Mietausfallversicherung für Ver­mie­ter

Wenn Mieter:innen plötzlich nicht mehr zahlen, kann das für Vermieter:innen schnell teuer werden – vor allem bei geringen Rücklagen oder laufenden Krediten. Eine Mietausfallversicherung (auch: Mietausfallschutz) verspricht Sicherheit in genau solchen Fällen.

Aber: Lohnt sich die Police wirklich? Wann zahlt sie – und was kostet sie? 
Hier findest du alle Antworten auf einen Blick. 

Stell dir vor, dein:e Mieter:in gerät trotz eines unauffälligen Bonitätschecks in Zahlungsschwierigkeiten. In der Folge bleiben deine Mieteinnahmen aus – und plötzlich kannst du womöglich dein Darlehen nicht mehr bedienen. Keine schöne Vorstellung!

Genau für diesen Fall gibt es die Mietausfallversicherung: Sie springt ein, wenn vereinbarte Mietzahlungen ausbleiben, und schützt Vermieter:innen vor den finanziellen Folgen.

Die Police deckt – je nach Anbieter und Tarif – nicht nur die reine Miete ab, sondern kann auch umfangreicheren Schutz bieten. Deshalb lohnt sich ein Blick auf die möglichen Leistungsbestandteile:

• Mietausfall
  Erstattung der Kaltmiete und meist auch der Nebenkosten – in der Regel bis zu 6 Warmmieten oder maximal 10.000 Euro.
• Sachschäden
  In erweiterten Tarifen sind mutwillige oder fahrlässige Beschädigungen an der Wohnung durch den:die Mieter:in versichert. Dazu zählen z. B. Zerstörung, Verwahrlosung oder grobe Verunreinigung.
• Rechtsschutz
  Manche Policen übernehmen zusätzlich Anwalts-, Gerichtsvollzieher- und Gerichtskosten bei Auseinandersetzungen mit dem:der Mieter:in.
• Desinfektion
  Wenn es in Folge von Verwahrlosung zu Ungezieferbefall kommt, können die Kosten für professionelle Desinfektion mitversichert sein.
• Entsorgungskosten
  Zurückgelassener Müll, Sperrmüll oder beschädigtes Inventar? Einige Versicherer übernehmen die fachgerechte Beseitigung – etwa durch Containerdienste.
• Schutz vor Mietnomaden
  Wenn Mietnomad:innen nicht nur die Zahlungen einstellen, sondern auch massive Schäden verursachen, kann eine Mietnomadenversicherung zusätzlich zu den Mietausfällen auch für Renovierungen, Reinigung und Entsorgung aufkommen.

• Abschluss meist vor Mietbeginn
• Positiver Bonitätscheck des:der Mieter:in
• Nachweis über gültigen Mietvertrag

Der Schutz vor Mietausfall gilt in der Regel für das erste Vertragsjahr. Für spätere Mietausfälle sind Erweiterungen möglich, aber nicht Standard.

Eine Mietausfallversicherung ist kein Selbstläufer – sie greift nur unter bestimmten Voraussetzungen und erst nach einem klar geregelten Ablauf im Schadensfall.

Wichtig ist daher: Vermieter:innen müssen aktiv werden, bevor und auch wenn es zu einem Zahlungsausfall kommt.

Damit der Versicherungsschutz überhaupt greift, müssen einige Bedingungen erfüllt sein:

• Abschluss vor Beginn des Mietverhältnisses:
  Die Police muss rechtzeitig abgeschlossen sein – also vor oder spätestens mit Unterzeichnung des Mietvertrags.
• Bonitätsprüfung des:der Mieter:in:
  Fast alle Anbieter verlangen eine positive Bonitätsauskunft (z. B. über Schufa oder Creditreform) vor Mietbeginn. Ohne diese entfällt der Leistungsanspruch.
• Rechtsgültiger Mietvertrag:
  Der Vertrag muss den üblichen gesetzlichen Anforderungen entsprechen – inklusive klarer Vereinbarungen zu Mietbeginn, Miethöhe und Zahlungsmodalitäten.
• Keine Vorschäden:
  Die Versicherung deckt nur zukünftige Ausfälle ab. Rückwirkender Schutz ist ausgeschlossen.

