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Quadratmeter sind mehr als nur Zahlen im Grundriss: Sie entscheiden über Miete, Kaufpreis und Nebenkosten. Doch nicht jede Fläche, die begehbar aussieht, zählt auch zur Wohnfläche. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) legt fest, was berücksichtigt wird – und was nicht. Dieser Ratgeber zeigt dir Schritt für Schritt, wie du deine Wohnfläche korrekt berechnest und typische Fehler vermeidest.
WoFlV ist die Basis: Wohnfläche wird nach festen Regeln ermittelt – Räume voll, halb oder gar nicht angerechnet.
Balkon/Terrasse zählen je nach Nutzbarkeit mit 25–50 %.
Mietverträge relativieren oft die Quadratmeterangabe, trotzdem gilt die 10 %-Regel: Ist die Fläche deutlich kleiner, können Ansprüche entstehen.
Welcher Preis für deine Immobilie angemessen ist? – Die kostenlose Immobilienbewertung von ImmoScout verrät es dir.
- Wohnflächenberechnung: Rechtsgrundlage & Prinzip
- Was zählt zur Wohnfläche?
- Dachschrägen berechnen – klar geregelt
- Balkon, Terrasse & Loggia
- Beispielrechnung (Dachgeschosswohnung)
- Typische Fehler vermeiden
- Vorlage für die Wohnflächenberechnung
- Fazit: Exakte Wohnflächenberechnung schafft Vertrauen
- FAQ: Häufige Fragen zur Wohnflächenberechnung
Räume mit Dachschrägen werden nur teilweise zur Wohnfläche gezählt.Die Wohnflächenberechnung ist in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) festgelegt.
Dabei gelten z. B. folgende Prinzipien:
- Grundlage ist immer die lichte Grundfläche – also die nutzbare Fläche innerhalb der fertigen Wände.
- Je nach Raum oder Höhe werden Flächen voll (100 %), zur Hälfte (50 %) oder gar nicht (0 %) angerechnet.
- Dachschrägen und Außenflächen haben Sonderregeln (siehe unten).
👉 Für Miet- und Kaufverträge ist die WoFlV der Standard. Wird nach einer anderen Methode gerechnet (z. B. DIN 277), muss das im Vertrag stehen.
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Voll anrechenbar (100 %):
- Wohn- und Schlafzimmer, Kinderzimmer
- Küche, Bad/WC, Flur
- Abstellraum in der Wohnung
- beheizter Wintergarten
Halb anrechenbar (50 %):
- Dachschrägen mit Höhe zwischen 1,00–2,00 m
- Balkon, Terrasse, Loggia (je nach Nutzbarkeit auch nur 25 %)
- unbeheizter Wintergarten
Nicht anrechenbar (0 %):
- Flächen unter 1,00 m Höhe
- Keller, Heizungsräume, Garage, Carport
- Abstellräume außerhalb der Wohnung
- reine Treppenläufe ohne Podest
- Nischen, die weniger als 13 cm tief sind
Flächen unter dem Dach dürfen nur anteilig zählen.
Entscheidend ist die Höhe:
- über 2,00 m → volle Anrechnung (100 %)
- 1,00–2,00 m → halbe Anrechnung (50 %)
- unter 1,00 m → keine Anrechnung (0 %)
Beispiel: Ein Zimmer hat 12 m² über 2 m, 6 m² zwischen 1 und 2 m und 2 m² unter 1 m. Ergebnis: 12 + (6 × 0,5) + (2 × 0) = 15 m² Wohnfläche.
So bleibt die Berechnung transparent – und Missverständnisse lassen sich vermeiden.
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Außenflächen zählen anteilig:
- 50 %, wenn sie gut nutzbar sind (z. B. groß, sonnig, privat)
- 25 %, wenn die Nutzung eingeschränkt ist (z. B. klein, schattig, laut)
Beispiel: Ein Balkon mit 8 m² wird bei guter Lage zu 50 % angerechnet → 4 m² Wohnfläche.
Damit du schnell zu einem belastbaren Ergebnis kommst, gehst du systematisch vor:
- Grundriss bereitlegen oder Skizze anfertigen
- Räume ausmessen (lichte Maße)
- Dachschrägen nach Höhenzonen aufteilen
- Balkon, Terrasse & Co. separat erfassen
- Anrechnungsfaktoren anwenden (100 %/50 %/25 %)
- Ergebnisse in einer Tabelle dokumentieren
- Am Ende auf zwei Nachkommastellen runden
Tipp: Mit Laserentfernungsmesser oder App geht’s schneller und präziser.
