6 Tipps, um bei der Grund­er­werb­steu­er zu spa­ren

Je nach Bundesland kann die Grunderwerbssteuer den Kaufpreis um bis zu 6,5 Prozent in die Höhe treiben. Eine spürbare Summe – gerade in ohnehin angespannten Immobilienmärkten. Doch es gibt einige Wege, diese Steuerlast zu senken. Wir zeigen dir, worauf du achten solltest – und wie du beim Kauf clever sparst.

Für alle, die selbst bauen wollen und zum Beispiel Haus und Grundstück von einem Bauträger erwerben, gibt es eine der größten Sparchancen überhaupt: erst das Grundstück kaufen – und den Bauvertrag erst später, mit zeitlichem Abstand und unabhängig, abschließen. Dann fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an. Die teuren Baukosten bleiben außen vor. Doch Vorsicht: Das Finanzamt schaut genau hin. Sind Kauf und Bau nicht klar voneinander getrennt, wird die Steuer auf die Gesamtkosten fällig – also auf Grundstück und Haus. Ein sogenanntes „verbundenes Geschäft“ liegt zum Beispiel dann vor, wenn du ein Gesamtpaket aus Grundstück und Haus aus einer Hand kaufst. Unser Tipp: Lass mindestens sechs Monate zwischen Kauf und Bauvertrag vergehen. Die 6-Monats-Regel ist jedoch keine rechtlich bindende Frist. Das Finanzamt prüft immer die Gesamtumstände.

Kaufst du ein bestehendes Haus mitsamt Grundstück, übernimmst du von den Vorbesitzenden nicht nur die Wände, sondern auch die elegante Einbauküche, die Markise auf der Terrasse oder sogar die Sauna im Keller. Auf solche beweglichen Gegenstände musst du keine Grunderwerbsteuer zahlen, sofern du weißt, wie du die deklarierst. Der Kniff: Führe alle Extras, die nicht fest verbaut sind, im Kaufvertrag separat und mit realistischen Einzelpreisen auf. Achtung: Das Finanzamt schaut auch hier ganz genau hin. Die angegebenen Werte müssen nachvollziehbar sein. Als Faustregel gilt: Beträge bis zu 15 Prozent des Kaufpreises – meist bis zu 50.000 Euro – erkennen viele Finanzverwaltungen ohne größere Prüfung an. Das ist allerdings lediglich eine unverbindliche Orientierung, die keine Garantie für die Anerkennung darstellt. Lass dir am besten die Originalrechnungen der betreffenden Gegenstände von der Verkaufspartei aushändigen. So bist du im Falle von Rückfragen rechtlich auf der sicheren Seite.

An dieser Stelle muss auch einmal ein Tipp ausgesprochen werden, der eigentlich eine Warnung ist: Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbst du auch einen Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft. Lange galt der Tipp, diesen Betrag im Kaufvertrag gesondert auszuweisen, um darauf keine Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen. Doch Vorsicht: Diese Praxis ist rechtlich inzwischen höchst unsicher. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass die Rücklage nicht vom Kaufpreis abgezogen werden kann, weil sie untrennbar mit dem Wohnungseigentum verbunden ist. Auch wenn der Tipp noch in vielen Ratgebern kursiert: Verlass dich nicht darauf. Hol dir für diesen Punkt unbedingt notariellen Rat ein – sonst droht eine böse Überraschung mit dem Finanzamt.

Wer gern „familiäre Geschäfte“ macht, kann die Steuer überlisten. Immobilien, die innerhalb der engsten Familie weitergegeben werden, sind komplett von der Grunderwerbsteuer befreit. Und zwar unabhängig davon, ob es sich um einen Verkauf, eine Schenkung oder eine Erbschaft handelt. Das gilt zwischen Eheleuten, eingetragenen Lebenspartner:innen, Kindern, den eigenen Eltern, Stiefkindern oder Enkelkindern. Juristisch spricht man hier von einer Verwandtschaft in „gerader Linie“. Wichtig: Diese Befreiung gilt nicht für Geschwister, Nichten und Neffen. Wenn du also planst, eine Immobilie innerhalb der Familie weiterzugeben, ist das der Weg, die Steuer ganz legal zu umgehen. Aber auch hier gilt: Lass dich notatiell oder steuerlich beraten, bevor du den Vertrag unterschreibst – gerade bei komplexeren Familienverhältnissen.

Statt ein Grundstück zu kaufen, kannst du es auch pachten – per Erbbaurecht. In diesem Fall zahlst du keinen Kaufpreis, sondern einen monatlichen oder jährlichen Erbbauzins an die Person, der das Grundstück gehört. Im Gegenzug erhältst du für eine lange Zeit – oft bis zu 99 Jahre – das Recht, auf dem Grundstück zu bauen und es zu nutzen. Der Vorteil: Die Grunderwerbsteuer bemisst sich hier nicht nach dem Grundstückswert, sondern nach dem kapitalisierten Erbbauzins. Das klingt technisch – bedeutet aber meist eine deutlich geringere Steuerbelastung als beim klassischen Kauf. Gerade in teuren Lagen kann das eine echte Alternative sein, um die hohen Kaufnebenkosten spürbar zu senken. Lass dir die Bedingungen genau erklären – Erbbaurechte sind komplexer als normale Kaufverträge.

Nun noch eine Randnotiz: Liegt der Kaufpreis unter 2.500 Euro, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das Finanzamt verzichtet in solchen Fällen auf die Erhebung – aus verwaltungsökonomischen Gründen. Klar, für ein Grundstück oder eine Immobilie ist das in der Praxis selten relevant. Aber: Die Regelung kann interessant sein, wenn du kleinere Flächen erwirbst – zum Beispiel einen Garagenstellplatz, einen Streifen Gartenland oder ein paar Quadratmeter vom Nachbargrundstück. Liegt der Wert unter dieser sogenannten Bagatellgrenze, ist der Kauf für dich komplett steuerfrei – und zwar ohne Antrag oder Nachverhandlung. Beachte aber: Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Das bedeutet: Wird die Grenze auch nur um einen Euro überschritten, ist die Steuer auf den gesamten Betrag fällig!

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