Kau­ti­on: Miet­si­cher­heit für Ver­mie­ter:in­nen

Die Mietkaution, kurz Kaution oder auch Mietsicherheit oder Barkaution genannt, ist eine in erster Linie ein Schutz für deine:n Vermieter:in. Mieter:innen zahlen die Kaution üblicherweise zum Einzug in eine Mietwohnung. Die Details zur Kautionsvereinbarung stehen im Mietvertrag. Welche Vorschriften zu beachten sind, wie die Rückzahlung der Mietkaution erfolgen muss, kannst du hier erfahren.

Die Mietkaution ist eine Sicherheit gegenüber etwaige Mietschäden, die du als Mieter:in zu Beginn des Mietverhältnisses bei deinem:deiner Vermieter:in hinterlegst. Die Höhe der Mietkaution ist in der Regel vertraglich festgelegt, sie darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Wichtig: Die Mietkaution muss im Mietvertrag vereinbart sein – andernfalls darf dein:e Vermieter:in keinen Anspruch erheben.

Die Mietkaution wird in der Regel zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, meist bei der Übergabe der Wohnung. Gesetzlich geregelt ist die Fälligkeit der Mietkaution in § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Hier die wesentlichen Punkte zur Fälligkeit der Mietkaution:

1.  Zeitpunkt der Fälligkeit: Grundsätzlich ist die Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses fällig. Dies bedeutet, dass die erste Rate spätestens bei der Übergabe der Wohnung zu zahlen ist.
2. Ratenzahlung: Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei gleich großen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zweite Teilzahlung mit der zweiten Mietzahlung und die dritte Teilzahlung mit der dritten Mietzahlung.
3. Vertragliche Vereinbarung: In vielen Mietverträgen wird eine abweichende Regelung getroffen, die eine einmalige Zahlung der gesamten Kaution bei Mietbeginn vorsieht. Solche Vereinbarungen sind zulässig, wenn die Mieter:innen damit einverstanden sind.
   

Die Mietkaution kannst du entweder in Bar oder per Überweisung an deine:n Vermieter:in entrichten. Bei beiden Zahlungswegen ist wichtig, dass du deine getätigte Kautionszahlung im Nachhinein immer nachweisen kannst. Folgende Formen sind möglich: 

Wenn du die Mietkaution nicht zahlst, hat das definitiv Konsequenzen. Wenn du den Mietvertrag unterschrieben hast und die Zahlung dort vereinbart ist, begehst du Vertragsbruch. Der:die Vermieter:in könnte rechtlich gegen dich vorgehen. Solltest du die die Kaution nicht fristgerecht zahlen, bekommst du zunächst eine schriftliche Abmahnung mit einer Frist zur Nachzahlung.

Wenn du trotz Fristsetzung und Abmahnung die Kaution nicht zahlst, wird dir wahrscheinlich gekündigt. Der:die Vermieter:in kann die Zahlung der Kaution aber auch gerichtlich einklagen. Du hast auch zusätzliche Kosten, die Gerichtskosten und Kosten für eine Anwältin oder einen Anwalt. Einige Vermieter:innen verweigern die Übergabe der Wohnungsschlüssel, bis die Kaution vollständig bezahlt ist.

Vorsicht: Ein Streit um die Mietkaution und daraus resultierende Nichtzahlungen können sich negativ auf deine Bonität auswirken. Zukünftige Vermieter:innen könnten deine Mietanfragen ablehnen.

Mit der Mietkaution sichern sich Vermieter:innen gegenüber Mietschäden ab, die nach Ende des Mietverhältnisses bestehen – dazu zählen:

• Ausgleich von Mietrückständen: Wenn du deine Miete gar nicht oder nur teilweise gezahlt hast, kann dein:e Vermieter:in die ausstehenden Beträge aus der Kaution begleichen.
• Reparatur von Schäden: Entstehen während der Mietzeit Schäden an der Mietsache, die über die normale Abnutzung hinausgehen und für die der Mieter verantwortlich ist, kann der Vermieter die Kosten für die Reparatur oder Instandsetzung aus der Kaution decken.
• Kosten für nicht bezahlte Betriebskosten: Sollten am Ende des Mietverhältnisses noch offene Betriebskostenabrechnung bestehen, du nicht beglichen hast, kann dein:e Vermieter:in diese Beträge aus der Kaution entnehmen.
• Rückgabe der Wohnung in nicht vertragsgemäßem Zustand: Wird die Wohnung nicht wie vereinbart, etwa nicht gereinigt oder unrenoviert, zurückgegeben, kann der Vermieter die notwendigen Kosten zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands aus der Kaution finanzieren. Das gilt auch, wenn Schönheitsreparaturen trotz entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag ausgeblieben sind.
  

