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Vermietung ohne Energieausweis – geht das überhaupt? In der Regel verpflichtet der Nutzerwechsel zu einem Energieausweis nach GEG § 80. Vermietung ohne Energieausweis zieht sogar Konsequenzen in Form von Bußgeldern nach sich. Bei bestimmten Gebäudetypen ist der Energieausweis jedoch entbehrlich. Welche das sind, erfährst du in diesem Beitrag.
Bei Neuvermietung, Verkauf oder Verpachtung ist ein Energieausweis Pflicht und muss spätestens zur Besichtigung vorgelegt werden (Paragraph 80 ff. GEG).
Eine Vermietung ohne Energieausweis gilt als Ordnungswidrigkeit und kann mit Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.
Ausnahmen gelten unter anderem für denkmalgeschützte Gebäude, kleine Gebäude bis 50 m² oder unbeheizte Räume.
Geh auf Nummer sicher und beantrage deinen Energieausweis rechtzeitig, bevor du inserierst.
Ganz gleich, ob es sich bei der Vermietung um ein Wohn- oder ein Gewerbeobjekt handelt: Ohne Energieausweis geht es nicht.
Grundsätzlich muss der Energieausweis bei einer Vermietung gemäß § 87 Gebäudeenergiegesetz GEG den Mietinteressent:innen vorgezeigt werden. Du haftest als Eigentümer:in dafür, dass diese Pflicht eingehalten wird. Folglich musst du dafür sorgen, dass du den passenden Energieausweis – Energieverbrauchsausweis oder Energiebedarfsausweis – rechtzeitig beantragst.
Das Vorzeigen des Ausweises hat spätestens bei der Besichtigung von Haus oder Wohnung unaufgefordert zu erfolgen. Schon in der Immobilienanzeige sollten laut GEG § 87 wichtige Informationen aus dem Energieausweis angegeben werden. Dies gilt unter der Voraussetzung, dass der Energieausweis bereits vorliegt.
Folgende Angaben werden mit der Immobilienanzeige veröffentlicht:
- Art des Energieausweises (Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis)
- Wert des Endenergieverbrauchs oder des Endenergiebedarfs (in kWh/m2 a)
- wesentlicher Energieträger für die Beheizung des Objekts (z. B. Öl, Gas usw.)
- Baujahr der Immobilie (z. B. 1998 usw.)
- Energieeffizienzklasse des Objekts (A+ bis H)
Sollte zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung noch kein Energieausweis vorliegen, so ist er spätestens zum Zeitpunkt des Besichtigungstermins unaufgefordert vorzulegen. Wenn auch zu diesem Zeitpunkt kein Energieausweis vorliegt, hast du als Vermieter:in eine Ordnungswidrigkeit begangen. Im schlimmsten Fall droht dir ein empfindliches Bußgeld in Höhe von mehreren tausend Euro. Begründung: Vermietung ohne Energieausweis. Dass keine Besichtigung stattgefunden hat, verhindert das Bußgeld in aller Regel nicht. In diesem Fall musst du den Energieausweis den Interessent:innen als Kopie unverzüglich zukommen lassen.
Vermietung ohne Energieausweis ist eine Ordnungswidrigkeit, genauso wie ein gefälschter Energieausweis. Eine Aufzählung weiterer Ordnungswidrigkeiten rund um den Energieausweis findest du in § 108 ab Absatz 24 des Gebäudeenergiegesetzes.
Kannst du deinen Energieausweis vorweisen?
Für Immobilienanzeigen ist ein Energieausweis Pflicht: Jetzt schnell und unkompliziert beantragen und rechtsgültigen Ausweis per E-Mail erhalten.
Möglich ist die Vermietung ohne Energieausweis immer dann, wenn es um Räumlichkeiten geht, die nicht beheizt oder gekühlt werden. Dabei kann es sich beispielsweise um Lagerräume oder Tiefgaragen handeln.
Kein Energieausweis erfordern außerdem folgende Gebäude:
- Gebäude mit bis zu 50 Quadratmeter Nutzfläche
- Wohngebäude, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten im Jahr bestimmt sind; u.a. typische Ferienhäuser/-wohnungen
- Kirchen
- unter Denkmalschutz stehende Gebäude
- Abrissgebäude
Für Bestandsgebäude gehört der Energieausweis seit 2008 zum Pflichtprogramm. Immer dann, wenn ein Nutzerwechsel ansteht, musst du seither einen aktuellen Energieausweis vorzeigen. Gültig ist dieser zehn Jahre lang und muss dann neu beantragt werden.
