Im­mo­bi­lie kau­fen: Kom­plett be­zah­len oder fi­nan­zie­ren?

Du hast das Glück und besitzt genug Eigenkapital, um ein Haus oder eine Wohnung auf einen Schlag bezahlen könntest, aber ist das auch sinnvoll? Oder solltest du doch lieber finanzieren? In diesem Artikel erfährst du, welche Vor- und Nachteile beide Optionen haben – und was besser zu deiner persönlichen Lebenssituation passt. Ein tiefer Blick auf Zinsen, Risiken und finanzielle Freiheit.

Wenn du eine Immobilie komplett bezahlst, finanzierst du den Kaufpreis ausschließlich mit Eigenkapital, also deinem eigenen Geld. Das bedeutet: keine Bank, kein Kredit, keine monatlichen Raten. Du überweist den Betrag – ob es nun 300.000 oder 750.000 Euro sind – und bist direkt Eigentümer:in der Immobilie und hast keine Schulden. Das ist besonders attraktiv für Menschen, die über viel Erspartes verfügen oder zum Beispiel eine Erbschaft gemacht haben. Doch was ist die beste Lösung, gleich eine Immobilie kaufen, lieber noch warten oder doch finanzieren?

Schuldenfrei ins Eigenheim – das klingt für viele wie ein Traum. Für andere ist es eine reale Option. Und sie bringt einige entscheidende Vorteile mit sich:

1. Keine Zinskosten
Wer die Immobilie vollständig aus eigener Tasche bezahlt, spart sich sämtliche Zinszahlungen. Bei einem Kredit über 400.000 Euro und einem Zinssatz von vier Prozent über 30 Jahre können das über 250.000 Euro an Zinskosten sein – Geld, das du dir komplett ersparst.

2. Unabhängigkeit von der Bank
Ohne Kredit hast du keine monatliche Verpflichtung gegenüber einer Bank. Das bedeutet: Keine Zinsbindung, keine Tilgungspläne, keine Verhandlungen über Anschlussfinanzierungen. Du bist Eigentümer:in deiner Immobilie – ganz ohne institutionelle Abhängigkeit.

3. Schnellere Kaufabwicklung
Wer bar zahlen kann, ist oft bevorzugt bei Verkäufer:innen. Du musst keine Finanzierung nachweisen, keine Genehmigungen abwarten – das kann dir bei stark nachgefragten Immobilien einen klaren Vorteil verschaffen.

4. Kein Tilgungsdruck
Ein Leben ohne monatliche Kreditrate bringt Ruhe. Du musst dir keine Sorgen machen, ob du dir die Rate in zehn oder zwanzig Jahren noch leisten kannst – zum Beispiel bei Jobverlust oder Krankheit.

5. Mehr Sicherheit im Alter
Eine schuldenfreie Immobilie bedeutet im Ruhestand weniger finanzielle Belastung. Gerade wenn die Rente kleiner ausfällt, ist es beruhigend zu wissen: Das Dach über dem Kopf ist abbezahlt.

Ein Haus oder eine Wohnung komplett ohne Kredit zu kaufen klingt im ersten Moment ideal – keine Schulden, keine Zinsen, volle Kontrolle. Aber ein Immobilienkauf ohne Finanzierung birgt auch Risiken. Diese solltest du kennen, bevor du dich entscheidest. Hier kommen die wichtigsten Nachteile im Überblick:

1. Verlust an finanzieller Flexibilität und Liquidität
Wenn du dein gesamtes Erspartes in eine Immobilie steckst, verlierst du einen entscheidenden Vorteil: Liquidität. Das bedeutet, dass du im Alltag weniger frei bist, spontan auf größere Ausgaben zu reagieren – sei es für Renovierungen, ungeplante Lebensereignisse oder berufliche Veränderungen. Dein Vermögen steckt dann "im Beton" und lässt sich nicht ohne Weiteres zu Geld machen.

Beispiel:
Du kaufst eine Wohnung für 450.000 Euro – komplett aus Eigenkapital. Danach hast du nur noch 10.000 Euro auf dem Konto. Wenn nun dein Auto kaputt geht, du arbeitslos wirst oder eine dringende medizinische Behandlung brauchst, kommst du schnell in Bedrängnis.

2. Keine Hebelwirkung deines Kapitals
Ein Kredit kann helfen, dein Eigenkapital effizienter einzusetzen. Wenn du zum Beispiel 200.000 Euro besitzt, könntest du damit entweder eine kleine Immobilie bar kaufen – oder eine große Immobilie finanzieren und das Eigenkapital als Sicherheit einsetzen. So lässt sich mit gleichem Geld mehr Vermögen aufbauen.

3. Geringere Renditechancen
Wenn du dein gesamtes Kapital in eine Immobilie investierst, kannst du es nicht gleichzeitig in andere Anlageformen stecken – zum Beispiel in Aktien oder ETFs. Historisch gesehen bringen breit gestreute Aktienanlagen im Durchschnitt sechs bis acht Prozent Rendite pro Jahr. Eine Immobilie dagegen liefert oft nur zwei bis vier Prozent – und das vor Steuern und Instandhaltung. Wer also auf eine Finanzierung verzichtet, verpasst womöglich bessere Renditen an anderer Stelle.

4. Risiko der Einseitigkeit im Vermögensaufbau
Ein Immobilienkauf ohne Kredit führt dazu, dass ein Großteil deines Vermögens in nur einer Anlageklasse gebunden ist – der Immobilie. Du bist dadurch weniger breit aufgestellt, was dein Risiko erhöht. Eine gute Finanzstrategie basiert jedoch auf Diversifikation – also der Streuung deines Vermögens auf verschiedene Bereiche.