Kommt es tatsächlich zum Mietausfall, sollten Vermieter:innen folgende Schritte beachten, um ihre Ansprüche gegenüber der Versicherung geltend zu machen:

1. Persönliche Kontaktaufnahme:
   Der erste Schritt sollte immer das Gespräch mit dem:der Mieter:in sein – oft lassen sich Missverständnisse oder vorübergehende Engpässe klären.
2. Offizielle Mahnung:
   Bleibt die Zahlung aus, muss eine formale Mahnung erfolgen – idealerweise per Einschreiben.
3. Verwertung der Kaution:
   Die Mietkaution muss aufgebraucht werden, bevor die Versicherung einspringt.
4. Einleitung rechtlicher Schritte:
   Bei weiterem Ausbleiben der Miete: fristlose Kündigung und Einreichung einer Räumungsklage. Diese Schritte müssen dokumentiert sein.
5. Antragstellung bei der Versicherung:
   Jetzt wird der Schaden gemeldet – mit allen relevanten Unterlagen:
   • Mietvertrag
   • Mahnungen
   • Kontoauszüge
   • Belege über Kautionsverwendung
   • Gerichtsdokumente (z. B. Räumungsklage)
     
     
6. Prüfung & Auszahlung:
   Nach Prüfung zahlt die Versicherung den Schaden – meist bis zur vereinbarten Maximalhöhe (z. B. 6 Warmmieten oder 10.000 Euro).

Ein Mietausfallschutz klingt zunächst wie eine bequeme Sicherheitslösung – doch damit die Versicherung für Mietausfall im Ernstfall auch tatsächlich zahlt, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein. Ebenso wichtig: Es gibt klare Grenzen, wann der Schutz nicht greift.

Der Versicherungsschutz greift in der Regel, wenn:

• der:die Mieter:in trotz positiver Bonitätsprüfung nicht zahlt,
• die Zahlungspflicht nicht durch berechtigte Mietminderung entfällt,
• alle notwendigen rechtlichen Schritte eingeleitet wurden, und
• die Mietkaution bereits aufgebraucht ist.

Die Versicherung zahlt dann den offenen Mietausfall – meist bis zu sechs Warmmieten oder maximal 10.000 Euro, abhängig vom Vertrag.

Typische Situationen, in denen der Schutz greift:

• Mietrückstände durch Zahlungsunfähigkeit
• Vorsätzliche Leistungsverweigerung
• Räumungsklage gegen säumige Mieter:innen
• Leerstand nach Auszug zahlungsunfähiger Mieter:innen

Die Versicherung für Mietausfall leistet in folgenden Fällen in der Regel keine Zahlung:

• Eigenverschuldeter Leerstand (z. B. bei Sanierung oder längerer Vermietungspause)
• Mietminderung bei berechtigten Mängeln (z. B. Schimmel, Heizungsausfall); mehr dazu: Für welche Beschädigungen an der Mietsache haftet der Vermieter?
• Verzicht auf rechtliche Schritte oder lückenhafte Nachweise
• Fehlende Bonitätsprüfung vor Abschluss des Mietvertrags
• Ausfälle nach der Laufzeit der Versicherung (meist 12 Monate)

Tipp: Wer eine möglichst breite Absicherung will, sollte beim Abschluss darauf achten, dass der Mietausfallschutz auch optionale Zusatzleistungen wie Renovierungs- oder Entsorgungskosten umfasst.

Die Begriffe Mietausfallversicherung bzw. Mietausfallschutz und Mietnomadenversicherung werden oft durcheinander geworfen – dabei unterscheiden sich die Leistungen deutlich. Es lohnt sich, genau hinzusehen, was abgedeckt ist und wann welche Versicherung sinnvoll ist.

Die klassische Versicherung für Mietausfall springt ein, wenn Mieter:innen ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen – z. B. wegen Jobverlust, Überschuldung oder vorsätzlicher Leistungsverweigerung. Voraussetzung: Bonitätsprüfung, rechtliche Schritte, Kautionsverwertung.

Aber:
Die Mietausfallversicherung deckt keine Schäden ab, die über den Mietausfall hinausgehen – etwa zerstörtes Inventar, Renovierungsbedarf oder Vermüllung.

Der Begriff Mietnomadenversicherung bezeichnet meist eine erweiterte Form der Mietausfallversicherung, die auch Sach- und Folgeschäden absichert. Das ist besonders dann relevant, wenn Mietnomaden nicht nur nicht zahlen, sondern auch massiven Schaden in der Wohnung hinterlassen – etwa durch:

• Verwahrlosung oder Zerstörung des Mietobjekts
• Hinterlassener Sperrmüll oder Unrat
• Schädlingsbefall durch mangelnde Hygiene
• Unerlaubte Untervermietung oder Zweckentfremdung

Ein umfassender Mietnomadenschutz kann – je nach Anbieter – folgende Leistungen beinhalten:

• Mietausfall: wie bei der regulären Versicherung, meist bis 6 Monate oder 10.000 €
• Sachschäden: mutwillige oder grob fahrlässige Beschädigungen
• Renovierung & Desinfektion
• Entsorgungskosten
• Rechtsschutz

Ob sich eine Mietausfallversicherung lohnt, hängt stark von deiner individuellen Vermietungssituation ab. Klar ist: Schon ein:e einzige:r zahlungsunwillige:r Mieter:in kann für Vermieter:innen zum finanziellen Risiko werden – besonders, wenn du auf die Mieteinnahmen angewiesen bist, etwa zur Finanzierung eines Kredits oder zur Altersvorsorge.

