Energieausweis für Neubauimmobilien

Wird eine Immobilie neu errichtet, ist die Ausstellung eines Energieausweises Pflicht. Diese Regelung besteht in Deutschland seit 2002, wird seit 2014 stichprobenartig kontrolliert und ist Bestandteil des Gebäudeenergiegesetzes. Nachfolgend erläutern wir dir, was du als Vermieter:in zum Energieausweis für Neubauimmobilien wissen musst.

Die Energieausweis-Pflicht bei Neubauten ist eindeutig in
§ 80 Absatz 1 im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt.

Demnach hat der:die Bauherr:in dafür Sorge zu tragen, dass:

• der Energieausweis unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes erstellt wird.
• falls er nicht Eigentümer:in ist, der Energieausweis dem:der Besitzer:in übergeben wird.
  

Zudem muss der Energieausweis die tatsächlichen energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes aufweisen. Haben sich während der Bauausführung Änderungen ergeben mit Auswirkungen auf die Energieeffizienz, so müssen diese im Energieausweis berücksichtigt werden. Achte darauf, dass der:die Architekt:in oder Planer:in deiner Immobilie dir den erforderlichen Ausweis oder eine Kopie übergibt.

Der Energiepass ist der zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen. Welche Behörde das in deinem Fall ist, kannst du der jeweiligen Landesbauordnung entnehmen. Die Energieausweis-Pflicht bei Neubauten besteht seit 2002, seit 2014 werden Stichproben durchgeführt. Da die Gültigkeit auf 10 Jahre begrenzt ist, solltest du den Energieausweis regelmäßig überprüfen und gegebenenfalls erneuern lassen. 

Auch bei Bestandsgebäuden besteht bei Vermietung, Verkauf oder Verpachtung grundsätzlich eine Energieausweispflicht. Ob ein Energieverbrauchs- oder Energiebedarfsausweis erforderlich ist, hängt vom Baujahr, der Anzahl der Wohneinheiten und dem energetischen Zustand des Gebäudes ab.

Grundsätzlich besteht zwar eine Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Diese wird jedoch eingeschränkt, wenn das Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen hat und der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. In diesem Fall ist ein Energiebedarfsausweis verpflichtend, sofern das Gebäude nicht mindestens den energetischen Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 entspricht.

Wurde ein Bestandsgebäude umfassend energetisch modernisiert, ist in der Regel ebenfalls ein Energiebedarfsausweis erforderlich, da sich die energetischen Eigenschaften des Gebäudes grundlegend geändert haben und eine energetische Gesamtbilanzierung notwendig wird.

Immer, wenn ein Nutzerwechsel stattfindet, ist die Vorlage eines Energieausweises nach GEG § 80, Absatz 3 gesetzlich vorgeschrieben, ganz unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder ein Bestandsgebäude handelt. Der Energieausweis bei der Vermietung ist ein Beispiel dafür.

Wenn du also ein Haus oder eine Wohnung vermietest, verpachtest oder auch verkaufst, ist der Energieausweis erforderlich. Damit sollen potenzielle Mieter:innen oder Käufer:innen über die energetischen Kennwerte der Immobilie informiert werden. Ist die Immobilie bereits vermietet, ist ein Energieausweis nicht notwendig, deine Mieter:innen haben keinen Anspruch auf Einsichtnahme.

Es ist für Vermieter:innen Pflicht, spätestens beim Besichtigungstermin einen Energieausweis gegenüber Mietinteressent:innen vorzulegen. Liegt zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung ein Energieausweis vor, müssen gewisse Angaben auch im Inserat erwähnt werden (§ 87 GEG, Pflichtangaben in Immobilienanzeigen).

Es ist sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Angaben enthält:

1. Art des Energieausweises – Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis
2. Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude
3. wesentlicher Energieträger für die Heizanlage des Gebäudes
4. Baujahr des Wohngebäudes
5. Energieeffizienzklasse des Wohngebäudes
   

Hast du eine Immobilie neu errichtet, benötigst du für deinen Neubau einen Bedarfsausweis.

Die Kosten für einen Energiebedarfsausweis können bis zu 500 Euro und in einzelnen Fällen sogar mehr betragen. Ein Energieverbrauchsausweis hingegen liegt in der Erstellung unter 100 Euro. Dieser Preisunterschied kommt durch den erheblich höheren Arbeits- und Zeitaufwand zustande.

Die Kosten für den Energieausweis trägt der:die Vermieter:in. Sie dürfen nicht auf den:die Vermieter:in abgewälzt werden.

Wann du einen Energieverbrauchsausweis und wann du einen Energiebedarfsausweis sonst noch benötigst, erfährst du in dem Beitrag Energieausweis-Pflicht bei der Vermietung.

Wird ein Neubau errichtet, ist der Energieausweis zusammen mit dem Bauantrag einzureichen. In der Regel erstellt der:die mit der Planung Beauftragte den Energieausweis. In den meisten Fällen handelt es sich hierbei um den:die Architekt:in des Gebäudes.

Sollte die Neubauimmobilie vor der 2014 errichtet worden sein, muss der:die Eigentümer:in den Energieausweis spätestens im Falle des Verkaufs oder einer Vermietung in Auftrag geben. Du kannst deinen Energieausweis online bei ImmoScout24 beantragen.

Neben anderen Anbietern im Internet kannst du auch Vertreter baubezogener Berufe direkt ansprechen. Bauingenieur:innen, Architekt:innen oder Handwerker:innen mit entsprechender Qualifikation verfügen über die Ausstellungsberechtigung eines Energieausweises. Diese Berechtigung ist grundsätzlich an die Qualifikationsanforderungen geknüpft, die durch das Gebäudeenergiegesetz in § 88 Ausstellungsberechtigung für Energieausweise vorgegeben werden.

Gemäß der EnEv 2014 § 27 droht bei einem Neubau ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro, wenn der Energieausweis nicht vorliegt oder falsche Angaben enthält. Die Strafe kann sowohl gegen den Aussteller des Energieausweises als auch gegen den Immobilienbesitzer verhängt werden.

Von Behörden werden stichprobenartig Kontrollen zu den Energieausweisen vorgenommen. So wird nicht nur die Qualität kontrolliert, sondern auch gesichert. Damit die Kontrolle reibungslos vonstattengehen kann, bekommen alle Energieausweise seit 2014 eine Registriernummer. Der Aussteller des Energieausweises ist verantwortlich für das Eintragen der Registriernummer sowie der Übersendung einer Kopie an die entsprechenden Behörden.

Sollte trotz bestehender Energieausweispflicht kein Energieausweis vorliegen, beispielsweise im Fall einer Vermietung, drohen empfindliche Bußgelder bis zu 10.000 Euro.

Für Neubauimmobilien ist der Energiebedarfsausweis verpflichtend und nicht verhandelbar. Eigentümer:innen müssen sicherstellen, dass nach Fertigstellung ein korrekter Energiebedarfsausweis vorliegt, der die tatsächliche energetische Situation des Gebäudes widerspiegelt und bei Vermietung oder Verkauf rechtzeitig vorgelegt wird.

Wer den Energieausweis frühzeitig einplant und auf korrekte Angaben achtet, vermeidet Bußgelder, Verzögerungen und rechtliche Unsicherheiten – und schafft zugleich Transparenz für Mieter:innen und Käufer:innen.