Be­triebs­kos­ten: Was Mie­ter:in­nen wirk­lich zah­len müs­sen

Die jährliche Nebenkostenabrechnung flattert ins Haus – und plötzlich sollst du nachzahlen. Nebenkosten gelten nicht umsonst als „zweite Miete“. Hast du dich auch schon gefragt, wofür du da eigentlich alles zahlst? Keine Sorge, hier erfährst du, welche Kosten auf dich zukommen.

Betriebskosten – oft auch Nebenkosten genannt – sind alle laufenden Kosten, die beim Betrieb einer Immobilie regelmäßig anfallen. Diese Kosten entstehen durch die Bewirtschaftung und Nutzung des Gebäudes und des Grundstücks. Kurz gesagt: Alles, was Vermieter:innen laufend zahlen müssen, um das Gebäude funktionsfähig und sauber zu halten, fällt unter die Betriebskosten.

Typische Beispiele:

• Ausgaben für Wasser und Abwasser
• Heizkosten und Warmwasser
• Müllabfuhr
• Straßenreinigung
• Hausmeisterdienste
• Gebäudereinigung
• Gartenpflege
• Grundsteuer
• Gebäudeversicherung
• Beleuchtung von gemeinschaftlichen Bereichen (etwa Treppenhaus oder Hof)
• Wartung der Heizungsanlage
  
  

Als Mieter:in bist du nur verpflichtet, die Betriebskosten zu zahlen, die vertraglich vereinbart und gesetzlich auf Mieter:innen umlegbar sind. In deinem Mietvertrag sollte genau stehen, welche Nebenkosten du zusätzlich zur Kaltmiete tragen musst – oft gibt es eine Klausel, die auf die Betriebskostenverordnung verweist oder die einzelnen Posten aufzählt.

Wichtig: Ist eine bestimmte Kostenart nicht im Mietvertrag erwähnt, dürfen Vermieter:innen diese auch nicht nachträglich von dir fordern.

In der Praxis zahlst du meist monatlich einen Nebenkosten-Vorschuss (Nebenkostenvorauszahlung), den die Hausverwaltung einmal im Jahr in der Betriebskostenabrechnung mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet. Ergibt sich dabei, dass du zu viel vorausgezahlt hast, bekommst du Geld zurück – hast du zu wenig gezahlt, steht eine Nachzahlung an.

Nicht alles, was rund um eine Wohnung an Kosten anfällt, darf als Betriebskosten auf dich umgelegt werden. Gesetzlich ausgeschlossen sind insbesondere Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Reparaturkosten. Dazu zählen zum Beispiel:

• Ausgaben für die Hausverwaltung (Büropersonal, Buchhaltung, Bankgebühren)
• Kosten für die Vermietung an sich
• Rücklagen für Renovierungen oder größere Reparaturen am Gebäude und Ähnliches.
  
  Solche Posten gelten nicht als Betriebskosten, da sie nicht durch den laufenden Gebrauch des Mietobjekts entstehen, sondern zum Geschäftsaufwand des:der Vermieters:in gehören. Vermieter:innen müssen diese Ausgaben aus der Kaltmiete bestreiten und dürfen sie nicht auf die Mieter:innen abwälzen.

Wasser (inklusive Abwasser) ist in der Regel in den Betriebskosten enthalten, Strom meist nicht. Die Wasserkosten für deine Wohnung werden normalerweise über die Nebenkosten abgerechnet. Du zahlst also jeden Monat einen Abschlag dafür mit der Miete, und die tatsächlichen Wasser- und Abwasserkosten erscheinen dann in der jährlichen Betriebskostenabrechnung. Einen separaten Wasserzähler oder -vertrag hast du als Mieter:in in den meisten Mietwohnungen nicht.

Strom für deine Wohnung dagegen musst du in den allermeisten Fällen selbst bei einem Energieversorger anmelden und direkt bezahlen. Über die Betriebskosten wird nur der Allgemeinstrom für Gemeinschaftseinrichtungen abgerechnet (zum Beispiel die Treppenhaus- oder Hofbeleuchtung). Deine eigene Beleuchtung, Haushaltsgeräte und alle Elektrogeräte in der Wohnung laufen ja auch über deinen privaten Stromzähler – diese Kosten sind nicht Teil der Nebenkostenabrechnung.

