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Der Mietzins bezeichnet umgangssprachlich den Betrag, den Mieter:innen für die Nutzung einer Wohnung zahlen. Rechtlich korrekt spricht man in Deutschland jedoch von der Miete – in der Regel ist damit die Kaltmiete (Nettomiete) gemeint. In diesem Artikel erfährst du, was der Mietzins ist, wie du seine Höhe festlegst und wann du dich am Mietspiegel orientieren musst.
Der Begriff Mietzins wird im deutschen Mietrecht nicht mehr verwendet. Rechtlich korrekt ist die Miete.
Meist ist mit Mietzins die Kaltmiete (Nettomiete) gemeint. Die Warmmiete setzt sich aus Kaltmiete und umlagefähigen Betriebskosten zusammen.
Die freie Mietpreisgestaltung ist durch Mietpreisbremse, Mietpreisbindung und seit 2024 durch den verpflichtenden qualifizierten Mietspiegel eingeschränkt.
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Die Bedeutung des Begriffs Mietzins ist nicht einheitlich. Im deutschen Mietrecht wird er heute nicht mehr verwendet – seit der Mietrechtsreform ist „Miete“ der korrekte Rechtsbegriff. Im alltäglichen Sprachgebrauch ist „Mietzins“ jedoch weiterhin verbreitet.
Je nach Kontext kann der Mietzins unterschiedlich verstanden werden:
- als Nettomiete (Kaltmiete) oder
- als Bruttomiete (Warmmiete).
In der Praxis ist mit Mietzins mehrheitlich die Kaltmiete gemeint, also der Betrag, der allein für die Nutzung der Wohnung oder des Hauses gezahlt wird.
Beispiel:
Eine Wohnung wird für 800 € Kaltmiete vermietet.
Hinzu kommen 200 € Betriebskostenvorauszahlung.
→ Die Warmmiete beträgt 1.000 € monatlich.
Im allgemeinen Sprachgebrauch wird der Mietzins hier häufig mit den 800 € Kaltmiete gleichgesetzt.
Da der Begriff unterschiedlich verstanden wird, lohnt es sich im Gespräch mit Mieter:innen nachzufragen, was konkret gemeint ist. In der Schweiz und in Österreich wird der Mietzins weiterhin offiziell verwendet und bezeichnet dort meist die Bruttomiete.
Die Nettomiete, auch Kaltmiete, Grundmiete oder Nettokaltmiete genannt, bezeichnet den reinen Mietpreis für die Mietsache selbst – ohne Betriebskosten.
Wie setzt sich die Miete zusammen? – Um die Warmmiete zu berechnen, werden zur Nettomiete die umlagefähigen Betriebskosten hinzugefügt. Diese müssen vertraglich vereinbart werden. Die rechtliche Grundlage dafür bildet § 556 BGB.
Die Nettomiete ist die zentrale Bezugsgröße für:
- Mietspiegel
- Mietpreisbremse
- spätere Mieterhöhungen
Welche Betriebskosten auf Mieter:innen umgelegt werden dürfen, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dazu zählen unter anderem Heiz- und Warmwasserkosten, Wasserversorgung, Entwässerung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung und Gartenpflege.
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Grundsätzlich darfst du als Vermieter:in die Höhe der Miete festlegen. Diese Freiheit ist jedoch in vielen Regionen und bei bestimmten Wohnformen eingeschränkt – etwa durch die Mietpreisbremse oder eine Mietpreisbindung bei gefördertem Wohnraum.
Checkliste: Mietzins rechtssicher festlegen
- Liegt die Immobilie in einem Gebiet mit Mietpreisbremse?
- Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel?
- Handelt es sich um freien Wohnraum oder um eine Sozialwohnung?
- Welche Ausstattung und Lage beeinflussen den Mietpreis?
- Wurde die Vormiete korrekt berücksichtigt?
Städte und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohner:innen sind verpflichtet, einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen. Dieser dient als zentrale Grundlage für die Beurteilung der zulässigen Miethöhe, insbesondere im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse.
Kleinere Gemeinden sind derzeit nicht verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen, können dies jedoch freiwillig tun.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt greift die Mietpreisbremse. Bei einer Wiedervermietung darf die Miete hier höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Grundlage dafür ist der qualifizierte Mietspiegel.
Ob deine Immobilie in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt, erfährst du bei der zuständigen Gemeinde oder dem jeweiligen Bundesland. Die Regelung wurde bis 2029 verlängert.
Ausnahmen, Sonderregelungen (z. B. bei Neubauten oder umfassender Modernisierung) sowie Details zur Berechnung erklären wir ausführlich im Ratgeber zur Mietpreisbremse.
