Nieß­brauch und Nießbrauchrecht: Be­deu­tung, Steu­ern und Kos­ten

Ein Nießbrauch an einer Immobilie muss zwischen Eigentümer:in und Nießbrauchberechtigten durch einen Nießbrauchvertrag vereinbart und ins Grundbuch eingetragen werden. In der Vereinbarung legst du fest, welchen Umfang das Nutzungsrecht hat und welche Rechte und Pflichten für beide Seiten gelten.

In einer Vereinbarung zum Nießbrauch legst du fest, wie das Nießbrauchrecht ausgestaltet ist und welche Rechte und Pflichten beide Seiten haben. Auch bei einer Übertragung innerhalb der Familie ist es sinnvoll, die Vereinbarungen eindeutig festzuhalten. Dazu gehören insbesondere: 
 

• Namen und Anschriften von Eigentümer:in und Nießbrauchberechtigten 
• genaue Angaben zur Immobilie 
• Umfang des Nutzungsrechts und mögliche Einschränkungen 
• Dauer des Nießbrauchs, beispielsweise lebenslang oder zeitlich befristet 
• Rechte und Pflichten beider Parteien 
• Vereinbarungen zur Verteilung von Kosten, Instandhaltung und Reparaturen
  

Ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie wird durch Einigung zwischen Eigentümer:in und Nießbrauchberechtigten sowie die Eintragung ins Grundbuch bestellt. Für die Eintragung benötigst du eine entsprechende Bewilligung, deren Unterschrift in der Regel notariell beglaubigt wird. Der Nießbrauch wird anschließend in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. 

Mit dem Grundbucheintrag ist das Nießbrauchrecht an die Immobilie gebunden und bleibt grundsätzlich auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Eine wichtige Rolle spielt dabei der Rang im Grundbuch: Er kann beispielsweise bei einer Finanzierung oder Zwangsversteigerung darüber entscheiden, welches Recht Vorrang hat. 

Mit einem Nießbrauch erhältst du weitreichende Nutzungsrechte an einer Immobilie, übernimmst damit aber auch bestimmte Pflichten und Kosten. Welche Aufgaben bei dir und welche bei den Eigentümer:innen liegen, richtet sich nach den gesetzlichen Vorgaben und den getroffenen Vereinbarungen. Auch für Instandhaltung, Grundsteuer und andere laufende Kosten ist entscheidend, wer sie tragen muss. 

Als Nießbrauchberechtigte:r darfst du die Immobilie selbst nutzen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Gleichzeitig bist du verpflichtet, die Immobilie ordnungsgemäß zu bewirtschaften und ihren wirtschaftlichen Bestand zu erhalten. 

Gewöhnliche Maßnahmen zur Unterhaltung und Instandhaltung fallen grundsätzlich in deinen Verantwortungsbereich. Größere Veränderungen an der Immobilie kannst du dagegen nicht ohne Weiteres vornehmen. Außergewöhnliche Erneuerungen und größere Sanierungsmaßnahmen fallen grundsätzlich in den Verantwortungsbereich der Eigentümer:innen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. 

Die folgende Übersicht zeigt, welche typischen Kosten Nießbrauchberechtigte und Eigentümer:innen grundsätzlich tragen: 

Sowohl Nießbrauch als auch Wohnrecht ermöglichen dir, eine Immobilie zu nutzen, obwohl du nicht deren Eigentümer:in bist. Der entscheidende Unterschied: Mit einem Nießbrauchrecht kannst du die Immobilie grundsätzlich auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Ein Wohnrecht nach § 1093 BGB berechtigt dagegen grundsätzlich dazu, die Immobilie selbst zu bewohnen. 

Nießbrauch eignet sich daher besonders, wenn du dir neben dem Wohnen auch die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie sichern möchtest. Geht es ausschließlich darum, weiterhin selbst in der Immobilie zu wohnen, kann ein Wohnrecht ausreichend sein. Welches Recht besser passt, hängt daher vor allem davon ab, welche Nutzung du dir nach der Eigentumsübertragung vorbehalten möchtest.

Je nachdem, wer Eigentümer:in der Immobilie ist und wer das Nutzungsrecht erhält, werden verschiedene Arten von Nießbrauch unterschieden. Für Immobilieneigentümer:innen sind vor allem der Vorbehaltsnießbrauch und der Zuwendungsnießbrauch relevant. 

Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgst du deine Immobilie auf eine andere Person, behältst dir aber das Nießbrauchrecht vor. Du kannst das Haus beispielsweise weiterhin selbst bewohnen oder vermieten und die Mieteinnahmen erhalten. Diese Form wird häufig genutzt, wenn Eltern eine Immobilie zu Lebzeiten an ihre Kinder übertragen. 

Beim Zuwendungsnießbrauch bleibst du Eigentümer:in der Immobilie, räumst aber einer anderen Person das Recht zur Nutzung und zu den Erträgen ein. Je nach Vereinbarung kann der Zuwendungsnießbrauch unentgeltlich, entgeltlich oder teilentgeltlich erfolgen. 

Daneben gibt es besondere Formen, die für bestimmte familiäre, erbrechtliche oder wirtschaftliche Situationen infrage kommen: 
 

• Vermächtnisnießbrauch: Im Testament wird bestimmt, dass einer Person nach dem Erbfall ein Nießbrauchrecht eingeräumt werden soll. 
• Versorgungsnießbrauch: Der Nießbrauch dient dazu, eine andere Person, beispielsweise den:die Ehepartner:in, wirtschaftlich abzusichern. 
• Quotennießbrauch: Das Nießbrauchrecht bezieht sich nur auf einen bestimmten Anteil der Nutzungen bzw. Erträge. 
• Bruchteilsnießbrauch: Der Nießbrauch wird an einem Miteigentumsanteil einer Immobilie bestellt. 
  

Möchtest du dein Haus an deine Kinder überschreiben und dir den Nießbrauch vorbehalten, wird die Schenkung in einem notariellen Übertragungsvertrag vereinbart. Dein Kind wird Eigentümer:in der Immobilie, während dein Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen wird. 

Bei der Gestaltung der Übertragung solltest du insbesondere folgende Punkte beachten: 
 

• Schenkungssteuer: Dein Kind kann seinen persönlichen Freibetrag nutzen. Zudem kann der Kapitalwert des Nießbrauchs den steuerpflichtigen Wert der Schenkung reduzieren. 
• Rückforderungsrechte: Im Übertragungsvertrag lässt sich vereinbaren, unter welchen Voraussetzungen das Haus zurückübertragen werden soll. 
• Pflichtteilsansprüche: Die Schenkung kann Auswirkungen auf spätere Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche haben. 
• Verkauf: Das eingetragene Nießbrauchrecht belastet die Immobilie und kann einen späteren Verkauf erschweren. 
• Pflegebedürftigkeit: Eine frühzeitige Übertragung mit Nießbrauch schützt die Immobilie nicht automatisch vor möglichen Ansprüchen im Zusammenhang mit Sozialleistungen. 
   

Die steuerlichen Folgen der Übertragung und die Berechnung des Nießbrauchwerts erklären wir in den folgenden Abschnitten ausführlicher. 

Bei einer Immobilie mit Nießbrauch können je nach Gestaltung Schenkungsteuer, Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer oder bei einem späteren Verkauf Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn relevant werden. Welche Steuern tatsächlich anfallen, hängt unter anderem davon ab, ob du die Immobilie verschenkst, selbst nutzt, vermietest oder später verkaufst. 

Überträgst du dein Haus unentgeltlich auf dein Kind, kann Schenkungsteuer anfallen. Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro, der grundsätzlich alle zehn Jahre erneut genutzt werden kann. 

Behältst du dir bei der Schenkung einen Nießbrauch vor, kann dessen Kapitalwert grundsätzlich vom steuerlichen Wert der Schenkung abgezogen werden. Dadurch kann sich die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer reduzieren. Wie der Kapitalwert des Nießbrauchs ermittelt wird, zeigen wir im nächsten Abschnitt. 

Vermietest du als Nießbrauchberechtigte:r die Immobilie und erhältst die Mieteinnahmen, musst du diese grundsätzlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Aufwendungen, die du selbst trägst und die steuerlich als Werbungskosten anerkannt werden, können die steuerpflichtigen Einkünfte mindern. 

