Langsam aber sicher trudeln die letzten Marktberichte zum vierten Quartal 2024 ein. Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) sind die Preise für Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 1,9 Prozent gestiegen – ein klares Plus also. Unser aktuelles ImmoScout24 WohnBarometer ist schon einen Schritt weiter und liefert Daten für das erste Quartal 2025. Setzt sich der Trend fort?
Preise steigen mit angezogener Handbremse
Preiskommentar April 2025
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In den sieben größten Städten Deutschlands – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf – mussten Käuferinnen und Käufer im Jahresvergleich 1,6 Prozent mehr für Wohnungen und 1,1 Prozent mehr für Häuser zahlen. Ein deutliches Zeichen für eine sanfte Trendwende, auch wenn die regionalen Unterschiede groß bleiben.
Nur in dünn besiedelten ländlichen Kreisen zeigt der Trend weiterhin nach unten: Hier sind die Wohnungspreise um 1,2 Prozent und die Preise für Häuser um 0,9 Prozent gefallen, so das Statistische Bundesamt.
Einen genaueren Blick auf die Unterschiede zwischen Zentrum und Peripherie wirft der German Real Estate Index (GREIX), dessen aktuelle Daten Anfang April 2025 veröffentlicht wurden. Der Index ist ein Gemeinschaftsprojekt von Gutachterausschüssen, dem Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW Kiel) sowie ECONtribute und liefert eine präzise Aufschlüsselung der Preisentwicklungen innerhalb deutscher Großstädte. Grundlage sind echte Kaufverträge – teilweise bis zurück in die 1960er-Jahre – sowie hedonisch bereinigte Quadratmeterpreise, bei denen Unterschiede in Lage und Objektqualität herausgerechnet werden.
Und was zeigt die Analyse? Seit dem Beginn des Abschwungs am Immobilienmarkt im Jahr 2022 hat sich das Verhältnis zwischen zentralen und nicht-zentralen Lagen spürbar verschoben. Für verschiedene Detailauswertungen wurden unter anderem Verkäufe von Eigentumswohnungen in den sieben größten Städten untersucht. Die auffälligste Erkenntnis: Die Preisdynamik kehrt sich um. Während zentrale Viertel in den Boomjahren – vor allem zwischen 2007 und 2022 – überdurchschnittlich profitiert haben, zählen sie inzwischen teils zu den größten Verlierern.
Besonders stark trifft es Hamburg-Mitte: Hier sind die Preise um 16,5 Prozent gefallen, inflationsbereinigt sogar um etwa 18,5 Prozent. In Düsseldorfs Altstadt beträgt das Minus 10,4 Prozent, in der Münchner Altstadt (Altstadt-Maxvorstadt) rund sechs Prozent. Gleichzeitig legten eher periphere Lagen wie Düsseldorf-Bilk-Oberbilk (plus 11,6 Prozent) oder Hamburg-Harburg (plus 7,6 Prozent) deutlich zu.
Laut GREIX-Studie zeigt sich darin eine veränderte Zahlungsbereitschaft für zentrale Lagen. Käuferinnen und Käufer reagieren spürbar auf die neuen Rahmenbedingungen: gestiegene Zinsen, Homeoffice-Möglichkeiten und reale Einkommensverluste. Sie suchen nach Alternativen, die bezahlbar sind – oder bessere Renditechancen versprechen. Der durchschnittliche Preisaufschlag für zentrale Lagen ist laut Studie von rund 1.220 Euro pro Quadratmeter (Zeitraum 2012 bis Q1 2022) auf aktuell etwa 1.110 Euro (seit Q2 2022) gesunken – ein Rückgang von rund neun Prozent.
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Zinsen steigen – und plötzlich zieht die Nachfrage wieder an? Genau das hat ImmoScout24 in seinem aktuellen WohnBarometer für das erste Quartal 2025 beobachtet. Anders als noch im Jahr 2022, als steigende Bauzinsen die Nachfrage abrupt einbrechen ließen, sorgt die aktuelle Situation eher für eine Art „Flucht nach vorn“. Viele potenzielle Käuferinnen und Käufer scheinen handeln zu wollen, bevor die Finanzierung noch teurer wird. Im Februar und März legte die Nachfrage im Vergleich zum Vorjahr deutlich zu – um bis zu 17 Prozent. Besonders stark war das Wachstum im Umland der Metropolen (plus 16 Prozent) sowie in kreisfreien Städten (plus 17 Prozent).
