Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung Was­ser: So rech­nen Ver­mie­ter Was­ser­kos­ten rich­tig ab

Wasser ist Leben – und in der Betriebskostenabrechnung eines Hauses zählt Wasser zu den zentralen Themen. Warmwasser, Kaltwasser und Abwasser werden unterschiedlich erfasst und abgerechnet. In diesem Artikel zeigen wir dir, worauf du bei der Nebenkostenabrechnung von Wasserkosten achten musst, damit alles korrekt und transparent bleibt.

Wasserkosten zählen zu den wichtigsten Positionen in der Nebenkostenabrechnung. Sie umfassen nicht nur den direkten Wasserverbrauch, sondern auch die Entsorgung und Aufbereitung. Eine transparente Darstellung hilft Vermieter:innen und Mieter:innen gleichermaßen, die Abrechnung besser nachzuvollziehen.

Die Wasserkosten gliedern sich in folgende Hauptbestandteile:

• Warmwasserkosten
• Kaltwasserkosten
• Abwasserkosten
• Entwässerungskosten
  

Die Kosten für Warmwasser, Kaltwasser und Abwasser setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen, die über den reinen Wasserverbrauch hinausgehen.

Hier ein Überblick über die typischen Kostenbestandteile:

Warmwasserkosten:

Diese fallen für die Erwärmung des Wassers an, die in der Regel über eine zentrale Heizungsanlage erfolgt. Die Kosten umfassen den Energieaufwand (z. B. Gas oder Strom) und werden meist verbrauchsabhängig auf die Mieter:innen verteilt.

Die umlagefähigen Kosten für die Erwärmung von Wasser beinhalten:

• Energiekosten: Für den Betrieb der Heizung oder des Boilers (z. B. Gas, Öl, Strom).
• Wartungskosten: Regelmäßige Wartung und Reparatur der Heizungsanlage.
• Kosten für Wasserzähler: Miete, Eichung und Wartung der Warmwasserzähler.
• Abrechnungskosten: Für die Verwaltung und Erstellung der jährlichen Warmwasserkostenabrechnung.

Kaltwasserkosten:

Hierbei handelt es sich um die Kosten für den Frischwasserverbrauch. Dieser wird häufig durch Wasserzähler individuell erfasst. Ist dies nicht der Fall, erfolgt die Verteilung nach einem festen Schlüssel, wie der Wohnfläche.

Kaltwasser wird direkt vom Versorgungsunternehmen bereitgestellt. Die typischen umlagefähigen Kostenbestandteile sind:

• Grundgebühren des Wasserversorgers: Diese decken die Bereitstellung des Wassers und den Unterhalt der Versorgungsinfrastruktur.
• Miet-, Eich- und Wartungskosten für Wasserzähler: Kosten für die Geräte, die den Wasserverbrauch messen.
• Verbrauchsabhängige Kosten: Diese basieren auf der entnommenen Menge Wasser (gemessen in Kubikmetern).
• Abrechnungskosten: Für die Erstellung und Verteilung der Kaltwasserkostenabrechnung an die Mieter:innen.

Gut zu wissen: Die Grundgebühr für die Anschaffung eines Wasserzählers ist nicht umlagefähig, aber Kosten für Prüfung, Eichung und Wartung des Geräts darfst du an deine Mietpartei weiterberechnen.

Abwasserkosten:

Die Abwasserkosten orientieren sich am Frischwasserverbrauch. In der Regel wird davon ausgegangen, dass das gesamte entnommene Frischwasser in das Abwassersystem gelangt. Daher wird kein separater Abwasserzähler benötigt.

Die Abwasserkosten setzen sich zusammen aus:

• Entsorgungskosten für Schmutzwasser: Basierend auf der Menge des verbrauchten Frischwassers.
• Abrechnungskosten: Für die Erstellung der jährlichen Abrechnungen durch das Versorgungsunternehmen.
• Kosten für Wassermengenregler oder Rückstausicherungen: Wenn solche Geräte eingebaut sind, fallen Wartungs- oder Anschaffungskosten an.

Entwässerungskosten entstehen für die Ableitung von Regenwasser von befestigten Flächen (z. B. Dächern oder Wegen) in die Kanalisation.