Die Miete ist laut § 556b BGB zu Beginn des Monats fällig und muss spätestens bis zum dritten Werktag auf dem Konto der vermietenden Person eingehen. Diese Regelung solltest du im Mietvertrag eindeutig festhalten.
Geraten Mieter:innen in Zahlungsverzug, kannst du zunächst mahnen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden (§ 543 BGB).
Das ist möglich, wenn entweder
- zwei Monatsmieten in Folge ganz oder zu einem erheblichen Teil nicht gezahlt wurden, also mehr als eine Monatsmiete nicht beglichen wurde, oder
- sich Mietrückstände über einen längeren Zeitraum auf mindestens zwei Monatswarmmieten summieren.
Maßgeblich ist dabei stets die Warmmiete. Die fristlose Kündigung wird mit ihrem Zugang bei der mietenden Person wirksam.
Eine fristlose Kündigung kann abgewendet werden, wenn die vollständigen Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Kündigung beglichen werden. Dieses Recht besteht allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren.
Bei erheblichen Mietrückständen – etwa einer ausstehenden Monatsmiete oder zwei Monatsmieten insgesamt – bist du berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen (§ 543 BGB).
Der Begriff Mietzins wird im Alltag zwar weiterhin verwendet, rechtlich korrekt ist in Deutschland jedoch die Miete. In den meisten Fällen ist damit die Kaltmiete (Nettomiete) gemeint, also der Betrag für die reine Nutzung der Immobilie ohne Betriebskosten.
Als Vermieter:in solltest du bei der Festlegung der Miethöhe besonders sorgfältig vorgehen: Mietpreisbremse, qualifizierter Mietspiegel und mögliche Mietpreisbindungen setzen klare Grenzen. Seit 2024 kommt dem qualifizierten Mietspiegel dabei eine noch größere Bedeutung zu, da er nun für Städte und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohner:innen bundesweit verpflichtend ist.
Wenn du deinen Mietzins realistisch, marktgerecht und rechtssicher festlegst, schaffst du eine stabile Grundlage für ein langfristig funktionierendes Mietverhältnis.
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FAQ: Häufige Fragen zum Mietzins
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Was ist der Unterschied zwischen Mietzins und Miete?
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Der Begriff Mietzins wird im deutschen Mietrecht nicht mehr verwendet. Rechtlich korrekt ist die Miete. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird mit Mietzins grötenteils die Kaltmiete (Nettomiete) bezeichnet. Je nach Kontext kann damit aber auch die Warmmiete gemeint sein, weshalb eine klare Abstimmung zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen sinnvoll ist.
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Kann ich als vermietende Person die Miethöhe frei bestimmen?
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Grundsätzlich ja, allerdings nur im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben. In vielen Regionen gilt die Mietpreisbremse, die die Miethöhe bei einer Wiedervermietung auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Zusätzlich können Mietpreisbindungen gelten, etwa bei Sozialwohnungen oder gefördertem Wohnraum.
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Wie finde ich den aktuellen Mietzins für meine Stadt?
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Eine wichtige Orientierung bietet der qualifizierte Mietspiegel deiner Stadt oder Gemeinde. Seit 2024 sind alle Kommunen mit über 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen solchen Mietspiegel zu erstellen. Ergänzend können Marktübersichten und Vergleichsangebote aus Immobilienportalen helfen, die ortsübliche Vergleichsmiete besser einzuschätzen.
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Ab wann kann ich bei Mietschulden kündigen?
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Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn Mieter:innen mit einer Monatsmiete in erheblichem Rückstand sind oder mit zwei Monatsmieten insgesamt – auch wenn diese nicht aufeinanderfolgend offenstehen (§ 543 BGB). In vielen Fällen ist vorher eine Mahnung sinnvoll.
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Muss ich mich am Mietspiegel orientieren?
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In Gebieten mit Mietpreisbremse ist der Mietspiegel maßgeblich für die zulässige Miethöhe. Auch bei Mieterhöhungen dient er als zentrale Vergleichsgrundlage. Liegt kein Mietspiegel vor, kannst du dich freiwillig daran orientieren, bist aber nicht automatisch daran gebunden.
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.
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"Unsicherheiten rund um den Mietzins führen häufig zu Konflikten zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen. Besonders wichtig ist es, Begriffe wie Kaltmiete, Warmmiete und Betriebskosten klar zu trennen und die gesetzlichen Vorgaben – etwa zur Mietpreisbremse oder zum Mietspiegel – konsequent zu beachten. Wer sich frühzeitig informiert und transparent kommuniziert, schafft Vertrauen und reduziert das Risiko von Streitigkeiten deutlich."