Eine Versicherung für Mietausfall ist besonders sinnvoll für:

• Private Vermieter:innen mit nur ein bis zwei Wohneinheiten, die nicht breit aufgestellt sind und jeden Ausfall direkt spüren
• Vermieter:innen mit laufender Finanzierung, die auf pünktliche Mieteinnahmen angewiesen sind, um Raten zu bedienen
• Erstvermietungen oder neue Mietverhältnisse, bei denen das Zahlungsverhalten des:der Mieter:in noch unbekannt ist
• Vermieter:innen von hochpreisigem Wohnraum, wo selbst wenige Ausfallmonate hohe Verluste bedeuten

Gerade in den ersten Monaten eines neuen Mietverhältnisses, in denen sich Vertrauen noch aufbauen muss, bietet eine Mietausfallversicherung (auch bekannt als Mietausfallschutz) ein beruhigendes Sicherheitsnetz.

✅ Schutz vor finanziellen Ausfällen bei Mietrückständen
✅ Übernahme von Nebenkosten und in Premiumtarifen auch Sachschäden
✅ Entlastung bei rechtlichen Auseinandersetzungen (z. B. Räumungsklage)
✅ Stärkere Planbarkeit der Immobilienrendite
✅ Steuerlich als Werbungskosten absetzbar

❌ Gilt meist nur im ersten Mietjahr (Verlängerung oft gegen Aufpreis möglich)
❌ Nur wirksam bei nachgewiesener Bonitätsprüfung und rechtlichen Schritten
❌ Nicht umlagefähig auf Mieter:innen (außer im Rahmen der Gebäudeversicherung)
❌ Kein Schutz bei Mietminderung wegen berechtigter Mängel oder freiwilligem Leerstand.

Die Kosten einer Mietausfallversicherung variieren je nach Anbieter, Leistungsumfang und individuellen Bedingungen. Ein Überblick über typische Beitragskosten, das Verhältnis von Leistungen zu Kosten und die steuerliche Absetzbarkeit hilft Vermieter:innen, eine fundierte Entscheidung zu treffen. 

• Basis-Schutz:
  Einfache Mietausfallversicherungen, die ausschließlich den Mietausfall abdecken, beginnen bei etwa 60 bis 100 Euro pro Jahr.
• Erweiterter Schutz:
  Umfassendere Policen, die zusätzlich Risiken wie Sachschäden durch Mietnomaden oder Rechtsschutz abdecken, können zwischen 300 und 400 Euro jährlich kosten.

Die genaue Prämie hängt von Faktoren wie der Miethöhe, der Anzahl der vermieteten Einheiten und dem gewünschten Leistungsumfang ab.

• Abgedeckte Risiken:
  Ein Basistarif deckt in der Regel nur den reinen Mietausfall ab. Erweiterte Tarife bieten zusätzlichen Schutz vor Sachschäden, Renovierungskosten oder Rechtsstreitigkeiten.
• Versicherungssumme und -dauer:
  Viele Versicherungen leisten bis zu sechs Monatsmieten oder bis zu einem bestimmten Höchstbetrag (z. B. 10.000 Euro). Einige Policen bieten Schutz für bis zu zwölf Monate.
• Selbstbeteiligung:
  Einige Tarife beinhalten eine Selbstbeteiligung, die im Schadensfall vom Vermieter zu tragen ist.

Ein sorgfältiger Vergleich der Angebote ist essenziell, um den passenden Schutz zum angemessenen Preis zu finden.

Die Beiträge für eine Mietausfallversicherung können Vermieter:innen in Deutschland als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Dies reduziert das zu versteuernde Einkommen und somit die Steuerlast.

Wichtig ist, dass die Versicherung ausschließlich im Zusammenhang mit der Vermietung steht. Privat genutzte Immobilien oder gemischt genutzte Policen können steuerlich anders behandelt werden.

Eine der häufigsten Fragen von Vermieter:innen lautet: „Kann ich die Kosten für die Mietausfallversicherung auf meine Mieter:innen umlegen?“ Die kurze Antwort: In der Regel nein – mit einer wichtigen Ausnahme.