Diese Kosten beinhalten:

• Gebühren für öffentliche Entwässerungssysteme: Abhängig von der Größe der versiegelten Fläche
• Abrechnungskosten: Für die jährliche Abrechnung der Abwasserkosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung.

Entwässerungskosten gehören ebenfalls zu den umlagefähigen Nebenkosten. Neben Warm- und Kaltwasser werden diese in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter:innen umgelegt.

Wasserkosten sind umlagefähige Betriebskosten, die auf Grundlage der gesetzlichen Bestimmungen – vor allem der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) – abgerechnet werden. Die Art der Umlage hängt dabei von der Wasserart (Warmwasser, Kaltwasser, Abwasser, Entwässerung) sowie von den Regelungen im Mietvertrag ab.

Um eine rechtssichere Abrechnung zu gewährleisten, müssen Vermieter:innen folgende Vorschriften beachten:

Die Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) regelt, welche Wasserkosten Vermieter:innen auf Mieter:innen umlegen dürfen.

Die wichtigsten Punkte sind:

• Umlagefähigkeit: Kosten für Warm-, Kalt- und Abwasser sowie Entwässerung können auf die Mieter:innen umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag klar geregelt ist.
• Abrechnung nach Verbrauch: Besonders bei Warmwasserkosten schreibt die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor.
• Grenzen der Umlage: Reparatur- und Instandhaltungskosten sind nicht umlagefähig. Auch Kosten für die Modernisierung oder Erneuerung von Anlagen dürfen nicht weitergegeben werden.

Die Rolle des Mietvertrags:

Der Mietvertrag spielt eine zentrale Rolle bei der Umlage von Wasserkosten.

Hier sollten folgende Punkte geregelt sein:

1. Verteilerschlüssel: Die Verteilung der Kosten (z. B. nach Wohnfläche, Personenanzahl oder Verbrauch) sollte eindeutig im Mietvertrag festgelegt werden.
2. Zusätzliche Betriebskosten: Kosten wie die Reinigung von Dachrinnen (§ 2 Nr. 17 BetrKV) müssen ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt werden, um umgelegt werden zu können.
3. Wasserzähler: Falls keine Wasserzähler installiert sind, sollte auch dies im Mietvertrag festgehalten werden, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Falls ein Mietvertrag keine speziellen Vereinbarungen trifft, greifen die gesetzlichen Standardregelungen der BetrKV. (z. B. Umlage nach Wohnfläche oder Personenanzahl).

• Tipp: Erwähne im Mietvertrag auch explizit sonstige umlagefähige Kosten, wie die Reinigung von Dachrinnen (§ 2 Nr. 17 BetrKV). Ohne explizite Nennung sind die „sonstigen Kosten“ nicht umlegbar.
  

Um die Wasserkosten korrekt und transparent abzurechnen, ist die Erfassung des individuellen Verbrauchs entscheidend. Wasserzähler spielen hierbei eine zentrale Rolle. Allerdings unterscheiden sich die gesetzlichen Regelungen für Warmwasser- und Kaltwasserzähler deutlich. Während für Warmwasserzähler eine bundesweite Pflicht besteht, ist die Installation von Kaltwasserzählern nicht einheitlich geregelt. Im Folgenden werden die Unterschiede und ihre Bedeutung für die Nebenkostenabrechnung erläutert.

Für Warmwasser besteht gemäß der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) eine bundesweite Pflicht zur Verbrauchserfassung.

Die wichtigsten Punkte sind:

• Einbaupflicht: Vermieter:innen sind verpflichtet, in jeder Wohnung geeichte Warmwasserzähler zu installieren.
• Verbrauchsabhängige Abrechnung: Warmwasserkosten müssen zu mindestens 50 % und maximal 70 % nach dem individuellen Verbrauch der Mieter:innen abgerechnet werden. Der Rest kann nach einem Verteilerschlüssel (z. B. Wohnfläche) aufgeteilt werden.
• Regelmäßige Ablesung: Die Verbrauchsdaten müssen am Ende des Abrechnungszeitraums erfasst und in die Nebenkostenabrechnung integriert werden.
• Ausnahme: In Zweifamilienhäusern, in denen Vermieter:innen und Mieter:innen gemeinsam wohnen, entfällt die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung (§ 2 HeizkostenV).

