Wenn die Woh­nung klei­ner ist als im Miet­ver­trag an­ge­ge­ben

Endlich ist der Mietvertrag unterschrieben, doch dann der Schock: Die Wohnung ist deutlich kleiner, als es der Vertrag behauptet. Was bedeutet das für dich als Mieter:in? In diesem Artikel erfährst du, wie groß die Abweichung sein darf, welche Rechte du hast und wie du deine Ansprüche durchsetzen kannst.

Du hast die Wohnung besichtigt, den Mietvertrag unterschrieben, und beim Einzug fällt dir auf: Die Räume wirken kleiner, als du gedacht hast. Vielleicht misst du sogar selbst nach und stellst fest, dass die Fläche deutlich unter der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl liegt. Was jetzt?

Zunächst einmal: Bewahre Ruhe. Es ist ärgerlich, aber keine ausweglose Situation. Prüfe zunächst, ob die Abweichung tatsächlich erheblich ist – dafür gibt es klare rechtliche Vorgaben. Wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent kleiner ist als die vertraglich vereinbarte, gilt dies als Mangel. In diesem Fall stehen dir verschiedene Rechte zu, darunter die Möglichkeit, die Miete zu mindern.

Die sogenannte „Zehn-Prozent-Regel“ ist ein zentraler Punkt in der Rechtsprechung zur Wohnflächenabweichung. Dabei geht es darum, ab wann eine Abweichung zwischen der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche und der tatsächlichen Fläche als erheblich gilt.

Wenn die Differenz kleiner als zehn Prozent ist, hat das keine Auswirkungen auf die Miete – diese Schwankung wird als zumutbar angesehen. Überschreitet die Abweichung jedoch die Grenze von zehn Prozent, wird dies rechtlich als Mangel bewertet. Du hast in diesem Fall Anspruch auf eine Anpassung der Miete.

In der Praxis stellt sich oft die Frage: Wer ist dafür verantwortlich, die tatsächliche Wohnfläche zu belegen? Die Antwort ist klar: Die Beweispflicht liegt beim Mieter oder der Mieterin. Wenn du den Verdacht hast, dass die Wohnfläche nicht stimmt, musst du dies durch eigene Messungen oder ein Gutachten nachweisen.

Eine grobe Kontrolle kannst du selbst durchführen. Miss dazu die Räume mit einem Maßband aus und multipliziere die Länge mit der Breite. Addiere die Werte aller Räume, um die Gesamtfläche zu ermitteln. Diese Methode liefert jedoch nur eine erste Orientierung. Für eine rechtlich verwertbare Berechnung solltest du ein professionelles Gutachten erstellen lassen. Diese Kosten kannst du unter Umständen vom Vermieter zurückfordern, wenn sich die Abweichung bestätigt.

Wenn die Wohnfläche erheblich abweicht, hast du als Mieter:in mehrere Rechte:
 

1. Mietminderung: Du kannst die Miete entsprechend der Abweichung senken. Beispiel: Liegt die tatsächliche Wohnfläche um 15 Prozent unter der vereinbarten Fläche, kannst du 15 Prozent weniger Miete zahlen.
2. Rückforderung: Du kannst zu viel gezahlte Miete rückwirkend für bis zu drei Jahre zurückfordern. Die Verjährungsfrist beginnt ab dem Zeitpunkt, an dem du von der Abweichung erfährst.
3. Schadensersatz: Wenn dir durch die falsche Angabe zusätzliche Kosten entstehen (z. B. höhere Nebenkosten oder Umzugskosten), kannst du diese unter Umständen geltend machen.
    

Wichtig: Informiere deinen Vermieter schriftlich über die Abweichung und setze eine Frist zur Klärung. Sollte keine Einigung möglich sein, hilft eine rechtliche Beratung weiter.

Eine Mietminderung muss gut vorbereitet sein. Der erste Schritt ist die schriftliche Mitteilung an den:die Vermieter:in. Beschreibe darin die festgestellte Abweichung und lege die entsprechenden Belege bei. Setze dem:der Vermieter:in eine Frist zur Stellungnahme oder Korrektur der Angaben. Wenn er oder sie nicht reagieren oder die Abweichung bestätigen, kannst du die Miete anteilig kürzen. Die Berechnung erfolgt auf Basis der Abweichung: Liegt die tatsächliche Fläche zwölf Prozent unter der vertraglichen, darfst du zwölf Prozent weniger Miete zahlen.

Wichtig: Behalte die Kommunikation schriftlich, damit du im Streitfall alles dokumentiert hast. Wenn der:die Vermieter:in die Kürzung nicht akzeptiert, kann ein gerichtliches Verfahren notwendig sein.