Miet­kauf: Ei­ne fle­xi­ble Al­ter­na­ti­ve zur klas­si­schen Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung

Du träumst von einem Eigenheim, aber fehlende Rücklagen oder Probleme bei der Kreditwürdigkeit stehen dir im Weg? Der Mietkauf könnte dein Sprungbrett ins Eigenheim sein. Wie funktioniert der Mietkauf, ist er besser als ein herkömmlicher Baukredit und welche Kosten könnten auf dich zukommen? Mit folgenden Beispielen und Tabellen kannst du eine Antwort auf diese Fragen finden.

Der Mietkauf ist ein alternatives Finanzierungsmodell. Es ermöglicht dir, eine Immobilie zu mieten und gleichzeitig Kapital für deren Kauf anzusparen. Ein Teil deiner monatlichen Mietzahlungen wird als Anzahlung auf den Kaufpreis angerechnet. Ziel ist es, nach Ablauf der Mietzeit die Immobilie zu erwerben – entweder verpflichtend (klassischer Mietkauf) oder optional (Optionskauf).

Mietkauf ist besonders interessant für Menschen, die kein Eigenkapital aufbringen können oder Schwierigkeiten haben, eine Baufinanzierung zu erhalten. Allerdings ist er in Deutschland weniger verbreitet und oft nur bei bestimmten Anbietern wie Bauträgern oder privaten Eigentümer:innen verfügbar.

Der Mietkauf ist eine innovative Kombination aus Mieten und Kaufen, die Menschen den Weg ins Eigenheim erleichtern soll. Statt sofort eine Immobilie zu kaufen und dafür einen Kredit aufzunehmen, mietest du das Objekt zunächst und sparst über deine monatlichen Mietzahlungen Kapital für den späteren Kauf an. Doch wie genau funktioniert dieser Prozess?

Die Grundlage: Der Mietkaufvertrag

Der Mietkauf basiert auf einem umfassenden Vertrag, der sowohl die Mietzeit als auch den späteren Kauf der Immobilie regelt. Dieser Vertrag ist deutlich komplexer als ein klassischer Miet- oder Kaufvertrag und enthält folgende zentrale Bestandteile:
 

1. Mietphase:
   Du mietest die Immobilie für einen vertraglich festgelegten Zeitraum, der meist zwischen fünf und zwanzig Jahren liegt.
   
   
2. Monatliche Mietzahlung:
   Die Miete setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:
   • Ein Teil deckt die normale Mietzahlung ab.
   • Ein zusätzlicher Teil, der sogenannte Anrechnungsbetrag, wird als Guthaben für den späteren Kauf angerechnet.
      
3. Kaufpreis:
   Der Kaufpreis der Immobilie wird in den meisten Mietkaufverträgen schon zu Beginn festgelegt. Dies schützt dich vor steigenden Immobilienpreisen, birgt aber auch das Risiko, dass der Kaufpreis im Vergleich zum Marktwert zu hoch angesetzt ist.
   
   
4. Kaufverpflichtung oder Kaufoption:
   • Beim klassischen Mietkauf bist du verpflichtet, die Immobilie nach der Mietphase zu kaufen.
   • Beim Optionskauf kannst du frei entscheiden, ob du den Kauf tatsächlich durchführen möchtest.
      

Beispiel: So könnte ein Mietkauf ablaufen Stell dir vor, du mietest eine Immobilie für zehn Jahre. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt 300.000 Euro, und deine monatliche Mietzahlung liegt bei 1.500 Euro. Von diesen 1.500 Euro werden 500 Euro monatlich auf den Kaufpreis angerechnet. Nach zehn Jahren hast du somit 60.000 Euro angespart. Am Ende der Mietphase zahlst du den verbleibenden Kaufpreis von 240.000 Euro, entweder aus Eigenkapital, durch einen Kredit oder in weiteren Raten. Sobald der gesamte Betrag beglichen ist, geht das Eigentum der Immobilie auf dich über.

Der Mietkauf ist ein Finanzierungsmodell, das Miete und Kauf miteinander verbindet. Doch wie bei jedem Modell gibt es sowohl Vorteile als auch Nachteile, die du sorgfältig abwägen solltest, bevor du dich entscheidest. Hier findest du eine umfassende Übersicht über die Vor- und Nachteile des Mietkaufs.