Die Schenkung einer Immobilie löst grundsätzlich keine Spekulationssteuer aus, da es sich nicht um einen Verkauf handelt. Verkauft dein Kind die geschenkte Immobilie später, kann jedoch Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen. 

Bei der Prüfung der zehnjährigen Spekulationsfrist tritt dein Kind grundsätzlich in die Anschaffung des Schenkenden ein. Entscheidend ist daher nicht erst der Zeitpunkt der Schenkung, sondern grundsätzlich, wann du die Immobilie ursprünglich erworben hast. Zusätzlich können die gesetzlichen Ausnahmen für selbst genutzte Immobilien relevant sein. 

Im Verhältnis zwischen Eigentümer:in und Nießbrauchberechtigten trägt grundsätzlich der:die Nießbrauchberechtigte die laufende Grundsteuer. Die Beteiligten können jedoch eine abweichende Kostenverteilung vereinbaren. 

Bei einer reinen Grundstücksschenkung fällt grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an. Auch Grundstücksübertragungen zwischen Personen in gerader Linie – beispielsweise von Eltern auf Kinder – sind von der Grunderwerbsteuer befreit. 

Anders kann es bei entgeltlichen oder teilentgeltlichen Übertragungen außerhalb dieser Befreiungen aussehen. Ob und in welcher Höhe Grunderwerbsteuer anfällt, hängt deshalb von der konkreten Gestaltung der Übertragung ab.

Der Wert eines Nießbrauchrechts spielt vor allem bei der steuerlichen Bewertung einer Immobilienübertragung eine Rolle. Bei einem lebenslangen Nießbrauch hängt der Kapitalwert insbesondere vom Jahreswert der Nutzung sowie vom Alter und Geschlecht der nießbrauchberechtigten Person ab. 

Nutzt du die Immobilie selbst, richtet sich der Jahreswert grundsätzlich nach der ortsüblichen Miete, die du durch den Nießbrauch sparst. Bei einer vermieteten Immobilie werden die erzielbaren Mieteinnahmen zugrunde gelegt. Davon können bestimmte Kosten abzuziehen sein, die du als Nießbrauchberechtigte:r tragen musst. 

Für einen lebenslangen Nießbrauch wird der maßgebliche Jahreswert anschließend mit einem Vervielfältiger nach § 14 BewG multipliziert. Dieser richtet sich nach Alter und Geschlecht der berechtigten Person und wird vom Bundesfinanzministerium veröffentlicht. 

Die Berechnung erfolgt vereinfacht in drei Schritten: 

• Jahreswert ermitteln: Bestimme den jährlichen Wert der Nutzung beziehungsweise der erzielbaren Mieteinnahmen und berücksichtige gegebenenfalls abzugsfähige Kosten. 
• Höchstbetrag prüfen: Teile den steuerlichen Wert der Immobilie durch 18,6. Ist der tatsächliche Jahreswert höher, wird für die weitere Berechnung nur dieser Höchstbetrag angesetzt. 
• Kapitalwert berechnen: Multipliziere den maßgeblichen Jahreswert mit dem für die nießbrauchberechtigte Person geltenden Vervielfältiger. 

Je jünger die nießbrauchberechtigte Person bei einem lebenslangen Nießbrauch ist, desto höher ist in der Regel der Vervielfältiger und damit der Kapitalwert des Nießbrauchs. 

Der Grundbesitzwert der Immobilie und der Kapitalwert des Nießbrauchs sind zwei unterschiedliche Werte. Der Grundbesitzwert wird für steuerliche Zwecke nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes ermittelt. Der Nießbrauch verändert diesen Wert nicht einfach unmittelbar. 

Bei einer Schenkung mit vorbehaltenem Nießbrauch kann der Kapitalwert des Nießbrauchs jedoch grundsätzlich als Belastung berücksichtigt werden. Dadurch kann sich der steuerpflichtige Erwerb und damit gegebenenfalls die Schenkungsteuer reduzieren. 

Der Grundbesitzwert ist außerdem für die Berechnung des Nießbrauchs relevant: Er begrenzt nach § 16 BewG den Jahreswert, der bei der Ermittlung des Kapitalwerts angesetzt werden darf. 

Eine Immobilie kannst du grundsätzlich auch mit eingetragenem Nießbrauch verkaufen. Das Nießbrauchrecht kann den Verkauf allerdings erschweren und den erzielbaren Verkaufspreis beeinflussen. 