Kurz gesagt: Bei einem bestehenden Mietverhältnis hat dein:e Mieter:in kein Recht, den Energieausweis einzusehen. Bei jedem Nutzerwechsel, also auch beim Verkauf, ist der Energieausweis hingegen vorgeschrieben.
Wie hoch die Kosten für die Anfertigung eines Energieausweises sind, hängt einerseits von der Art des Energieausweises (Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis) und andererseits von Arbeitsaufwand ab.
Energieverbrauchsausweise sind im Regelfall deutlich günstiger als Energiebedarfsausweise. Während du einen verbrauchsbasierten Energieausweis häufig schon für unter 100 Euro erwerben kannst, liegen die Kosten für den Energiebedarfsausweis bei bis zu 500 Euro.
Wann du einen Energieverbrauchsausweis und wann einen Energiebedarfsausweis benötigst, ist klar definiert. Genaueres erfährst du in unserem Beitrag zum Energieausweis.
Eine Vermietung ohne Energieausweis ist in den meisten Fällen nicht erlaubt und kann teuer werden. Vermieter:innen sind verpflichtet, den passenden Energieausweistyp – Verbrauchs- oder Bedarfsausweis – rechtzeitig zu beschaffen und Interessent:innen transparent und spätestens zum Besichtigungstermin vorzulegen.
Nur bei klar definierten Ausnahmefällen – etwa bei denkmalgeschützten oder unbeheizten Gebäuden – entfällt diese Pflicht. Wer auf der sicheren Seite sein möchte, kümmert sich vor Inserat und Besichtigung um einen gültigen Energieausweis und vermeidet so Bußgelder und Verzögerungen im Vermietungsprozess.
FAQ: Häufige Fragen zur Vermietung ohne Energieausweis
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Kann ich eine Wohnung ohne Energieausweis vermieten?
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Nein, der Energieausweis ist bei jedem Nutzerwechsel Pflicht. Vermietest du deine Wohnung oder dein Haus neu, bist du verpflichtet den Interessent:innen einen Energieausweis vorzulegen. Vermietung ohne Energieausweis ist nur bei wenigen Ausnahmen möglich.
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Kann ein Mieter nachträglich einen Energieausweis verlangen?
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Nein, der Energieausweis hat den Zweck, den Mieter:innen bei der Entscheidungsfindung zu helfen. Nach Abschluss des Mietvertrags verfällt dieses Recht. Bestandsmieter:innen haben nachträglich daher keinen Anspruch mehr, den Energieausweis einzusehen.
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Wer haftet für fehlenden Energieausweis?
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Grundsätzlich gehört der Energieausweis zu den Eigentümerpflichten. Du solltest davon ausgehen, dass du bei einer Vermietung ohne Energieausweis für den fehlenden Energieausweis haftest und das Bußgeld bezahlen musst. Hast du eine:n Immobilienmakler:in mit der Vermietung beauftragt, haftet diese:r in der Regel.
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Wer kontrolliert, ob man einen Energieausweis hat?
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Die zuständigen Behörden in den Bundesländern kontrollieren seit dem 1. August 2021 nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt. Durch die Registriernummer auf dem Energieausweis lassen sich die Ausweise eindeutig zuordnen. Bei Vermietung ohne Energieausweis besteht das Risiko einer Bußgeldforderung.
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Wer erstellt Energieausweis für Mehrfamilienhaus?
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Bei einem Mehrfamilienhaus, das vor dem 1.November 1977 errichtet worden ist, schreibt das Gebäudeenergiegesetz (mit Ausnahmen) einen Bedarfsausweis vor. Insbesondere der Energiebedarfsausweis darf nur von Vertreter:innen baunaher Berufe mit Zusatzqualifikation ausgestellt werden (GEG § 88).
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"Der Energieausweis ist eine Vermieterpflicht mit sehr wenigen Ausnahmen. Entscheidend ist dabei nicht, ob tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommt. Bereits mit Inserat oder Besichtigung sind die Voraussetzungen zur Vorlage eines Energieausweises erfüllt. Wer dagegen verstößt, riskiert ein Bußgeld – selbst dann, wenn der Energieausweis später nachgereicht wird. Wer mit einer kurzfristigen Neuvermietung rechnet, sollte den Energieausweis daher frühzeitig beantragen, um rechtliche Risiken zu vermeiden."