5. Steuerliche Nachteile bei Vermietung
Wenn du die Immobilie nicht selbst bewohnst, sondern vermietest, kann dir ein Kredit sogar steuerliche Vorteile bringen. Denn die Zinsen, die du für ein Darlehen zahlst, lassen sich als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Bei einem Kauf ohne Finanzierung verzichtest du auf diesen steuerlichen Hebel.

Was bedeutet es, eine Immobilie vollständig zu finanzieren – also eine sogenannte Vollfinanzierung in Anspruch zu nehmen?

Eine Immobilienfinanzierung ist ein langfristiges Darlehen, mit dem du den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses teilweise oder ganz bezahlst. In der Regel läuft so ein Kredit über viele Jahre – oft zwischen 15 und 30 Jahren.

Die klassische Finanzierung besteht aus zwei Teilen:

• Eigenkapital: Das Geld, das du selbst mitbringst – zum Beispiel aus Ersparnissen, einer Erbschaft oder einem Verkauf.
• Fremdkapital: Der Betrag, den du dir von einer Bank oder einem Kreditinstitut leihst.

Die meisten Banken verlangen, dass du mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital beisteuerst. Je mehr du einbringst, desto günstiger fallen in der Regel die Kreditkonditionen aus – also Zinssatz und Tilgung.

Von einer Vollfinanzierung spricht man, wenn du den gesamten Kaufpreis – also 100 Prozent – über ein Darlehen finanzierst. Du bringst in diesem Fall kein oder nur sehr wenig Eigenkapital ein. Die Bank übernimmt den gesamten Kaufpreis der Immobilie. Noch einen Schritt weiter geht die Komplettfinanzierung, hier werden zusätzlich auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert – also Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Diese Nebenkosten können je nach Bundesland bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Nicht jede:r bekommt eine Vollfinanzierung – denn für die Bank bedeutet sie ein höheres Risiko. Deshalb sind die Anforderungen besonders hoch:

• Sehr gute Bonität: Du musst ein sicheres, regelmäßiges Einkommen nachweisen – oft überdurchschnittlich hoch.
• Stabile berufliche Situation: Unbefristete Arbeitsverhältnisse sind Pflicht, Selbständige haben es deutlich schwerer.
• Gute Schufa-Auskunft: Einwandfreie Kreditwürdigkeit ist Voraussetzung.

Wert der Immobilie: Die Immobilie muss im Marktwert stabil sein und gut als Sicherheit dienen – am besten in gefragter Lage.

Was spricht für die Aufnahme eines Darlehens – und welche Fallstricke lauern? Hier siehst du einen Überblick über die Chancen und Risiken einer Immobilienfinanzierung.

Die wenigsten verfügen über ein prall gefülltes Konto, um eine Immobilie mit reinem Eigenkapital zu kaufen. Eine Finanzierung bietet die Möglichkeit, auch ohne großes Vermögen Eigentum zu erwerben – und eröffnet dabei auch finanzielle Spielräume. Doch das funktioniert nur mit einem soliden Konzept.

Beide Wege haben klare Vor- und Nachteile – und welche Variante besser zu dir passt, hängt ganz von deiner persönlichen Lebenssituation und deinen Zielen ab.

Sofort komplett mit Eigenkapital kaufen – oder lieber finanzieren? Die Wahl wirkt sich langfristig massiv auf deine Finanzen aus. Hier siehst du anhand zweier realistischer Rechenbeispiele, wie unterschiedlich sich beide Optionen auf dein Vermögen, deine Liquidität und deine finanzielle Freiheit auswirken.

Rahmendaten:

• Kaufpreis: 400.000 Euro
• Kaufnebenkosten (circa 12 Prozent): 48.000 Euro
• Gesamtkosten: 448.000 Euro
• Vergleich: Variante A (Kauf mit Eigenkapital) vs. Variante B (Kauf mit Finanzierung)
   

Variante A: Kauf komplett mit Eigenkapital

• Eigenkapital: 448.000 Euro (inkl. Nebenkosten)
• Zinskosten: keine
• Monatliche Belastung: keine Kreditrate
• Rücklagen nach dem Kauf: gering oder keine
• Immobilienwert nach 20 Jahren (angenommene Wertsteigerung 2 Prozent/Jahr): circa 594.000 Euro
• Liquidität verfügbar: keine – das gesamte Vermögen steckt in der Immobilie
• Opportunitätskosten (verpasste Rendite bei 5 Prozent Aktienrendite p. a.): rund 297.000 Euro
   

Variante B: Teilfinanzierung mit 30 Prozent Eigenkapital

• Eigenkapital: 120.000 Euro
• Kredit: 328.000 Euro
• Zinssatz: 3,5 Prozent p. a.
• Tilgung: 2,5 Prozent p. a.
• Monatliche Rate: circa 1.645 Euro
• Gesamtkosten über 20 Jahre: circa 444.000 Euro (inkl. rund 116.000 Euro Zinsen)
• Immobilienwert nach 20 Jahren: circa 594.000 Euro
• Restschuld nach 20 Jahren: circa 85.000 Euro
• Ersparnisse verfügbar für andere Investments: 328.000 Euro
• Rendite bei 5 Prozent: rund 435.000 Euro (nach Steuern vereinfacht dargestellt)

Wenn du komplett mit Eigenkapital kaufst, sicherst du dir ein schuldenfreies Leben – aber verlierst an finanzieller Beweglichkeit. Du bist gut aufgestellt, wenn dir Unabhängigkeit wichtiger ist als Rendite. Bei einer Finanzierung kannst du mit deinem Kapital weiterhin arbeiten und Vermögen aufbauen – vorausgesetzt, du kalkulierst konservativ und lässt genug Puffer. Dafür trägst du langfristig mehr Risiko und Verpflichtung.