• Kein Eigenkapital erforderlich
  Der Mietkauf bietet dir die Möglichkeit, eine Immobilie zu erwerben, ohne sofort Eigenkapital bereitstellen zu müssen.
• Kapitalbildung während der Mietzeit
  Ein Teil der monatlichen Miete wird auf den späteren Kaufpreis angerechnet, wodurch du Schritt für Schritt Eigenkapital aufbaust.
• Fixierter Kaufpreis
  Der Kaufpreis wird oft schon zu Vertragsbeginn festgelegt, wodurch du vor steigenden Immobilienpreisen geschützt bist.
• Keine sofortige Kreditnahme
  Du kannst die Immobilie nutzen, ohne direkt ein Darlehen aufzunehmen – ideal, wenn deine Bonität aktuell nicht ausreicht.
• Nutzung der Immobilie vor dem Kauf
  Du kannst die Immobilie bereits während der Mietphase bewohnen und prüfen, ob sie langfristig deinen Anforderungen entspricht.
• Planungssicherheit
  Besonders beim klassischen Mietkauf weißt du von Anfang an, welche Kosten auf dich zukommen.
   

Deine Lebenssituation: Wann überwiegen die Vorteile?
Der Mietkauf kann sinnvoll sein, wenn du aktuell kein Eigenkapital hast, aber eine stabile finanzielle Situation hast und langfristig in der Immobilie wohnen möchtest. Auch in Regionen mit stark steigenden Immobilienpreisen bietet der Mietkauf durch einen fixierten Kaufpreis Schutz und Planungssicherheit.

• Höhere Gesamtkosten
  Die monatliche Miete beim Mietkauf ist in der Regel höher als bei klassischen Mietverträgen, da ein Teil der Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird.
• Verlust bei Zahlungsunfähigkeit
  Wenn du während der Mietphase die Zahlungen nicht mehr leisten kannst, verlierst du nicht nur dein Wohnrecht, sondern auch die angesparten Beträge.
• Bindung an einen Anbieter
  Du bist an den Anbieter oder Vertragspartner gebunden und kannst oft keine anderen Immobilien wählen oder vergleichen.
• Eingeschränkte Flexibilität
  Besonders beim klassischen Mietkauf bist du verpflichtet, die Immobilie zu kaufen, unabhängig davon, ob sich deine Lebensumstände ändern.
• Eventuell Unsicherheiten beim Vertrag
  Mietkaufverträge sind komplex und können ungünstige Klauseln enthalten, wie z. B. hohe Gebühren oder unklare Regelungen zum Kaufpreis.
• Marktrisiko
  Wenn der Immobilienwert während der Mietphase sinkt, zahlst du möglicherweise mehr, als die Immobilie tatsächlich wert ist.
   

Deine Lebenssituation: Wann überwiegen die Nachteile?
Wenn dein Einkommen unsicher ist, du keine langfristige Lebensplanung hast oder dir die monatliche Belastung zu hoch erscheint, solltest du den Mietkauf vermeiden. In solchen Fällen kann ein klassischer Mietvertrag oder eine alternative Finanzierungsform die bessere Wahl sein.

Wenn es um die Kombination von Mieten und Kaufen geht, werden zwei Hauptmodelle unterschieden: der klassische Mietkauf und der Optionskauf. Darüber hinaus gibt es Sonderformen, die von Bauträgern oder kommunalen Anbietern gestaltet werden.

Beim klassischen Mietkauf verpflichtest du dich bereits beim Vertragsabschluss, die Immobilie nach einer festgelegten Mietphase zu kaufen. Der Kaufpreis wird zu Beginn fixiert, und ein Teil der monatlichen Miete wird als Anzahlung auf den späteren Kaufpreis angerechnet.

Merkmale:

• Verpflichtung: Du bist rechtlich dazu verpflichtet, die Immobilie am Ende der Mietphase zu kaufen.
• Fixierter Kaufpreis: Der Preis bleibt über die gesamte Laufzeit unverändert, unabhängig von Marktveränderungen.
• Mietphase: Während der Mietphase zahlst du monatliche Raten, von denen ein Teil als Kaufpreisguthaben angerechnet wird.
• Restzahlung: Am Ende der Mietphase zahlst du den verbleibenden Kaufpreisbetrag, oft durch Eigenkapital oder einen Kredit.

Der Optionskauf bietet dir mehr Flexibilität als der klassische Mietkauf, da du die Wahl hast, ob du die Immobilie am Ende der Mietphase kaufen möchtest. Während der Mietzeit sicherst du dir ein Kaufrecht, bist aber nicht verpflichtet, es auszuüben.

