Immobilie abbezahlt haben solltest​. Es gibt allerdings enorme Unterschiede bei der Dauer: Manche Käufer:innen haben ihr Haus schon in etwa 15 Jahren abbezahlt, andere brauchen nahezu 40 Jahre​. Das gilt vor allem bei hochpreisigen Städten.

Für normale Verdiener kann die Kredittilgung in Metropolen wie München, Hamburg oder Frankfurt sogar über 40 Jahre in Anspruch nehmen. Im krassen Gegensatz dazu gibt es ländliche Regionen, in denen Immobilien so günstig sind, dass du theoretisch schon in acht bis zehn Jahren schuldenfrei sein könntest​. Diese Bandbreite zeigt, wie stark individuelle Bedingungen die Finanzierungsdauer beeinflussen.

Wovon hängt es also ab, ob du eher 15 Jahre oder doch eher 35 Jahre für das Abbezahlen deines Hauses brauchst? Hier die wichtigsten Einflussfaktoren im Überblick:
 

1. Kaufpreis und Darlehenshöhe:
Je höher der Kaufpreis der Immobilie und damit die Kreditsumme, desto länger dauert normalerweise die Rückzahlung. In Regionen mit sehr hohen Immobilienpreisen (etwa Großstädte) müssen selbst gutverdienende Käufer:innen viele Jahre länger zahlen als in günstigeren Gegenden. Umgekehrt führt ein kleinerer Kreditbetrag (z. B. für ein günstigeres Haus oder eine kleinere Wohnung) zu deutlich kürzerer Laufzeit, sofern die monatliche Rate proportional bleibt.

2. Eigenkapital:
Die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals beeinflusst die Darlehenssumme und oft auch die Zinskonditionen – beides wirkt sich auf die Abzahlungsdauer aus. Bringst du mehr eigenes Geld ein, kannst du den Kredit schneller tilgen.
Ein Beispiel: Bei 300.000 Euro Kaufpreis bist du mit 100.000 Euro Eigenkapital in unter 20 Jahren schuldenfrei, während du mit nur 20.000 Euro Eigenkapital bei gleicher Rate rund 33 Jahre bräuchtest. Mehr Eigenkapital reduziert also die Laufzeit erheblich.

3. Zinssatz:
Der Sollzins deines Darlehens bestimmt, wie viel von deiner Monatsrate als Zinszahlung und wie viel zur Tilgung des Kredits dient. Höhere Zinsen verlängern die Abzahlungsdauer, da ein größerer Teil der Rate für Zinsen draufgeht und weniger zur Schuldentilgung bleibt. Niedrige Zinsen sind daher ein Turbo für schnellere Rückzahlung. Steigen die Zinsen, solltest du dich auf eine längere Laufzeit einstellen oder deine Rate erhöhen, um gegenzusteuern.

4. Tilgungssatz:
Die anfängliche Tilgungsrate – also der Prozentsatz des Kredits, den du pro Jahr zurückzahlst – hat enormen Einfluss auf die Gesamtdauer. Eine niedrige Tilgung (z. B. 1,5 % oder 2 % anfänglich) bedeutet geringere Monatsraten, streckt aber den Kredit über viele Jahrzehnte. Wählst du hingegen einen höheren Tilgungssatz (etwa 3 % oder 4 %), bist du viel schneller fertig.
Ein Beispiel: Ein:e Käufer:in braucht bei 3,5 % Zins und 1,7 % Tilgung rund 32 Jahre, um 306.000 Euro abzuzahlen – mit 2 % Tilgung verkürzt sich die Laufzeit auf rund 29 Jahre, bei 2,7 % Tilgung sind es nur noch unter 24 Jahre.

5. Monatliche Rate und Einkommen:
Am Ende des Tages bestimmen deine finanziellen Möglichkeiten, welche Rate du dir leisten kannst. Banken setzen in der Regel eine Obergrenze – häufig darf die Kreditrate etwa 30 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten.

6. Kreditmodell und Zinsbindung:
In Deutschland finanzieren die meisten Käufer:innen über ein Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung. Die Länge dieser Zinsbindung beeinflusst zwar zunächst nicht die Gesamtlaufzeit, aber was nach dem Ende der Zinsbindung passiert: Bleibt eine Restschuld übrig, folgt eine Anschlussfinanzierung, die zu neuen Zinssätzen weiterläuft. Alternativ gibt es Volltilgerdarlehen, bei denen von Anfang an die Laufzeit so gewählt ist, dass der Kredit innerhalb dieser Frist komplett abbezahlt wird – was meist mit höherer Rate einhergeht. Welches Modell du wählst, wirkt sich darauf aus, ob du von Zinsänderungen in der Zukunft betroffen bist und wie klar kalkulierbar die Abzahlungsdauer ist.