| Raum | Grundfläche / Zonen | Anrechnung | Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| Wohnen | 24,00 m² (>2,00 m) | 100 % | 24,00 m² |
| Küche | 8,50 m² (>2,00 m) | 100 % | 8,50 m² |
| Bad | 5,20 m² (>2,00 m) | 100 % | 5,20 m² |
| Flur | 6,30 m² (>2,00 m) | 100 % | 6,30 m² |
| Abstell (in Whg.) | 1,80 m² (>2,00 m) | 100 % | 1,80 m² |
| Schlafen (DG) | 10,00 m² (>2,00 m) + 6,00 m² (1–2 m) + 2,00 m² (<1 m) | 10 ×100 % + 6 ×50 % + 2 ×0 % | 13,00 m² |
| Kind (DG) | 7,50 m² (>2,00 m) + 5,00 m² (1–2 m) + 1,50 m² (<1 m) | 7,5 ×100 % + 5 ×50 % + 1,5 ×0 % | 10,00 m² |
| Balkon | 6,00 m² | 50 % | 3,00 m² |
| Summe | 71,80 m² |
Wenn im Miet- oder Kaufvertrag keine besondere Berechnungsart vereinbart ist, gilt automatisch die WoFlV. Nur wenn ausdrücklich eine andere Methode (z. B. DIN 277 oder Rohbaumaße) im Vertrag steht, darf davon abgewichen werden. Andernfalls können Mieter:innen oder Käufer:innen Ansprüche geltend machen, wenn die Fläche mehr als etwa 10 % kleiner ist als angegeben.
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Folgende Fehler kommen häufig vor:
- Falsche Methode: nach DIN 277 gerechnet, aber nicht angegeben
- Dachschrägen voll angesetzt statt anteilig
- Außenflächen zu großzügig berechnet
- Abstellräume außerhalb der Wohnung einbezogen
- Kleine Nischen (<13 cm) mitgezählt
- Praxisnah gedacht: Wer den Rechenweg sauber dokumentiert, erspart sich Rückfragen und Streit.
Praxisnah gedacht: Wer den Rechenweg sauber dokumentiert, erspart sich Rückfragen und Streit.
Selbst wenn es sich um kleine Rechenfehler handelt, kann sich die falsche Quadratmeterangabe sich beim Hausverkauf, bei der Vermietung oder den Nebenkosten ungünstig auswirken. Als Verkäufer haftest du in der Regel für falsche Flächenangaben im Exposé.
Wichtig: Verwechsle nicht Wohnfläche mit Nutzfläche. Nutzflächen wie Keller oder Garage erhöhen zwar die Gesamtfläche, zählen aber nicht zur Wohnfläche. Mehr zum Unterschied Wohn- und Nutzfläche.
Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen berechnenEine übersichtliche Tabelle hilft, alle Räume und Sonderflächen systematisch zu erfassen. Trage hier die Flächen je Höhenzone oder Außenfläche ein und multipliziere sie mit dem passenden Faktor. So wird die Berechnung transparent und leicht nachvollziehbar.
| Raum | >2,00 m (100 %) | 1–2 m (50 %) | <1 m (0 %) | Außenfläche | Faktor | Wohnfläche |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Wohnen | 24,00 | – | – | – | 1,00 | 24,00 |
| Schlafen (DG) | 10,00 | 6,00 | 2,00 | – | 1,00 / 0,50 / 0,00 | 13,00 |
| Balkon | – | – | – | 8,00 | 0,50 | 4,00 |
| Summe | 41,00 |
Eine übersichtliche Tabelle hilft, alle Räume und Sonderflächen systematisch zu erfassen. Trage hier die Flächen je Höhenzone oder Außenfläche ein und multipliziere sie mit dem passenden Faktor. So wird die Berechnung transparent und leicht nachvollziehbar.
Die Wohnflächenverordnung sorgt für klare und nachvollziehbare Regeln bei der Berechnung von Wohnfläche. Wer sich daran hält, schafft Vertrauen und vermeidet Konflikte – sei es beim Mieten, Vermieten oder beim Verkaufen. Mit einer sauberen Dokumentation der Flächen und unserer Vorlage hast du eine verlässliche Grundlage, auf die sich beide Vertragsparteien berufen können.
Wer auf klare Regeln setzt, spart Diskussionen – und gewinnt Vertrauen. Genau dafür ist die Wohnflächenverordnung da.
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FAQ: Häufige Fragen zur Wohnflächenberechnung
-
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
-
Nach der WoFlV: Räume voll, Dachschrägen 1–2 m halb, unter 1 m gar nicht, Balkon/Terrasse anteilig.
-
Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche?
-
Keller, Garage, Heizungsraum, Abstellräume außerhalb der Wohnung.
-
Zählt der Flur zur Wohnfläche?
-
Ja, Flure zählen voll.
-
Was zählt alles zu qm Wohnfläche?
-
Alle begehbaren Räume innerhalb der Wohnung, die nach WoFlV berücksichtigt werden.
-
Wohnfläche nach DIN 277 oder WoFlV?
-
Für Miet- und Kaufverträge fast immer WoFlV. DIN 277 eher bei Neubau- und Gewerbeprojekten.
-
Wie wird ein Balkon berechnet?
-
Nach WoFlV mit 25–50 %, nach DIN 277 sogar voll.
-
Woher bekomme ich eine qualifizierte Wohnflächenberechnung?
-
Von Architekt:innen, Sachverständigen oder Vermessungsbüros – sinnvoll für Exposé oder Verkauf.
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.
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Eine Wohnflächenberechnung klingt nach trockener Zahlenspielerei – ist aber alles andere als trivial. Sie entscheidet über Miete und Kaufpreis und dient als Beweisgrundlage bei Streitigkeiten. Wer auf eine Berechnung nach WoFlV setzt, wirkt professionell und schafft Vertrauen bei Käufer:innen wie bei Mieter:innen.