Die Beiträge für eine eigenständig abgeschlossene Mietausfallversicherung sind nicht umlagefähig. Das bedeutet, sie dürfen nicht über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter:innen weitergegeben werden – selbst dann nicht, wenn der Schutz ausschließlich der vermieteten Einheit dient.

Warum?
→ Die Betriebskostenverordnung (§ 1 BetrKV) sieht die Mietausfallversicherung nicht als umlagefähigen Posten vor. Nur explizit genannte Kostenarten wie Heizung, Wasser oder Versicherungen gegen bestimmte Gebäudeschäden sind umlagefähig.

Anders sieht es aus, wenn der Mietausfallschutz Teil der Wohngebäudeversicherung ist – etwa als Zusatzbaustein für den Fall, dass durch einen versicherten Schaden (z. B. Brand, Wasserschaden) die Wohnung unbewohnbar ist und kein Mietertrag erzielt werden kann.

In diesem Fall sind die Versicherungskosten teilweise umlagefähig, wenn die Gebäudeversicherung laut Mietvertrag auf die Mieter:innen umgelegt wird.

Tipp: Wer den Mietausfallschutz im Rahmen einer kombinierten Gebäudeversicherung integriert, kann auf diese Weise zumindest einen Teil der Kosten weitergeben – allerdings nicht den Schutz bei Zahlungsausfall durch Mieter:innen, sondern nur bei objektbezogenen Schäden.

Eine Mietausfallversicherung ist ein wirksames Instrument – aber nicht die einzige Möglichkeit, sich als Vermieter:in abzusichern. Je nach Risikoprofil und Objektart können weitere Versicherungen für Vermieter:innen sinnvoll sein, die entweder ergänzen oder bestimmte Risiken besser abdecken.

Die Wohngebäudeversicherung ist in der Regel keine Pflicht, wird aber bei finanzierten Objekten von der Bank verlangt – und ist generell sehr zu empfehlen. Sie schützt vor Schäden durch:

• Feuer
• Leitungswasser
• Sturm und Hagel
• Blitzschlag
• und weitere Elementargefahren (je nach Tarif)

In vielen Tarifen ist ein Mietausfallschutz bereits enthalten, falls die Immobilie durch einen versicherten Schaden vorübergehend unbewohnbar wird. In diesem Fall werden die entgangenen Mieteinnahmen für eine bestimmte Zeit ersetzt – meist bis zur Wiederherstellung, oft bis zu 6 oder 12 Monate.

Wichtig: Dieser Schutz bezieht sich nur auf Gebäudeschäden, nicht auf Mietausfälle durch nicht zahlende Mieter:innen.

• Vermieterrechtsschutzversicherung
  Sie übernimmt Kosten für Rechtsstreitigkeiten mit Mieter:innen – z. B. bei Räumungsklagen, Kündigungen oder Streit um Mietmängel.
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
  Diese Versicherung schützt dich, wenn Dritte (z. B. Passanten) durch deine Immobilie zu Schaden kommen – z. B. bei Glätte, herabfallenden Dachziegeln oder einem morschen Baum auf dem Grundstück.

Beide Versicherungen sind wichtige Ergänzungen – sie ersetzen zwar keine Mietausfallversicherung, sichern aber rechtliche und haftungsbezogene Risiken ab.

• Die Versicherung übernimmt die Mietkaution gegenüber dem:der Mieter:in
• Im Schadensfall reguliert sie den Betrag und fordert diesen anschließend vom Mieter zurück

Eine Mietausfallversicherung kann – je nach Leistungsumfang – durchaus ins Geld gehen. Und ob sie sich je „auszahlt“, lässt sich im Vorfeld kaum einschätzen. Auf der anderen Seite gilt: Schon ein einziger Mietausfall kann für Vermieter:innen mit nur ein bis zwei Objekten und geringen Rücklagen zur echten Belastungsprobe werden.

Vor allem, wenn Mietausfall und Vandalismus zusammentreffen, steigen die Kosten schnell ins Unermessliche – für Renovierung, Leerstand oder juristische Auseinandersetzungen. In solchen Fällen kann der richtige Mietausfallschutz finanziellen Spielraum sichern und Nerven schonen.

Wichtig ist, dass das Versicherungspaket zum Objekt und zur Risikolage passt – und die Voraussetzungen für den Leistungsfall klar erfüllt sind (z. B. Bonitätsprüfung, rechtliche Schritte, Vertragslaufzeit).

Immerhin: Die Kosten für den Mietausfallschutz lassen sich steuerlich als Werbungskosten geltend machen – und so zumindest etwas abfedern.

Unser Fazit: Für viele private Vermieter:innen kann sich der Schutz lohnen – nicht immer, aber genau dann, wenn man ihn wirklich braucht.