Ver­mie­tung an Ehe­part­ner: So klappt’s rechts­si­cher & steu­er­lich cle­ver

Ob gemeinsames Haus, Eigentumswohnung oder Zweitwohnung: Wenn du deine Immobilie an deine:n Ehepartner:in vermietest, kann das steuerlich Vorteile bringen.

Voraussetzung ist aber immer ein wirtschaftlich nachvollziehbares, rechtlich wirksames Mietverhältnis.

Typische Konstellationen:

• Ihr habt stark unterschiedliche Einkommen.
• Dein:e Partner:in ist selbstständig und kann die Miete als Betriebsausgabe absetzen.
• Ihr werdet getrennt veranlagt und nutzt gezielt steuerliche Spielräume.

⚠️ Wichtig: Das Finanzamt prüft bei der Vermietung an Ehepartner:in oder auch bei der Vermietung an Angehörige ganz genau, ob alles korrekt geregelt ist. Nur dann erkennt es Werbungskosten an.

Wenn du deine Wohnung oder dein Haus an deinen Ehemann oder deine Ehefrau vermietest, entstehen daraus Mieteinnahmen, die du versteuern musst. Gleichzeitig kannst du aber auch Kosten wie Zinsen, Abschreibungen oder Instandhaltung steuerlich geltend machen.

Vorteil: Diese Kosten kannst du nur absetzen, wenn du vermietest – nicht, wenn ihr die Immobilie gemeinsam selbst nutzt.

Beispielrechnung:

Du kannst eine Immobilie an deine:n Ehepartner:in vermieten, damit dieser die Miete steuerlich als Betriebsausgabe absetzen kann – zum Beispiel, wenn er oder sie gewerblich tätig ist. Das ergibt vor allem dann Sinn, wenn du selbst keine weiteren Einkünfte hast (außer aus Vermietung und Verpachtung) und ihr getrennt veranlagt seid.

In dem Fall lassen sich nicht nur die Miete, sondern auch alle laufenden Kosten steuerlich geltend machen – zum Beispiel:

• Abschreibungen (AfA)
• Zinsen für Finanzierungen
• Instandhaltungskosten
• Versicherungen
  

Ein Ehemann besitzt ein Haus und vermietet es an seine Ehefrau, die selbstständig ist und die Räume gewerblich nutzt.

• Der Ehemann versteuert die Mieteinnahmen, kann aber seine Werbungskosten und Verluste ansetzen.
• Die Ehefrau wiederum kann die Miete in ihrer Gewinnermittlung als Betriebsausgabe geltend machen.

Wichtig: Bei gemeinsamer Veranlagung verpuffen diese Vorteile meist. Nur bei getrennter Veranlagung kann das Steuermodell sinnvoll greifen.

Auch wenn du deine:n Ehepartner:in gut kennst: Ohne schriftlichen Mietvertrag und klare Regelungen erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis nicht an. Es gelten ähnliche Anforderungen wie bei der Vermietung an Fremde.

Wichtige Unterlagen vor der Vermietung:

• Mietvertrag (rechtssicher und vollständig)
• Grundriss der Immobilie
• Nachweis zur Umsatzsteuerpflicht (bei gewerblicher Nutzung)

Unterlagen nach dem Vertragsabschluss:

• Unterschriebener Mietvertrag
• Nachweis über Kautionszahlung
• Nebenkostenabrechnung
• Versicherungsnachweis (z. B. Betriebshaftpflicht inkl. Mietsachschäden)

Tipp: Lass den Mietvertrag am besten von einem oder einer Fachanwält:in oder Steuerberater:in prüfen – so gehst du auf Nummer sicher.

Das Finanzamt beurteilt Mietverhältnisse zwischen Ehepartner:innen besonders kritisch. Entscheidend ist, dass die Vermietung so gestaltet ist, als würdest du an eine fremde Person vermieten.

🔍 Darauf achtet das Finanzamt besonders:

• Ist der Mietvertrag vollständig und schriftlich abgeschlossen?
• Wurde eine realistische, ortsübliche Miete vereinbart?
• Erfolgen die Mietzahlungen regelmäßig – ohne Rückzahlung?
• Gibt es eine formgerechte Nebenkostenabrechnung?

Wenn einer dieser Punkte fehlt, kann das Finanzamt das Mietverhältnis steuerlich nicht anerkennen – und dein Steuervorteil wäre dahin.

Hinweis: Auch bei der Vermietung an den:die eigenen Ehepartner:in musst du die Miete regelmäßig überweisen lassen. Eine Abrechnung der Nebenkosten gehört ebenfalls dazu.

Damit das Finanzamt die Vermietung an deine:n Ehepartner:in anerkennt, muss der Mietvertrag so gestaltet sein, als würdest du an eine außenstehende Person vermieten. Nur ein mündlicher Deal oder ein formloser Vertrag reichen nicht aus.

Diese Punkte gehören in einen rechtssicheren Mietvertrag:

• Vollständige Angaben zu Mieter:in und Vermieter:in
• Genaue Beschreibung der Immobilie (z. B. Adresse, Wohnfläche, Zimmeranzahl)
• Höhe der Kaltmiete und der Nebenkosten
• Zahlungsweise und -termin (z. B. monatlich per Überweisung)
• Beginn und Laufzeit des Mietverhältnisses
• Regelung zur Kaution und zur Nebenkostenabrechnung

Wichtig: Der Vertrag muss auch tatsächlich „gelebt“ werden. Das heißt: Miete regelmäßig überweisen, Nebenkosten korrekt abrechnen, alles sauber dokumentieren.

Tipp: Nutze ein anerkanntes Vertragsmuster oder lass den Mietvertrag von einer Fachperson prüfen – so bist du steuerlich und rechtlich auf der sicheren Seite.

Die Vermietung an deine:n Ehepartner:in kann steuerlich interessant sein – wenn das Mietverhältnis professionell aufgesetzt ist. Ein rechtssicherer Mietvertrag, regelmäßige Zahlungen und eine saubere Nebenkostenabrechnung sind Pflicht.

Wenn ihr getrennt veranlagt seid und dein:e Partner:in die Immobilie gewerblich nutzt, können sich daraus echte steuerliche Vorteile ergeben – etwa durch den Abzug von Zinsen, Abschreibungen oder Instandhaltungskosten.

Kurz gesagt: Behandle deinen Ehepartner:in in steuerlicher Hinsicht wie eine:n fremde:n Mieter:in – dann klappt’s auch mit dem Finanzamt.