Indexmiete be­rech­nen: so funktionierts ein­fach & rechts­si­cher

In Großstädten mit knappem Wohnraum wird die Indexmiete besonders häufig vereinbart – oft auch, um Mietpreisbremse oder Kappungsgrenze zu umgehen. Die Miethöhe orientiert sich dabei nicht am Mietspiegel, sondern am Verbraucherpreisindex (VPI). In diesem Ratgeber erfährst du, wie du die Indexmiete berechnen kannst, welche Regeln dabei gelten und wann sich dieses Mietmodell besonders lohnt.

Bei einer Indexmiete richtet sich die Miethöhe nicht nach dem örtlichen Mietspiegel, sondern nach dem Verbraucherpreisindex (VPI). Steigen die allgemeinen Lebenshaltungskosten, steigt auch die Miete – sinkt der Index, kann die Miete theoretisch sogar fallen. In der Praxis ist dies jedoch eher unwahrscheinlich.

Der Vorteil: Die Berechnung ist für beide Seiten transparent, da sie an einen offiziellen Wert gebunden ist. Allerdings sind während der Laufzeit eines Indexmietvertrags keine weiteren Mieterhöhungen (z. B. wegen Modernisierung oder Mietspiegel) möglich.

Voraussetzung ist, dass du einen Indexmietvertrag schriftlich aufsetzt(§ 557b BGB).

Die Indexmiete orientiert sich am Verbraucherpreisindex (VPI). Er misst die durchschnittliche Preisentwicklung von Waren und Dienstleistungen in Deutschland und wird regelmäßig vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht.

Aktuelle Werte zur Berechnung der Indexmiete findest du in der offiziellen Verbraucherpreisindex-Tabelle des Statistischen Bundesamts.

Verwendest du einen Verbraucherpreisindex-Rechner, sparst du dir die Recherche nach dem VPI. Damit lässt sich die Verbraucherpreisindex-Miete direkt berechnen bzw. die prozentuale Indexanpassung ermitteln.

Im nächsten Abschnitt erfährst du, welche Werte du benötigst und wie du sie in die Formeln einsetzt.

Die Berechnung der Indexmiete ist einfach: Sie richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex (VPI), den das Statistische Bundesamt regelmäßig veröffentlicht.

Du kannst die Indexmiete ganz einfach berechnen, wenn du folgende zwei Zahlen hast:
 

• den Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt des Mietvertrags
• den aktuellen Indexwert

Die Berechnung der Indexmiete mit Formel sieht so aus:

Neue Miete = Alte Miete × (Neuer VPI ÷ Alter VPI)

Wer die Mieterhöhung der Indexmiete berechnen möchte, kann alternativ den prozentualen Anstieg ermitteln:

Rechenformel:
(Index neu ÷ Index alt) × 100 – 100 = prozentuale Mietsteigerung

Beispiel:
 

• VPI bei Vertragsabschluss: 107,5
• Aktueller VPI: 115,3
• Aktuelle Kaltmiete: 400 Euro

Berechnung der Mietsteigerung:
(115,3 ÷ 107,5) × 100 – 100 = 7,26 %

Deine ursprüngliche Kaltmiete von 400 € darfst du also um 7,26 % auf 429,04 € anpassen – frühestens nach 12 Monaten.

Ein eigener Indexmiete-Rechner ist zwar praktisch, aber nicht zwingend notwendig. Mit der oben genannten Formel und der VPI-Tabelle von destatis.de kannst du deine Indexmiete selbst berechnen – Schritt für Schritt und nachvollziehbar.

Wenn du es komfortabler magst, bietet sich auch ein Verbraucherpreisindex-Rechner an: Er setzt die Werte automatisch ein und zeigt dir die neue Miete direkt an.

Der Verbraucherpreisindex (VPI) bildet die Grundlage jeder Indexmiete-Berechnung. Er zeigt, wie sich die Lebenshaltungskosten in Deutschland über die Jahre verändert haben – und damit auch, wie sich Mieten entwickeln dürfen.

Seit März 2023 nutzt das Statistische Bundesamt das Basisjahr 2020 = 100. Das bedeutet: Alle Werte orientieren sich an diesem Referenzjahr.

Die folgende Tabelle macht die Entwicklung deutlich:

Du siehst: Der Verbraucherpreisindex steigt fast kontinuierlich – entsprechend erhöht sich auch die Indexmiete im Laufe der Jahre. Für die aktuellsten Daten lohnt sich ein Blick auf die VPI-Tabelle in der GENESIS-Datenbank des Statistischen Bundesamts.