Tipp: Falls in einem Gebäude keine Warmwasserzähler vorhanden sind, ist die Abrechnung nach Verbrauch nicht zulässig. Vermieter:innen riskieren Rückforderungen durch die Mieter:innen.

In bestimmten Fällen kann auf die Installation von Warmwasserzählern nach HeizkostenV § 9 Abs. 2 verzichtet werden, wenn der Aufwand unverhältnismäßig hoch wäre.

Typische Beispiele hierfür sind:

• Dezentrale Leitungsführungen: In älteren Gebäuden verlaufen die Versorgungsleitungen für Warmwasser oft getrennt zu Küche, Bad oder weiteren Entnahmestellen wie Waschmaschinenanschlüssen. Hier wären mehrere Wasserzähler pro Wohnung notwendig, was technisch und wirtschaftlich schwierig umzusetzen ist.
• Hoher baulicher Eingriff: Wenn die Installation von Wasserzählern umfangreiche bauliche Maßnahmen erfordert, die die Substanz des Gebäudes gefährden könnten oder unverhältnismäßige Kosten verursachen würden.
• Geringe Effizienz: Wenn der Aufwand für die Installation, Wartung und Ablesung der Zähler in keinem Verhältnis zu den Einsparungen oder der Transparenz bei der Abrechnung steht.

In diesen Fällen erlaubt es die Heizkostenverordnung, die Kosten für die Warmwasserbereitung rechnerisch zu ermitteln. Dabei wird ein Teil der Heizkosten pauschal der Warmwasserbereitung zugeordnet.

Hinweis: Die Ausnahme muss gut dokumentiert und nachvollziehbar sein, z. B. durch ein Gutachten eines Fachbetriebs. Ohne nachvollziehbare Begründung riskieren Vermieter:innen rechtliche Auseinandersetzungen.

Was bedeutet das für Mieter:innen?

Auch in Ausnahmefällen, in denen keine Warmwasserzähler installiert sind, können Mieter:innen darauf vertrauen, dass die Abrechnung der Warmwasserkosten den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Es ist jedoch sinnvoll, sich bei Unklarheiten an die Hausverwaltung oder den Vermieter zu wenden.

Kaltwasserzähler – keine einheitliche Pflicht

Im Gegensatz zu Warmwasserzählern gibt es für Kaltwasser keine bundesweite Pflicht zur Installation.

Hier gilt:

• Regelungen je nach Bundesland: Ob Vermieter:innen Kaltwasserzähler installieren müssen, hängt von den jeweiligen Landesbauordnungen ab. In einigen Bundesländern (z. B. Bayern, Brandenburg) besteht keine Verpflichtung, während in anderen (z. B. Nordrhein-Westfalen) eine Nachrüstpflicht besteht.
• Abrechnung ohne Zähler: Wenn keine Kaltwasserzähler vorhanden sind, können die Kosten anhand eines vereinbarten Verteilerschlüssels (z. B. nach Wohnfläche oder Personenanzahl) auf die Mieter:innen umgelegt werden.
• Teilweise Ausstattung: Falls nur einige Wohnungen eines Gebäudes mit Kaltwasserzählern ausgestattet sind, können Vermieter:innen weiterhin den Verteilerschlüssel verwenden, bis alle Wohnungen mit Zählern ausgerüstet sind.
• Verbrauchsabhängige Abrechnung: Erst wenn alle Wohneinheiten mit Kaltwasserzählern ausgestattet sind, wird die verbrauchsabhängige Abrechnung verpflichtend.

Tipp: Auch wenn keine gesetzliche Pflicht besteht, muss der:die Mieter:in den Einbau von Kaltwasserzählern akzeptieren, genauso wie du es akzeptieren musst, wenn deine Mieter:innen auf eigene Kosten Kaltwasserzähler einbauen und dir die Werte für die Betriebskostenabrechnung nennen. Mit der Installation von Kaltwasserzählern sorgst du langfristig für mehr Transparenz und vermeidest Streitigkeiten.

Abwasser – verbrauchsabhängige Umlage ohne Zähler

Für Abwasser wird der individuelle Verbrauch in der Regel nicht separat gemessen. Stattdessen orientiert sich die Abrechnung an der Menge des verbrauchten Frischwassers.

