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Die Reallast im Grundbuch ist ein oft unterschätzter Eintrag – dabei kann sie den Immobilienwert erheblich beeinflussen. Kurz erklärt bedeutet Reallast: Der:die Grundstückseigentümer:in ist verpflichtet, wiederkehrende Leistungen an eine berechtigte Person zu erbringen. Das kann Geld, Pflege oder Unterkunft sein.
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Definition: Reallast = Verpflichtung des:der Eigentümers:in zu wiederkehrenden Leistungen (z. B. Geld, Pflege, Unterkunft).
Grundbuch: Eingetragen in Abt. II und mindert den Verkehrswert spürbar.
Praxis: Bleibt auch beim Verkauf bestehen – Käufer:innen übernehmen alle Pflichten.
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- Was ist eine Reallast? (Definition nach BGB)
- Beispiele für Reallasten
- Reallast berechnen – wie hoch sind die Leistungen?
- Reallast bei Verkauf – was gilt?
- Löschung einer Reallast
- Unterschiede zu anderen Grundbuch-Einträgen
- Juristische Details (für Interessierte)
- Fazit: Reallast im Grundbuch – Chance oder Belastung?
- FAQ: Häufige Fragen zur Reallast
Nach § 1105 BGB verpflichtet die Reallast Eigentümer:innen eines Grundstücks, regelmäßig Leistungen zu erbringen.
- Einfach erklärt: Wer ein belastetes Grundstück besitzt, muss zahlen oder Leistungen erbringen.
- Abgrenzung: Anders als die Grundschuld sichert die Reallast kein Darlehen, sondern persönliche Ansprüche.
- Eintragung: Immer in Abteilung II des Grundbuchs.
Der Begriff „Reallast“ stammt aus dem Lateinischen res (Sache) und last (Belastung). Wörtlich bedeutet er also eine Belastung, die direkt an einer Sache – hier: dem Grundstück – hängt. Diese Herkunft macht deutlich, warum eine Reallast unabhängig von der Person des:der Eigentümers:in besteht: Sie „hängt“ am Grundstück selbst.
Die Reallast kann in der Praxis ganz verschiedenen Ausprägungen haben. Wir stellen sie im nächsten Abschnitt vor.
Folgenden Beispielen ist eins gemeinsam: Sie verpflichten die Eigentümer:innen zu wiederkehrenden Leistungen, die den Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie beeinflussen:
- Pflegeleistungen: Verpflichtung, eine bestimmte Person zu versorgen.
- Geldrente: Regelmäßige Zahlungen an Begünstigte.
- Leibgeding: Kombination aus Wohnrecht, Geldzahlung, Pflege und Naturalien. Typische Beispiele: regelmäßige Lieferung von Feuerholz oder Obst („Äpfel vom Hof“).
Ein Sonderfall ist das sogenannte Leibgeding (auch Altenteil, Leibrente genannt). Es sichert einer Person – oft den übergebenden Eltern bei der Hof- oder Hausübergabe – nicht nur ein Wohnrecht, sondern auch wiederkehrende Natural- oder Geldleistungen. Typisch ist die Versorgung mit Lebensmitteln, Holz oder ein kleines Taschengeld. Das Leibgeding ist eine traditionelle Form der Reallast, die in ländlichen Regionen bis heute verbreitet ist.
Die Höhe der Reallast ist von verschiedenen Faktoren abhängig.
Die Höhe richtet sich nach:
- Dauer (lebenslang oder befristet)
- Art der Leistung (Geld, Pflege, Naturalien)
- Vereinbarung im Vertrag
In der Praxis erstellt der:die Notar:in meist eine Berechnungsgrundlage, oft unter Einbezug von Leibrentenfaktoren oder Alterswerten. Für die Immobilienbewertung und den Verkehrswert entscheidend ist, wie stark die Reallast die Nutzung einschränkt.
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Eine Reallast „klebt“ am Grundstück – wechselt also der:die Eigentümer:in durch Verkauf oder Erbschaft, bleibt die Belastung bestehen. Käufer:innen oder Erb:innen übernehmen automatisch alle Verpflichtungen.
Anders ist es beim Tod des Berechtigten:
- Subjektiv-persönliche Reallast (§ 1111 BGB): Sie ist an eine konkrete Person gebunden (z. B. Pflege oder Rente) und erlischt mit deren Tod.
- Subjektiv-dingliche Reallast (§ 1110 BGB): Sie ist an ein Grundstück gebunden (z. B. jährliche Geldleistung an ein Nachbargrundstück) und geht bei Erbschaft oder Verkauf automatisch auf die neuen Eigentümer:innen über.
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Familie Müller überträgt ihren Hof an die Tochter Anna.
- Die Eltern sichern sich eine monatliche Geldrente von 600 €. Das ist eine subjektiv-persönliche Reallast: Sie erlischt, sobald beide Berechtigten verstorben sind.
- Zusätzlich verpflichtet sich Anna, dem Nachbargrundstück jedes Jahr 500 € als Nutzungsentschädigung zu zahlen. Das ist eine subjektiv-dingliche Reallast: Stirbt der Nachbar oder verkauft er sein Grundstück, geht das Recht automatisch auf die neuen Eigentümer:innen über.
Dieses Beispiel zeigt: Reallasten können höchstpersönlich sein oder dauerhaft an ein Grundstück gebunden bleiben.
Wenn du das Bedürfnis hast, eine Reallast vorzeitig zu beenden – etwa, um dein Haus oder Grundstück zu attraktiveren Bedingungen verkaufen zu können – solltest du folgendes wissen:
Beide Arten von Reallasten lassen sich vorzeitig beenden. Sie können jederzeit im gegenseitigen Einvernehmen gelöscht oder durch eine Abfindung abgelöst werden – Voraussetzung ist die Zustimmung aller Beteiligten.