Neben der Indexmiete gibt es auch die Staffelmiete. Beide Modelle regeln die Mieterhöhung vertraglich, unterscheiden sich aber deutlich:

Die Indexmiete orientiert sich am Verbraucherpreisindex (VPI) und passt sich dynamisch an die Inflation an. Die Staffelmiete dagegen ist von vornherein im Vertrag festgeschrieben – mit festen Beträgen oder Prozentsätzen. Dadurch ist die Staffelmiete sehr starr – klare Beträge, feste Zeitpunkte, wenig Spielraum, – während die Indexmiete deutlich flexibler bleibt.

Die wichtigsten Unterschiede lassen sich in drei Punkten zusammenfassen:

• Basis: Indexmiete = Verbraucherpreisindex (VPI) / Staffelmiete = vertraglich festgelegte Beträge
• Anpassung: Indexmiete = dynamisch, abhängig von Inflation / Staffelmiete = fix, im Vertrag geregelt
• Flexibilität: Indexmiete = hoch (Erhöhung muss aktiv eingefordert werden) / Staffelmiete = gering, da festgelegt
  

Ein Blick auf die Vor- und Nachteile zeigt, welches Modell in welcher Situation besser passt:

Die Indexmiete punktet mit einer realitätsnahen Anpassung und einer transparenten Berechnung. Allerdings darf eine Erhöhung nur wirksam werden, wenn sie schriftlich angekündigt und exakt berechnet wird. Außerdem sind keine zusätzlichen Mieterhöhungen, etwa wegen Modernisierungen, möglich. Und: Sinkt der Verbraucherpreisindex, muss auch die Miete reduziert werden.

Die Staffelmiete bietet dagegen hohe Planungssicherheit, da die Erhöhungen im Vertrag klar geregelt sind. Allerdings kann die Inflation die vereinbarten Staffelbeträge überholen – und es gibt keinerlei Möglichkeit, die Staffelung flexibel anzupassen. Läuft der Vertrag aus, endet die Staffel automatisch.

Die Indexmiete ist in § 557b BGB geregelt. Damit eine Mieterhöhung wirksam wird, müssen bestimmte Vorgaben erfüllt sein: 

• Die Indexmiete muss schriftlich als Indexmietvertrag vereinbart sein.
• Zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
• Die Anpassung muss den Mieter:innen schriftlich mitgeteilt werden – inklusive exakter Berechnung und Angabe der neuen Miete.
• Die Ausgangsmiete darf zum Zeitpunkt des Vertragsbeginns nicht über der Mietpreisbremse liegen.

• Eine Indexmieterhöhung berechnen kannst du jederzeit, wirksam wird sie aber erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung.
• Eine Anpassung ist nur einmal pro Jahr erlaubt.
  

• ❌ zusätzliche Mieterhöhungen nach Modernisierung
• ❌ Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
• ❌ Kombination von Indexmiete und Staffelmiete
  

Gerade in Städten mit hoher Nachfrage nach Wohnraum bietet die Indexmiete für Vermieter:innen entscheidende Vorteile. Anders als bei der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich am Mietspiegel orientiert, basiert die Indexmiete auf dem Verbraucherpreisindex (VPI). Damit folgt sie direkt der allgemeinen Preisentwicklung und gleicht die Miete automatisch an die Inflation an.

Deine Vorteile im Überblick:

• ✅ Rechtssicherheit durch klare gesetzliche Grundlage (§ 557b BGB)
• ✅ Transparente Berechnung – keine Diskussionen über Mietspiegel oder Vergleichsmieten
• ✅ Automatischer Inflationsausgleich durch den VPI
• ✅ Langfristige Planbarkeit bei laufenden Mietverhältnissen
• ✅ Marktnähere Mietentwicklung, da der Mietspiegel oft verzögert reagiert
• ✅ Einfachere Durchsetzung von Mieterhöhungen, da sie objektiv begründet sind

Auch für Mieter:innen schafft die Indexmiete Vorteile: Sie wissen genau, dass eine Mieterhöhung nur nach dem VPI erfolgt und maximal einmal im Jahr zulässig ist. Das sorgt für Transparenz und Berechenbarkeit – und kann das Mietverhältnis langfristig entspannen.

Die Indexmiete ist ein transparentes und rechtssicheres Modell, um Mieten an die allgemeine Preisentwicklung anzupassen. Insbesondere in Zeiten steigender Inflation oder wenn der Mietspiegel hinterherhinkt, kann die Indexmiete eine gute Option sein. Mit der einfachen Formel auf Basis des Verbraucherpreisindex (VPI) lässt sich schnell berechnen, wie hoch die neue Miete ausfallen darf. Wer möchte, nutzt ergänzend einen Indexmiete-Rechner oder die Daten des Statistischen Bundesamts.

Für Vermieter:innen bedeutet die Indexmiete Planungssicherheit, für Mieter:innen Nachvollziehbarkeit. Wichtig ist nur: Eine Anpassung darf frühestens nach zwölf Monaten erfolgen und muss schriftlich angekündigt werden.

So gilt: Indexmiete berechnen, VPI prüfen, neue Miete anpassen – fertig.