• Normale Abnutzung: Normale Abnutzungserscheinungen, die durch den gewöhnlichen Gebrauch der Wohnung entstehen, wie z.B. leichte Teppichabnutzung oder kleine Löcher von Bilderhaken in der Wand, gelten als vertragsgemäßer Gebrauch und dürfen nicht von der Kaution abgezogen werden.
• Unverhältnismäßig hohe Renovierungskosten: Forderungen, die unverhältnismäßig hohe Kosten für Schönheitsreparaturen oder Renovierungen enthalten, die über den tatsächlichen Bedarf hinausgehen, müssen Mieter:innen nicht durchführen. Das gilt vor allem für Reparaturen, die laut Mietvertrag nicht durchgeführt werden müssen.
• Nicht belegte oder pauschale Kosten: Der:die Vermieter:in stellt pauschale Forderungen ohne konkrete Rechnungen oder Nachweise der tatsächlich entstandenen Kosten. Zum Beispiel, wenn der:die Vermieter:in behauptet, Reparaturen vorgenommen zu haben, aber keine Belege oder Rechnungen vorlegt.
• Schäden, die bereits bei Einzug vorhanden waren: Unberechtigt ist es auch, wenn der:die Vermieter:in versucht, dem Mieter Schäden in Rechnung zu stellen, die bereits vor dem Einzug vorhanden waren. Solche Schäden sollten im Übergabeprotokoll bei Einzug dokumentiert sein.

Die rechtlichen Grundlagen zur Mietkaution in Deutschland sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt, insbesondere in § 551 BGB. Hier sind die wichtigsten Regelungen:

Höhe der Kaution (§ 551 Abs. 1 BGB):
Die Mietkaution darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

Ratenzahlung (§ 551 Abs. 2 BGB):
Mieter:innen das Recht, die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten mit den folgenden Mietzahlungen.

Anlage der Kaution (§ 551 Abs. 3 BGB):
Dein:e Vermieter:in muss die Kaution getrennt vom persönlichen Vermögen anlegen. Dies bedeutet, dass die Kaution auf einem separaten Konto deponiert werden muss, das insolvenzgeschützt ist. Die Kaution muss zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst werden. Diese Zinsen stehen den Mieter:innen zu.

Rückzahlung der Kaution (§ 551 Abs. 3 BGB):
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist dein:e Vermieter:in verpflichtet, die Kaution samt der angesammelten Zinsen zurückzuzahlen, sofern keine Ansprüche mehr gegen die Mieter:innen bestehen. Vermieter:innen haben eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist, die in der Regel bis zu sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses beträgt. Innerhalb dieser Frist kann der:die Vermieter:in die Kaution einbehalten, um eventuelle Forderungen zu prüfen.

Verwendung der Kaution:
Die Kaution darf rechtlich nur für „berechtigte Ansprüche“ verwendet werden. Dazu gehören unter anderem die Begleichung von Mietrückständen, Kosten für Schäden an der Mietsache, die über die normale Abnutzung hinausgehen, und nicht bezahlte Betriebskosten.

Um sicherzustellen, dass alles korrekt und zu deinen Gunsten verläuft, solltest du folgende Aspekte beachten, hier ein tabellarischer Überblick:

Vermieter:innen dürfen die Mietkaution unter bestimmten Bedingungen ganz oder teilweise einbehalten. Hier sind die Hauptgründe, wann und warum ein:e Vermieter:in die Mietkaution behalten darf:

• Mietrückstände: Wenn du während deiner Wohnzeit Mietzahlungen nicht oder nur teilweise geleistet hast, darf dein:e Vermieter:in die ausstehenden Beträge aus der Kaution begleichen.
• Schäden an der Wohnung: Vermieter:innen dürfen die Kaution verwenden, um Schäden zu reparieren, die während der Mietzeit entstanden sind und die über normale Abnutzung hinausgehen, wie etwa Löcher in den Wänden oder beschädigte Böden.
• Nicht beglichene Nebenkosten: Offene Betriebskostenabrechnungen, die du als Mieter:in nicht bezahlt hast, kann dein:e Vermieter:in aus der Kaution begleichen.
• Rückgabe der Wohnung in nicht vertragsgemäßem Zustand: Wenn die Wohnung nicht in dem Zustand zurückgegeben wird, der im Mietvertrag vereinbart wurde (z.B. unrenoviert, ungeputzt oder nicht vollständig geräumt), können Vermieter:innen die Kaution verwenden, um die notwendigen Maßnahmen zur Wiederherstellung des vereinbarten Zustands zu finanzieren.
• Kosten für Schönheitsreparaturen: Falls im Mietvertrag vereinbart wurde, dass du als Mieter:in Schönheitsreparaturen durchführen musst und du das nicht getan hast, kann dein:e Vermieter:in die entsprechenden Kosten von der Kaution abziehen.
• Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung: Wenn die Betriebskostenabrechnung ergibt, dass du noch Zahlungen zu leisten hast, kann dein:e Vermieter:in diese Nachforderungen aus der Kaution begleichen.