Merkmale:

• Kaufoption: Du hast die Möglichkeit, die Immobilie nach der Mietphase zu erwerben, musst es aber nicht.
• Flexibler Kaufpreis: Je nach Vertrag kann der Kaufpreis zu Beginn fixiert werden oder an den Marktwert am Ende der Mietphase gekoppelt sein.
• Optionsgebühr: Oft wird eine zusätzliche Gebühr für das Kaufrecht fällig, die nicht auf den Kaufpreis angerechnet wird.

Neben den beiden Hauptmodellen bieten einige Anbieter spezielle Mietkaufvarianten, die an die Bedürfnisse bestimmter Zielgruppen angepasst sind. Viele Bauträger bieten etwa Mietkaufmodelle an, bei denen du in eine neu gebaute oder noch in Planung befindliche Immobilie einziehst. Während der Mietzeit kannst du dein Kaufrecht ausüben oder dich für eine andere Immobilie im Bauträgerportfolio entscheiden.

• Besonderheit: Diese Modelle sind oft auf Käufer:innen mit mittlerem Einkommen zugeschnitten und können an spezielle Förderprogramme gekoppelt sein.
• Risiko: Du bist an den Anbieter gebunden und kannst oft nur Immobilien aus dessen Bestand erwerben.

In einigen Regionen bieten Städte oder Gemeinden Mietkaufmodelle an, um den Zugang zu Wohneigentum für Familien oder Menschen mit geringerem Einkommen zu erleichtern.

• Besonderheit: Oft werden staatliche Förderungen integriert, die die monatliche Belastung senken.
• Vorteil: Günstigere Konditionen und soziale Ausrichtung des Programms.
• Nachteil: Begrenzte Auswahl an Immobilien.

Deine aktuelle und erwartbare finanzielle Situation ist entscheidend, wenn es um die Frage geht: Mietkauf oder klassischer Immobilienkredit. Die folgende Tabelle zeigt dir die Unterschiede der beiden Modelle auf einen Blick.

Die Gesamtkosten fallen beim Mietkauf am Ende höher aus, aber es ist kein Eigenkapital nötig. Der Mietkauf ist gut geeignet, wenn deine Bonität nicht so gut ist oder du keine Ersparnisse hast.

Wie teuer sind Baufinanzierung vs. Mietkauf im Vergleich bei einem Immobilienwert von 200.000 Euro:

Ein Mietkauf kann vor allem wegen folgenden Gegebenheiten eine sinnvolle Lösung sein:
 

• Kein Eigenkapital verfügbar: Wenn du nicht die üblichen zwanzig Prozent Eigenkapital für eine Baufinanzierung aufbringen kannst, bietet der Mietkauf eine Möglichkeit, dennoch den Weg ins Eigenheim zu starten.
  
  
• Probleme mit der Bonität: Personen, die Schwierigkeiten haben, einen Kredit zu erhalten – beispielsweise Selbstständige oder Menschen mit mittlerem Einkommen – können durch den Mietkauf langfristig Eigentum erwerben.
  
  
• Fixierter Kaufpreis: In Regionen mit stark steigenden Immobilienpreisen kann ein Mietkaufvertrag mit einem festgelegten Kaufpreis Schutz vor zukünftigen Kostensteigerungen bieten.
  
  
• Testphase: Du kannst die Immobilie während der Mietzeit bewohnen und prüfen, ob sie langfristig deinen Anforderungen entspricht.

Während der gesamten Mietphase bleibt die Immobilie im Besitz des:der ursprünglichen Eigentümers:in (z. B. Vermieter:in, Bauträger). Erst nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises geht das Eigentum auf dich über.

Was bedeutet das für dich?
 

• Rechte und Pflichten:
  Während der Mietphase bist du offiziell Mieter:in und hast keine Eigentümerrechte. Das bedeutet, dass größere Umbauten oder Modernisierungen in der Regel nicht ohne Zustimmung des Eigentümers durchgeführt werden können.
  
  
• Sicherheitsrisiko:
  Da du während der Mietphase kein Eigentum besitzt, verlierst du alle angesparten Beträge, wenn du die Zahlungen nicht mehr leisten kannst. Auch ein Insolvenzfall des Eigentümers könnte problematisch werden, da dein Anspruch auf die Immobilie eventuell nicht ausreichend gesichert ist.