Steu­ern spa­ren beim Im­mo­bi­li­en­kauf

Wer eine Immobilie kauft, möchte nicht mehr Steuern zahlen als nötig. Egal, ob du dein neues Zuhause selbst nutzt oder es als Kapitalanlage kaufst – in beiden Fällen gibt es Möglichkeiten, deine steuerliche Belastung deutlich zu senken.

Wenn Du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufst, hast du ein regelrechtes Füllhorn an Möglichkeiten, um Steuern zu sparen. Kein Wunder, dass vermietete Immobilien zu den beliebtesten Steuersparmodellen zählen. Das Zauberwort dabei lautet: Abschreibungen – oder in der Sprache des Steuerrechts: AfA – Absetzung für Abnutzung. Aber Achtung: Der Teufel steckt im Detail. Damit du das Potenzial optimal ausschöpfst, solltest du wissen, welche Steuervorteile tatsächlich möglich sind – und worauf es ankommt.

Ein Disagio (auch Damnum genannt) ist ein Abschlag, den du beim Abschluss eines Immobiliendarlehens vereinbaren kannst. Das reduziert den tatsächlich ausgezahlten Kreditbetrag – du bekommst also weniger Geld ausgezahlt, zahlst aber Zinsen auf den vollen Darlehensbetrag. Ein Beispiel: Du nimmst ein Darlehen über 300.000 Euro auf und vereinbarst ein Disagio von fünf Prozent. Du erhältst dann nur 285.000 Euro, zahlst aber Zinsen auf die vollen 300.000 Euro. 

Der Vorteil: Bei einer vermieteten Immobilie kannst du ein solches Disagio in vielen Fällen als Werbungskosten steuerlich absetzen – bis zu fünf Prozent des Darlehensbetrags erkennt das Finanzamt in der Regel an. Wichtig ist dabei, dass die Immobilie nicht selbst genutzt, sondern zur Vermietung angeschafft wurde. Besonders lohnenswert ist das in Jahren mit hohem Einkommen – etwa durch Bonuszahlungen oder eine Abfindung.

Teile den Kaufpreis vor dem Kauf sauber auf – und zwar in Gebäudeanteil und Grundstücksanteil. Warum das so wichtig ist? Der Gebäudewert kann über die gesetzliche Nutzungsdauer hinweg abgeschrieben werden – aktuell in der Regel drei Prozent pro Jahr für Neubauten, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden. Für ältere Gebäude beträgt die lineare Abschreibung in der Regel zwei Prozent pro Jahr. Das senkt Deine jährliche Steuerlast dauerhaft und planbar. Nutze zur Aufteilung das Excel-Tool des Bundesfinanzministeriums („Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung“) und lass die Werte idealerweise im Notarvertrag festhalten. Das gibt dir rechtliche Sicherheit bei der späteren Anerkennung durch das Finanzamt. Weist der Kaufvertrag bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen, Einbauschränke oder Markisen separat aus, kannst du diese oft schneller abschreiben – teilweise über fünf bis zehn Jahre. Das bringt dir zusätzlichen steuerlichen Spielraum.

Wenn du neuen Wohnraum schaffst – sei es durch Neubau, Dachausbau oder die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnungen – kannst du dank des Wachstumschancengesetzes und § 7b EStG von einer attraktiven Sonderabschreibung profitieren. Was bedeutet das konkret? Im Jahr der Fertigstellung und den darauffolgenden drei Jahren kannst du zusätzlich fünf Prozent der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (plus Anschaffungsnebenkosten und nachträgliche Anschaffungskosten) pro Jahr abschreiben – zusätzlich zur regulären linearen Abschreibung. 

Voraussetzungen für die Sonderabschreibung:
 

• Der Bauantrag oder die Bauanzeige wurde/wird nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gestellt
• .Der geschaffene Wohnraum wird mindestens zehn Jahre lang entgeltlich vermietet.
• Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 €/m² Wohnfläche nicht übersteigen.
• Das Gebäude erfüllt den Energiestandard „Effizienzhaus 40“ mit „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ (QNG).
• Die Abschreibung gilt nur für vermieteten Wohnraum, nicht für selbst genutzte Immobilien.

Leider sind die Steuersparmöglichkeiten im Fall der Selbstnutzung recht begrenzt. Der Besitz und die Nutzung von Wohnraum gehören zur privaten Lebensführung – und diese soll grundsätzlich nicht steuerlich begünstigt werden. Wenn der Staat unterstützt, dann meist über Förderprogramme – etwa der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) oder über Programme der Länder und Kommunen. Trotzdem: Ein paar Möglichkeiten zum Steuersparen gibt es auch für Selbstnutzende.

Die Grunderwerbsteuer zählt zu den größten Nebenkosten beim Immobilienkauf. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Es gibt jedoch legale Möglichkeiten, die Steuerlast zu senken. Lass bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen, Möbel, Sauna, Einbauschränke, Gartenausstattung, Markisen oder eine Wallbox im Kaufvertrag gesondert ausweisen. Diese unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer – und senken somit den steuerpflichtigen Teil des Kaufpreises. Aber Vorsicht: Diese Strategie hat auch Nachteile. Wird ein Teil des Kaufpreises auf bewegliche Gegenstände umgelegt, kann das den steuerlich anrechenbaren Immobilienwert und damit auch den Beleihungswert für deine Bank verringern. Im Zweifel kann das zu schlechteren Finanzierungskonditionen oder höheren Zinsen führen.

Wenn Du eine selbst genutzte Immobilie besitzt, die mindestens zehn Jahre alt ist, kannst Du bei einer energetischen Sanierung ordentlich Steuern sparen: 20 Prozent der Kosten lassen sich steuerlich absetzen – bis zu einem Maximalbetrag von 40.000 Euro. Wichtig: Die Arbeiten müssen von einem qualifizierten Fachbetrieb durchgeführt werden, und du brauchst eine Bescheinigung über die Sanierungsmaßnahmen. Die Regelung gilt für Sanierungen, die zwischen dem 1. Januar 2020 und dem 31. Dezember 2029 begonnen und abgeschlossen werden. Beachte aber: Die Steuerermäßigung kann nicht mit staatlichen Förderprogrammen kombiniert werden. du musst dich also entscheiden – Förderung oder Steuerersparnis.

Der Staat erkennt 20 Prozent der Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten von Handwerksbetrieben an – maximal 1.200 Euro pro Jahr. Wichtig: Es werden nur die Lohnkosten, nicht aber Materialkosten gefördert. Die Rechnung muss unbar bezahlt und sauber aufgeschlüsselt sein. Typische Beispiele: Maler- oder Renovierungsarbeiten, Wartung von Heizungsanlagen, Reparaturen an Dach, Fenstern oder Türen. Auch haushaltsnahe Dienstleistungen wie Reinigungsarbeiten, Gartenpflege oder Kinderbetreuung können abgesetzt werden – hier sind sogar bis zu 4.000 Euro pro Jahr möglich.

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