Mi­lieu­schutz: dei­ne Im­mo­bi­lie ist be­trof­fen – was be­deu­tet das für dich als Ei­gen­tü­mer?

Wenn du eine vermietete Immobilie in einem Milieuschutzgebiet besitzt oder kaufen möchtest, musst du mit diversen Einschränkungen rechnen. Umbauten, Modernisierungen oder Umwandlungen in Eigentum sind in solchen Gebieten daher nur eingeschränkt oder gar nicht möglich. Damit soll Verdrängung vermieden und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sichergestellt werden. Hier erfährst du alles Wichtige

Der sogenannte Milieuschutz ist eine städtebauliche Erhaltungsverordnung (§ 172 BauGB), mit der Kommunen die gewachsene Wohnbevölkerung vor Verdrängung durch Luxussanierungen oder Umwandlungen in Eigentumswohnungen schützen wollen.

Er gilt in vielen gefragten innerstädtischen Wohnlagen – etwa in Berlin, München, Frankfurt, Hamburg oder Leipzig. Besonders aktiv ist Berlin: Dort gibt es über 60 Milieuschutzgebiete mit jeweils eigener Genehmigungspraxis.

Beispiel: Milieuschutzgebiete Berlin – Übersicht nach Bezirken (berlin.de)

Wenn deine Immobilie in einem Milieuschutzgebiet liegt, kannst du nicht frei über Umbauten, Nutzungsänderungen oder Verkäufe entscheiden. Viele Maßnahmen sind genehmigungspflichtig – einige werden sogar grundsätzlich abgelehnt. Ziel ist es, Mieter:innen vor Verdrängung zu schützen und das soziale Gefüge im Quartier zu erhalten.

Ob eine Maßnahme zulässig ist, hängt vom jeweiligen Bezirksamt und dessen Auslegung der Erhaltungssatzung ab. Teilweise sind auch individuelle Verhandlungslösungen möglich – z. B. durch Einschränkungen bei der Umlage von Kosten.

Genehmigungspflichtig sind viele Modernisierungen und Umbauten – vor allem, wenn sie den Wohnstandard deutlich anheben oder die Grundstruktur verändern.

Häufig genehmigungsfähig:

• Einbau einer Einbauküche oder moderner Isolierfenster
• Ersteinbau eines Balkons (meist max. 5 m² Nutzfläche)
• Einbau eines Aufzugs, wenn er der Barrierefreiheit dient
• Gesetzlich vorgeschriebene Wärmedämmung oder Brandschutzmaßnahmen
• Allgemeine Erhaltungsmaßnahmen

Erlaubt sind dagegen meist:

• energetische Sanierungen
• Erhaltungsmaßnahmen
• barrierefreier Umbau

Wichtig: Auch Modernisierungen, die eine Mieterhöhung zur Folge hätten, sind genehmigungspflichtig.

Oft abgelehnt:

• Fußbodenheizung, Designausstattungen, Wellnessbäder
• Grundrissänderungen oder Zusammenlegung von Wohnungen
• Anbau von Terrassen, Loggien oder Wintergärten
• Einbau eines zweiten Badezimmers oder Gästetoiletten
  

Auch die Art der Nutzung darf in Milieuschutzgebieten nicht beliebig geändert werden:

• Verboten bzw. stark eingeschränkt:
  • Umwandlung von Wohnungen in Ferienwohnungen
  • Nutzung als Büro oder Praxis
  • Zweckentfremdung durch Leerstand oder Zwischenvermietung
    

In vielen Städten – besonders in Berlin – ist die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum nur noch mit Ausnahmegenehmigung erlaubt.

Hintergrund: Umwandlungen gelten als potenzieller Verdrängungsmechanismus, da sie häufig mit Kündigungen oder Mieterhöhungen einhergehen.

Wenn du eine Immobilie in einem Milieuschutzgebiet verkaufen willst, musst du mit zusätzlichen Hürden rechnen. Vor allem das kommunale Vorkaufsrecht und das Umwandlungsverbot können Auswirkungen auf den Verkaufserlös und die Zielgruppe haben.

Beim Verkauf einer Immobilie in einem Milieuschutzgebiet hat die Stadt ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet: Sie kann zu den gleichen Konditionen in den Kaufvertrag eintreten – und damit den ursprünglich geplanten Verkauf verhindern.

Die Stadt verzichtet auf dieses Recht in der Regel nur dann, wenn die Käufer:in eine sogenannte Abwendungsvereinbarung unterzeichnet. Darin verpflichtet sie sich z. B.,

• keine Luxussanierungen vorzunehmen,
• die Immobilie nicht in Eigentumswohnungen umzuwandeln,
• und keine Eigenbedarfskündigungen auszusprechen.

Wird diese Vereinbarung abgelehnt, kann die Stadt den Kauf selbst übernehmen oder an einen Dritten mit sozialverträglicher Nutzung weiterreichen.

In Milieuschutzgebieten ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nur noch mit Ausnahmegenehmigung erlaubt. Diese wird vor allem in Berlin sehr restriktiv gehandhabt. Das bedeutet:

• Als Verkäufer:in kannst du nicht ohne Weiteres an Selbstnutzer:innen verkaufen, wenn die Wohnung vorher vermietet war.
• Selbst wenn die Käufer:in plant, selbst einzuziehen, kann die Stadt den Verkauf blockieren, falls keine Genehmigung zur Umwandlung vorliegt.

Gerade bei Kapitalanlagen mit Entwicklungspotenzial kann der Milieuschutz den Wert und die Vermarktbarkeit deutlich einschränken.

Auch wenn du deine Immobilie nur vermietest, kann der Milieuschutz deine Möglichkeiten einschränken – besonders bei Mieterhöhungen, Modernisierungen und Kündigungen wegen Eigenbedarf.

Möchtest du die Miete nach einer Modernisierung erhöhen, muss die Maßnahme zuvor vom Bezirksamt genehmigt worden sein. Gerade sogenannte Luxussanierungen (z. B. Designbäder, Fußbodenheizung) werden in der Regel nicht genehmigt – und damit entfällt auch die rechtliche Grundlage für eine Mieterhöhung.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist grundsätzlich möglich – aber nur, wenn es sich bereits um eine Eigentumswohnung handelt. Und selbst dann gelten in vielen Städten besondere Kündigungsschutzfristen: in Berlin zum Beispiel zehn Jahre nach dem Kauf der Wohnung. Das erschwert die Nutzung durch Selbstnutzer:innen erheblich.

Bei der Neuvermietung gilt zusätzlich zur Erhaltungssatzung auch die Mietpreisbremse. Selbst, wenn du eine Wohnung aufwendig modernisiert hast, sind hohe Neuvermietungspreise meist nicht zulässig – vor allem nicht ohne vorherige Genehmigung der Maßnahmen.

Der Milieuschutz bringt für Eigentümer:innen klare Einschränkungen mit sich. Umbauten, Verkäufe, Umwandlungen und sogar Mieterhöhungen unterliegen einer strengen Kontrolle durch die Bezirksämter. Besonders in Berlin ist die Genehmigungspraxis oft restriktiv.

Bevor du Maßnahmen planst oder eine Immobilie kaufst, informiere dich unbedingt bei der zuständigen Stelle darüber, ob die Immobilie im Milieuschutzgebiet liegt – und was dort erlaubt ist. So kannst du realistisch kalkulieren und rechtzeitig mögliche Hürden einschätzen.