Das Mietrecht – konkret die Betriebskostenverordnung (BetrKV) – legt genau fest, welche Kostenarten als Betriebskosten gelten. In § 2 BetrKV sind derzeit 17 Umlageposten aufgeführt. Dazu gehören unter anderem folgende Kosten, die Vermieter:innen per Nebenkostenabrechnung auf Mieter:innen umlegen dürfen:

• Grundsteuer: Die laufende Grundsteuer für das Grundstück.
• Wasserversorgung und Entwässerung: Frischwasserverbrauch, Grundgebühren für Wasser, Abwassergebühren etc.
• Heizung und Warmwasser: Betrieb der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage (Kosten für Brennstoffe, Heizstrom, Wartung, Abgasmessung, Tankreinigung und Ähnliches).
• Aufzug: Strom und Wartung für Personen- oder Lastenaufzüge im Haus.
• Müllabfuhr und Straßenreinigung: Gebühren für die Müllentsorgung (Restmüll, Biomüll, Papier) sowie Kosten der kommunalen Straßenreinigung oder vergleichbarer privater Dienste.
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung: Reinigung von Treppenhaus, Fluren, Keller und gemeinschaftlichen Räumen sowie Schädlingsbekämpfung, falls nötig.
• Gartenpflege: Pflege der Außenanlagen, Gärten, Hof- und Spielplätze (z.B. Rasen mähen, Hecken schneiden, Sand im Sandkasten erneuern).
• Beleuchtung: Strom für die Beleuchtung gemeinschaftlicher Flächen (Außenbeleuchtung, Treppenhauslicht, Kellerlicht, Hofbeleuchtung).
• Schornsteinreinigung: Kehrgebühren für den Schornsteinfeger, sofern im Gebäude Feuerstätten (Heizung, Kamin) vorhanden sind.
• Versicherungen: Prämien für Gebäudeversicherungen, z.B. Feuer-, Sturm- und Leitungswasserversicherung, Glasversicherung, sowie Haftpflichtversicherung fürs Gebäude (auch Aufzug- oder Öltank-Haftpflicht).
• Hauswart/Hausmeister:in: Kosten für Hausmeisterdienste (Arbeitslohn, Sozialabgaben), soweit sie nicht für Reparaturen oder Verwaltung eingesetzt werden (ansonsten müssten diese Arbeiten herausgerechnet werden).
• Gemeinschaftsantenne/Kabel-TV: Betriebskosten einer Gemeinschaftsantennenanlage oder des Kabelanschlusses für Fernsehen. (Hinweis: Die Umlage von Kabel-TV-Grundgebühren ist gesetzlich nur noch bis 2024 zulässig; künftig müssen Mieter:innen TV-Anschlüsse meist direkt bezahlen.)
• Betrieb der Wascheinrichtungen: Kosten für den Betrieb einer gemeinschaftlichen Waschküche oder gemeinsamer Waschmaschinen (Strom, Überwachung, Wartung, Reinigung und Wasserkosten dafür).
• Sonstige Betriebskosten: Alle weiteren laufenden Kosten, die im Mietvertrag ausdrücklich als umlagefähig vereinbart wurden und unter den Betriebskosten-Begriff fallen (zum Beispiel besondere Serviceleistungen oder technische Betriebssysteme).

Die Betriebskosten eines Hauses umfassen sämtliche laufenden Ausgaben, die durch den Betrieb und die Bewirtschaftung des Gebäudes entstehen. Im Grunde sind das genau die Posten, die oben aufgezählt sind. Sie reichen von Grundsteuer über Wasser, Heizung und Müllentsorgung bis hin zu Versicherung, Reinigung und Gartenpflege. Mietest du ein ganzes Haus, trägst du in der Regel alle anfallenden Betriebskosten allein.

In vielen Einfamilienhaus-Mietverträgen werden einige Nebenkosten gar nicht über die Nebenkostenabrechnung abgerechnet. Stattdessen schließt du bestimmte Verträge (zum Beispiel mit dem Wasser- oder Entsorgungsunternehmen) selbst ab und zahlst diese Leistungen direkt. Unabhängig von der konkreten Abwicklung gilt: Alle kontinuierlichen Kosten, die notwendig sind, um ein Haus zu betreiben und zu erhalten, zählen zu den Betriebskosten des Hauses.