• Schmutzwasser: Es wird davon ausgegangen, dass die Menge des Schmutzwassers der Menge des entnommenen Frischwassers entspricht.
• Niederschlagswasser: Die Abrechnung richtet sich nach der Größe der bebauten und versiegelten Fläche der Immobilie.
• Keine Pflicht zu Abwasserzählern: Für die Messung von Abwasser gibt es keine spezifischen gesetzlichen Vorgaben. Die Umlage erfolgt meist über den Verteilerschlüssel.

Übrigens gilt diese Regelung genauso, wenn kein Anschluss an das öffentliche Kanalnetz besteht und du eine private Klär- oder Sickeranlage betreibst. In diesem Fall kannst du mit dem Verteilerschlüssel die Kosten für die Entsorgung des Klärschlamms sowie die Reinigung und Wartung der Anlage umlegen.

📝 Pflicht zur Verbrauchserfassung: Ein Überblick

• Warmwasser: Bundesweit Pflicht (HeizkostenV)
• Kaltwasser: Abhängig von den Landesbauordnungen
• Abwasser: Keine Pflicht zur Messung, basiert auf Frischwasserverbrauch

Zusammenfassung

Die gesetzliche Pflicht zur Installation von Wasserzählern hängt stark von der Art des Wassers ab. Während Warmwasserzähler bundesweit verpflichtend sind, gibt es für Kaltwasserzähler keine einheitliche Regelung. Vermieter:innen sollten stets prüfen, welche Vorschriften in ihrem Bundesland gelten, und sicherstellen, dass die Abrechnung den geltenden Gesetzen entspricht.

Der Verteilerschlüssel ist ein zentrales Instrument, um Wasserkosten fair und transparent auf die Mieter:innen umzulegen. Er bestimmt, wie die Gesamtkosten für Warmwasser, Kaltwasser und Entwässerung auf die einzelnen Mietparteien verteilt werden. Die Wahl des Verteilerschlüssels sollte idealerweise im Mietvertrag festgelegt sein, um Streitigkeiten zu vermeiden. Fehlt eine entsprechende Vereinbarung, greifen die gesetzlichen Standardregelungen. Doch welcher Schlüssel eignet sich für welche Situation, und welche Herausforderungen gibt es?

1. Wohnfläche als Verteilerschlüssel

Die Umlage der Wasserkosten nach Wohnfläche (Quadratmeter) ist der gängigste Ansatz, wenn keine Wasserzähler vorhanden sind.

+ Vorteile:

• Einfach und transparent, da die Fläche klar definiert ist.
• Besonders geeignet für Kosten, die nicht verbrauchsabhängig sind, wie Entwässerungskosten (z. B. Niederschlagswasser).

- Nachteile:

• Der tatsächliche Wasserverbrauch wird nicht berücksichtigt. Große Wohnungen können sparsamen Wasserverbrauch haben, während kleine Wohnungen mehr verbrauchen.

Tipp: Diese Methode ist besonders geeignet für Kosten wie „Niederschlagswasser“, die nicht direkt vom individuellen Verbrauch abhängen.

2. Personenanzahl als Verteilerschlüssel

Die Umlage nach der Anzahl der Personen in der Wohnung ist ebenfalls eine verbreitete Methode.

+ Vorteile:

• Besser geeignet als die Wohnfläche, um den Wasserverbrauch abzubilden.
• Transparenter für Mieter:innen, da der Wasserverbrauch oft mit der Personenanzahl korreliert.

- Nachteile:

• Schwierig, die tatsächliche Personenanzahl in der Wohnung zu erfassen (z. B. Dauergäste, wechselnde Bewohner:innen).
• Keine Kontrolle über den tatsächlichen Wasserverbrauch.

Hinweis: Falls die Personenanzahl als Grundlage dient, sollten klare Regelungen für Sonderfälle getroffen werden, wie z. B. längere Abwesenheiten oder zusätzliche Bewohner:innen.

3. Verbrauch als Verteilerschlüssel (bei Wasserzählern)

Die verbrauchsabhängige Umlage ist die gerechteste Methode, wenn alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet sind.

+ Vorteile:

• Der tatsächliche Verbrauch wird berücksichtigt.
• Fördert bewusstes und sparsames Verhalten der Mieter:innen.