Es gibt viele verschiedene Darlehenstypen, die typische Baufinanzierung in Deutschland erfolgt über ein Annuitätendarlehen. Das bedeutet, du zahlst eine konstante Monatsrate (Annuität), in der Zinsen und Tilgung enthalten sind. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig; im Laufe der Zeit verschiebt sich das Verhältnis zugunsten der Tilgung.

Ein klassisches Annuitätendarlehen hat eine festgeschriebene Sollzinsbindung, häufig zehn bis 15 Jahre lang. Nach Ablauf der Zinsbindung ist der Kredit in der Regel noch nicht vollständig zurückgezahlt – es bleibt eine Restschuld, für die du eine Anschlussfinanzierung benötigst. Du kannst außerdem nach der ersten Phase die Bank wechseln oder von veränderten Zinsen profitieren​. 

Daneben gibt es das Volltilgerdarlehen, wo du von Anfang an festlegst, dass der Kredit bis zum Ende der Laufzeit komplett getilgt ist. Beispielsweise könntest du ein Volltilgerdarlehen mit 20 oder 30 Jahren Laufzeit abschließen – danach wärst du garantiert schuldenfrei, ohne eine zweite Finanzierungsrunde.
Der Vorteil: volle Planungssicherheit, du weißt genau, wann du fertig bist.

Läuft die Zinsbindung deines Kredits aus und es ist noch eine Restschuld übrig, steht die Anschlussfinanzierung an. Das heißt, du schließt einen neuen Kredit ab (oft bei der gleichen Bank, aber du kannst auch wechseln) zu den dann aktuellen Zinskonditionen, um den offenen Betrag weiter abzuzahlen.

Die Dauer, bis du schuldenfrei bist, kann sich in dieser Phase je nach Zinsentwicklung verändern – hier lauert Chance und Risiko:

Niemand möchte länger Zinsen zahlen als nötig. Zum Glück gibt es Hebel, mit denen du die Abzahlungsdauer verkürzen kannst – allen voran Sondertilgungen.

Das sind freiwillige Extra-Zahlungen auf deinen Kredit, zusätzlich zur normalen Monatsrate. Viele Kreditverträge erlauben pro Jahr eine bestimmte Summe (z. B. fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme) an Sondertilgung ohne Zusatzkosten. Damit kannst du zum Beispiel eine Gehaltsbonuszahlung, eine Steuererstattung oder eine Erbschaft direkt in die Kreditsumme stecken.

Jede Sondertilgung verringert deine Restschuld und spart dir zukünftige Zinszahlungen. So kannst du die Laufzeit deutlich reduzieren – oft um mehrere Jahre, je nach Höhe der Sonderzahlung. Wichtig ist, schon beim Abschluss des Kredits auf gute Sondertilgungs-Konditionen zu achten (Flexibilität kann hier Gold wert sein).

Neben eigenen Sonderzahlungen kannst du auch vom Staat oder von Förderbanken Unterstützung bekommen. Es existieren Förderprogramme und günstige Kredite, die dir helfen, schneller tilgen zu können. In Deutschland vergibt etwa die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) zinsgünstige Darlehen für Wohneigentum, z. B. für energieeffiziente Neubauten oder für Familien. Solche Kredite haben oft niedrigere Zinsen als der Marktdurchschnitt oder sogar Tilgungszuschüsse, was deine effektive Belastung senkt.

Bei der Entscheidung spielen nicht nur wirtschaftliche Gründe eine Rolle. Auch die Frage, ob oder wo und in welcher Form du dich auf Eigentum festlegen möchtest, ist wichtig.

Wie lange du fürs Abbezahlen brauchst, hängt in Deutschland stark davon ab, wo du gekauft hast. Die regionalen Immobilienpreise und Einkommensverhältnisse spielen eine enorme Rolle. In ländlichen Regionen sind die Immobilienpreise in Relation zum Einkommen so günstig, dass ein*e Durchschnittsverdiener:in den Kredit für eine 110 m²-Wohnung rechnerisch in rund sechs bis acht Jahren tilgen könnte. Beispiele sind Kreise wie der Altmarkkreis Salzwedel in Sachsen-Anhalt oder die Prignitz in Brandenburg, wo Häuser sehr erschwinglich sind. Dort reichen moderate Monatsraten, um den Kredit in rekordverdächtiger Zeit zu tilgen.

Ganz anders sieht es in den Großstädten und Boom-Regionen aus. In München, Hamburg, Frankfurt oder Stuttgart sind die Immobilienpreise so hoch, dass selbst bei solider Finanzierung die Tilgung oft deutlich über 30 Jahre dauert. In vielen Metropolen ist Wohneigentum ohne hohes Einkommen oder überdurchschnittlich viel Eigenkapital nur mit sehr langen Laufzeiten stemmbar.