Die Löschung einer Reallast folgt einem klar geregelten Verfahren:
- notarielle Beglaubigung nach § 873 BGB
- Antrag beim Grundbuchamt auf Löschung der Reallast aus Grundbuch
- Zahlung von Gebühren (Notar + Grundbuchamt)
Erst wenn alle diese Schritte erledigt sind, gilt die Reallast im Grundbuch offiziell als gelöscht.
Automatisch erlischt eine Reallast nur, wenn sie höchstpersönlich ist (z. B. Pflege- oder Rentenzahlung) und die begünstigte Person verstirbt.
Neben der Reallast gibt es weitere Grundbucheinträge, die sich in der Ausrichtung von ihr unterscheiden:
- Nießbrauchsrecht: Nießbrauch gibt ein umfassende Nutzungs- und Fruchtziehungsrecht.
- Dienstbarkeit: Bezieht sich auf Nutzung (z. B. Wegerecht, Leitungsrecht), nicht auf Leistungen.
- Grundschuld bzw. Grundpfandrecht: Dient als Kreditsicherheit, nicht als persönliche Versorgung. (eingetragen in Abt. III des Grundbuchs)
- Vorkaufsrecht: Berechtigt eine Person, eine Immobilie zu kaufen, bevor sie Dritten angeboten wird.
- Erbbaurecht: Gegen die Zahlung eines Erbbauzinses an den:die Eigentümer:in kann ein auf bzw. unter einem Grundstück eine Immobilie gebaut werden. Beim Erbbaurecht besitzt der:die Erbbauberechtigte das Gebäude, aber nicht das Grundstück.
Auch diese Rechte können Verkauf oder eigene Nutzung erschweren. Achte beim Erwerb oder Erbe einer Immobilie auf die Einträge im Grundbuch.
- Subjektiv-dingliche Reallast (§ 1110 BGB): zugunsten eines anderen Grundstücks.
- Subjektiv-persönliche Reallast (§ 1111 BGB): zugunsten einer bestimmten Person.
- Zwangsvollstreckung: Bei Nichterfüllung kann der Begünstigte in das Grundstück vollstrecken (§ 750 ZPO).
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Die Reallast ist ein starkes rechtliches Instrument, um wiederkehrende Leistungen abzusichern. Für Eigentümer:innen kann sie aber auch zur Belastung werden, da sie beim Verkauf oder bei der Immobilienbewertung den Verkehrswert mindert. Ob Geldrente, Pflegeleistung oder Naturalien – alle Reallasten haben eines gemeinsam: Sie „kleben“ am Grundstück und gehen bei Verkauf oder Erbschaft automatisch auf die neuen Eigentümer:innen über. Wer eine Reallast vereinbaren oder beenden möchte, sollte sich deshalb frühzeitig beraten lassen und die Folgen für den Immobilienwert prüfen.
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FAQ: Häufige Fragen zur Reallast
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Was ist eine Reallast einfach erklärt?
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Eine Reallast ist ein Eintrag im Grundbuch, der den:die jeweilige:n Eigentümer:in verpflichtet, wiederkehrende Leistungen an eine bestimmte Person oder zugunsten eines Grundstücks zu erbringen. Das können Geldzahlungen, Pflegeleistungen oder Naturalien sein.
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Welche Beispiele gibt es?
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Zu den häufigsten Beispielen zählen eine monatliche Geldrente als zusätzliche Altersabsicherung, Pflege- oder Versorgungsleistungen für eine bestimmte Person sowie Naturalien wie regelmäßige Lieferungen von Holz oder Lebensmitteln.
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Was sagt das BGB zur Reallast?
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Die rechtliche Grundlage der Reallast findet sich in den §§ 1105 bis 1112 BGB. Das Gesetz unterscheidet zwischen subjektiv-persönlicher Reallast (wiederkehrende Leistungen zugunsten einer bestimmten Person, erlischt mit deren Tod) und subjektiv-dinglicher Reallast (zugunsten eines anderen Grundstücks, bleibt auch bei Verkauf oder Erbschaft bestehen).
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Wie wirkt sich eine Reallast beim Verkauf aus?
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Die Reallast hängt am Grundstück – nicht an der Person. Wer die Immobilie kauft oder erbt, übernimmt alle Verpflichtungen, die im Grundbuch eingetragen sind, automatisch. Das kann den Verkaufspreis drücken und die Vermarktung erschweren.
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Wie lässt sich eine Reallast löschen?
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Eine Reallast kann nicht einseitig beendet werden. Sie lässt sich nur löschen oder durch eine Abfindung ablösen, wenn alle Beteiligten zustimmen. Der Ablauf erfolgt über eine notarielle Beglaubigung und einen Antrag beim Grundbuchamt. In der Praxis spricht man auch von einer „Reallast im Grundbuch löschen“.
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Viele Eigentümer:innen unterschätzen, welchen Einfluss eine Reallast auf den Immobilienwert haben kann. Sie bleibt beim Verkauf bestehen und kann die Preisvorstellungen oder die Vermarktungschancen spürbar beeinflussen. Deshalb ist es sinnvoll, frühzeitig zu prüfen, ob eine Ablösung oder Löschung möglich ist. Für eine fundierte Entscheidung empfiehlt sich die Kombination aus einer aktuellen Immobilienbewertung und einer rechtlichen Beratung durch Notar:in oder Fachanwält:in.