Verkauf im September 2025: Das große Feilschen ist vorbei

Obwohl wir kalendarisch längst im dritten Quartal sind, tröpfeln immer noch die Meldungen zum zweiten Quartal 2025 nach. Laut dem Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), der auf Transaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten basiert, stiegen die Preise im Übergang vom ersten zum zweiten Quartal um 1,0 Prozent. Getragen wurde diese Entwicklung vor allem von den Wohnimmobilien, die im selben Zeitraum um 1,1 Prozent zulegten.

Besonders stark fiel der Zuwachs bei Mehrfamilienhäusern mit einem Plus von 1,3 Prozent aus. Auch im Jahresvergleich bleibt der Trend positiv, wenn auch in anderer Größenordnung: Gegenüber dem Vorjahresquartal beträgt das Plus gemäß des Verbands insgesamt 3,9 Prozent, bei Wohnimmobilien 4,1 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern sogar 5,6 Prozent. Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp, kommentiert: „Die Erholungsphase auf dem Immobilienmarkt hält weiter an. Die Immobilienpreise sind nun schon das fünfte Quartal in Folge angestiegen, wobei die Preise für Wohnimmobilien die Entwicklung weiterhin antreiben. Die Dynamik der Wohnimmobilienpreise hat erneut zugenommen, was eindeutig auf die äußerst angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt zurückzuführen ist.“

Trotz dieser Preisauftriebssignale hat sich das Marktumfeld seit Juli verändert. Neuere Marktberichte deuten auf eine Verlangsamung hin – sowie auf unterschiedliche Entwicklungen je nach Region, Lage und Objektart. Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das: Der Markt ist aktiv, entwickelt sich aber weiterhin nicht einheitlich. Wen überrascht´s?

Ein wichtiger Indikator für die aktuelle Marktlage ist die Lücke zwischen dem ursprünglichen Wunschpreis für den Verkauf einer Immobilie und dem Preis, der schließlich im Notarvertrag steht. Eine gemeinsame Analyse von ImmoScout24 und Sprengnetter hat genau das untersucht: Sie vergleicht die in Inseraten genannten Angebotspreise mit den final beurkundeten Transaktionspreisen. Das Ergebnis: Der Verhandlungsspielraum für Kaufende wird kleiner. Während in Hamburg im Schnitt noch rund zehn Prozent und in Köln neun Prozent Nachlass auf den Angebotspreis als „Verhandlungsmasse“ möglich sind, liegt der Spielraum in Leipzig mit nur noch 3,6 Prozent deutlich niedriger. Im Durchschnitt ist das Einsparpotenzial über die Metropolen hinweg um rund zwei Prozentpunkte geschrumpft. „Die Verhandlungsspielräume schrumpfen kontinuierlich“, sagt Daniel Hendel, Geschäftsführer von ImmoScout24, zur aktuellen Situation: „Die Schere zwischen Preisvorstellungen und tatsächlichen Kaufpreisen schließt sich wieder.“

Auf dem Kaufmarkt wird allerdings auch die Auswahl für Interessenten spürbar kleiner, was den Verkaufsprozess beschleunigen kann. Diese Entwicklung belegt der Wohnungsmarktreport von QUIS, einem Datendienstleister für Investitionsentscheidungen am Wohnungsmarkt. Für die Analyse wurden die in Immobilieninseraten aufgerufenen Angebotspreise ausgewertet, nicht die finalen Verkaufspreise. Die Daten für August 2025 zeigen eine klare Verschiebung: Während die Zahl der Mietangebote im Jahresvergleich um 7,6 Prozent zunahm, sank die Zahl der zum Verkauf stehenden Immobilien um 1,9 Prozent. Diese Verknappung hat eine direkte Folge: Kaufentscheidungen fallen schneller. Im Schnitt fand eine Immobilie 39 Tage früher einen neuen Eigentümer als noch im Vorjahr.

Dieses Zusammenspiel aus geringerem Angebot und solider Nachfrage sorgt gleichzeitig für stabile Preise. So stiegen die Angebotspreise für Bestandswohnungen gemäß der QUIS-Analyse um 6,8 Prozent und für Bestandshäuser um 7,9 Prozent. Besonders dynamisch zeigt sich diese Entwicklung in Städten wie Lübeck oder Augsburg, wo kurze Vermarktungsdauern auf solide Preise treffen. Für Verkäufer:innen bedeutet das: Wer mit einem vollständigen Unterlagenpaket, einer realistischen Preisstrategie und professioneller Präsentation startet, wird zügig belohnt.

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Ein weiterer Beleg für die Marktbelebung kommt von der Finanzierungsseite. Der Dr.-Klein-Trendindikator (DTI) liefert verlässliche Einblicke, denn er analysiert monatlich die Daten von rund 30.000 Finanzierungsabschlüssen, die über die führende deutsche Transaktionsplattform Europace abgewickelt werden. Der Index spiegelt also wider, was Käufer:innen tatsächlich für ihre Immobilie bezahlen. Die Daten für das zweite Quartal 2025 zeigen eine leichte Aufwärtstendenz. In Stuttgart stiegen die final gezahlten Preise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorquartal um 0,89 Prozent und für Einfamilienhäuser um 1,5 Prozent. Im Jahresvergleich gibt es teils kräftige Sprünge, etwa in Dortmund, wo Wohnungen sich um 10,7 Prozent verteuerten. „Momentan geht an Immobilien alles über den Tisch“, bestätigt Roland Lenz, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Stuttgart. Die anfängliche Sorge vor höheren Zinsen scheint bei vielen Käufer:innen einer realistischen Kalkulation gewichen zu sein.

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