Ja. Eigentümer:innen dürfen eine mit Nießbrauch belastete Immobilie grundsätzlich verkaufen. Das im Grundbuch eingetragene Nießbrauchrecht bleibt bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Käufer:innen erwerben die Immobilie also zusammen mit dieser Belastung und müssen die Rechte der nießbrauchberechtigten Person beachten. 

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Ein bestehender Nießbrauch mindert in der Regel den Verkehrswert der Immobilie, weil Käufer:innen das Haus je nach Ausgestaltung nicht selbst oder nur eingeschränkt nutzen und keine entsprechenden Mieteinnahmen erzielen können. Wie stark sich der Nießbrauch auf den Verkaufspreis auswirkt, hängt unter anderem von seinem Umfang, seiner Dauer und dem Wert der vorbehaltenen Nutzung ab. 

Zudem ist der Kreis potenzieller Käufer:innen häufig kleiner. Auch eine Finanzierung kann schwieriger sein, weil Banken bei der Vergabe eines Immobilienkredits auf den Rang ihrer Grundschuld achten und gegebenenfalls einen Rangrücktritt des Nießbrauchrechts verlangen. 

Ein eingetragenes Nießbrauchrecht kann vor dem Verkauf mit Zustimmung der nießbrauchberechtigten Person gelöscht werden. Als Ausgleich kann beispielsweise eine Abfindung vereinbart werden. Ob eine Löschung oder Ablösung sinnvoll ist, hängt unter anderem vom Wert des Nießbrauchs und dem erwarteten Verkaufspreis der unbelasteten Immobilie ab. 

Wie du ein Nießbrauchrecht vorzeitig beendest und aus dem Grundbuch löschen lässt, erklären wir im nächsten Abschnitt. 

Ein Nießbrauch kann automatisch enden oder vorzeitig aufgehoben und aus dem Grundbuch gelöscht werden. Wann das möglich ist, hängt unter anderem davon ab, ob das Recht lebenslang oder befristet vereinbart wurde. 

Ein zeitlich befristeter Nießbrauch endet mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Ein lebenslanges Nießbrauchrecht erlischt mit dem Tod der nießbrauchberechtigten Person, da es nicht vererbbar ist. Darüber hinaus können bei der Bestellung des Nießbrauchs weitere Bedingungen für dessen Ende vereinbart werden. 

Soll der Nießbrauch vorzeitig beendet werden, muss die nießbrauchberechtigte Person das Recht gegenüber der Eigentümer:in aufgeben. Für die Löschung im Grundbuch ist eine entsprechende Löschungsbewilligung erforderlich. 

Mit der Aufgabe allein verschwindet der Eintrag jedoch nicht automatisch aus dem Grundbuch. Die Löschung muss beim Grundbuchamt beantragt werden. Die dafür erforderliche Erklärung muss den grundbuchrechtlichen Formvorgaben entsprechen. 

Ja. Eigentümer:in und Nießbrauchberechtigte:r können vereinbaren, dass das Nießbrauchrecht gegen eine Abfindung aufgegeben wird. Das kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn die Immobilie anschließend unbelastet verkauft werden soll. 

Die Höhe der Abfindung ist grundsätzlich Vereinbarungssache. Als Orientierung kann der wirtschaftliche beziehungsweise steuerliche Wert des Nießbrauchs dienen. Die entgeltliche Aufgabe eines Nießbrauchrechts kann allerdings steuerliche Folgen haben, die vorab geprüft werden sollten. 

Nießbrauch ist besonders interessant, wenn du Eigentum übertragen möchtest, die bisherige wirtschaftliche Nutzung der Immobilie aber erhalten bleiben soll. Das gilt beispielsweise, wenn du dein Haus an dein Kind überschreibst, aber weiterhin darin wohnen oder Mieteinnahmen erzielen möchtest. 
 
Gleichzeitig kann ein Nießbrauchrecht Eigentümer:innen langfristig in der Nutzung der Immobilie einschränken und Wert, Verkauf und Finanzierung beeinflussen. Vor allem bei Übertragungen innerhalb der Familie solltest du deshalb auch die steuerlichen und erbrechtlichen Folgen berücksichtigen.