- Nachteile:

• Erfordert die Installation von Wasserzählern in allen Wohneinheiten.
• Höhere Wartungs- und Eichkosten.

Tipp: Sobald alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet sind, ist eine Abrechnung nach tatsächlichem Verbrauch gesetzlich verpflichtend.

Falls der Mietvertrag keine Vereinbarung über den Verteilerschlüssel enthält, gilt die gesetzliche Standardregelung:

• Kaltwasser und Entwässerung: Kosten werden in der Regel nach der Wohnfläche umgelegt.
• Warmwasser: Mindestens 50 % der Kosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden (§ 10 HeizkostenV).

Hinweis: Änderungen am Verteilerschlüssel erfordern die Zustimmung aller Mieter:innen. Eine einmal festgelegte Vereinbarung im Mietvertrag kann nicht einseitig geändert werden.

Kaltwasserzähler:

• Vermieter:innen sind nicht verpflichtet, Kaltwasserzähler einzubauen.
• Mieter:innen dürfen jedoch auf eigene Kosten Kaltwasserzähler installieren. Die Kosten für Prüfung, Eichung und Wartung sind umlagefähig.

Niederschlagswasser:

• Kann als eigene Position in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen oder mit „Abwasser und Entwässerung“ zusammengefasst werden.
• Wird üblicherweise nach Wohnfläche umgelegt, da es unabhängig vom Verbrauch anfällt.

Die Wahl des richtigen Verteilerschlüssels hängt von der individuellen Situation der Immobilie und der vorhandenen Infrastruktur ab. Während die Abrechnung nach Wohnfläche einfach und transparent ist, bietet die verbrauchsabhängige Abrechnung bei Wasserzählern die größte Gerechtigkeit. Eine klare Regelung im Mietvertrag sorgt dabei für Rechtssicherheit und vermeidet Streitigkeiten.

Folgende Kostenpositionen gehören in deine Nebenkostenabrechnung:

• Entwässerungskosten: Abwasser des Hauses und Niederschlagsgebühr der Gemeinde
• Kosten für Frischwasser je nach Verteilerschlüssel umlegen
• Kosten für Warmwasser zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch umlegen

Entwässerungskosten: getrennt oder zusammenfassen?

Die Entwässerungskosten umfassen die Positionen „Niederschlagswasser“ und „Abwasser“. Du hast zwei Möglichkeiten, diese in der Nebenkostenabrechnung anzugeben:

1. Niederschlagswasser als eigene Position:
   In diesem Fall ist Niederschlagswasser nach dem Verteilerschlüssel „Wohnfläche“ umzulegen.
2. Niederschlagswasser und Abwasser zusammenfassen:
   Werden beide Kostenarten im Punkt „Abwasser und Entwässerung“ zusammengefasst, darf der Verteilerschlüssel verwendet werden, der auch für die anderen Positionen der Abrechnung gilt.

Gut zu wissen:
Die Umlage von Niederschlagswasser nach Wohnfläche wird von Mieter:innen als fairer empfunden, da Regen, Schnee und Hagel unabhängig vom individuellen Verbrauch anfallen. Diese Kosten betreffen alle Mietparteien gleichermaßen.

Für eine 70-Quadratmeter-Mietwohnung könnten die umlagefähigen Wassernebenkosten wie folgt aussehen:

Kaltwasser und Abwasser

• Gesamtkosten für das ganze Haus: 1.200 € pro Jahr
• Anteil für die 70-m²-Wohnung (gemäß Verbrauch laut Zähler): 138,97 €

Heizkosten und Warmwasser

• Gesamtkosten für das ganze Haus: 2.000 € pro Jahr
  • Verbrauchsabhängiger Anteil (60 % der Gesamtkosten): 501,47 €
  • Verbrauchsunabhängiger Anteil (40 % der Gesamtkosten): 221,41 €

Gesamtkosten für die 70-m²-Wohnung

• 861,85 € pro Jahr
• 71,82 € pro Monat

Hinweis: Diese Werte dienen lediglich als Beispiel. Die tatsächlichen Wasserkosten können je nach Verbrauch, Anzahl der Bewohner:innen und den regionalen Gebühren stark variieren.