„Viele wollen jetzt noch kaufen, bevor die Zinsen weiter steigen“, erklärt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. Auch die Preise ziehen wieder leicht an: Bestandswohnungen verteuerten sich bundesweit um durchschnittlich 1,4 Prozent im Quartalsvergleich. München bleibt mit einem Quadratmeterpreis von 8.611 Euro die teuerste Stadt. Auffällig sind die Entwicklungen bei Neubauwohnungen: In Leipzig stiegen die Preise um 1,6 Prozent, in Berlin um 1,5 Prozent und in Hamburg um 1,3 Prozent – jeweils gegenüber dem Vorquartal.
Nicht überall zeigt der Trend jedoch nach oben: Frankfurt am Main (minus 1,9 Prozent) und Stuttgart (minus 1,6 Prozent) verzeichneten im Jahresvergleich noch Preisrückgänge bei Neubauwohnungen. Insgesamt deutet sich jedoch eine Stabilisierung an – mit einer vorsichtigen Hoffnung auf weitere positive Impulse.
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Auch der Immobilienbewerter Sprengnetter reiht sich in die positiven Nachrichten ein. Die Kaufpreise für Wohnimmobilien stiegen im März 2025 leicht um 0,2 Prozent gegenüber dem Vormonat. Eigentumswohnungen zeigten mit einem Plus von 4,1 Prozent zum Vorjahresmonat eine deutlich stärkere Dynamik als Einfamilienhäuser, die nur um 1,2 Prozent zulegten.
Besonders bei Eigentumswohnungen wird eine schnellere Nachfrageerholung beobachtet, da sie in vielen Regionen als erschwinglichere Einstiegslösung gelten. Regional führt München bei den Preissteigerungen, während Berlin mit einer schwächeren Entwicklung hinterherhinkt.
Erfreulich für den Markt: Die Lücke zwischen Angebots- und Transaktionspreisen verkleinert sich langsam, was auf realistischere Preisvorstellungen der Verkäufer:innen und eine zunehmende Kaufbereitschaft trotz höherer Finanzierungskosten hindeutet.
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Eine weitere aktuelle Analyse von ImmoScout24 zeigt: Kaufen bleibt attraktiv – trotz gestiegener Zinsen. Wer mit einem Zinssatz von 3,5 Prozent und 20 Prozent Eigenkapital kalkuliert, kann in vielen Städten nach vergleichsweise kurzer Zeit günstiger wohnen als zur Miete. In Köln und Düsseldorf rechnet sich der Kauf bereits nach sechs Jahren, in Berlin nach sieben Jahren, in Frankfurt und Leipzig nach acht Jahren. In München dauert es trotz hoher Mieten bis zu zehn Jahre, bis sich der Erwerb finanziell lohnt – in Hamburg sogar bis zu 16 Jahre. Trotzdem lautet das Fazit der Analyse: Wer langfristig plant und mit stabilen Finanzierungskonditionen rechnet, fährt mit Eigentum oft besser als mit Miete. Eine gute Nachricht auch für Verkäuferinnen und Verkäufer – denn die Nachfrage dürfte so bald nicht nachlassen.
Der Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD sorgt für Gesprächsstoff – vor allem bei Eigentümerinnen und Eigentümern. Das bisherige Heizungsgesetz der Ampel soll abgeschafft und durch ein neues Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzt werden. Dieses soll laut Vertrag „technologieoffener, flexibler und einfacher“ gestaltet sein.
Für Eigentümerinnen und Hausbesitzer bleibt vor allem ein Punkt wichtig: Die staatliche Förderung von Sanierungen und Heizungstausch soll erhalten bleiben – auch wenn bislang offen ist, in welchem Umfang und unter welchen Bedingungen.
Eine echte Neuerung betrifft vererbte Immobilien: Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt und energetisch saniert, soll die Maßnahmen künftig steuerlich absetzen können. Eine sinnvolle Idee – denn wer eine geerbte Immobilie energetisch auf Vordermann bringt, wird sich über jeden gesparten Steuer-Euro freuen.
Wohin geht die Reise im zweiten Quartal? Die Einschätzungen von Expertinnen und Experten zum Immobilienmarkt bleiben vorsichtig optimistisch. Oliver Adler von der Bausparkasse Schwäbisch Hall rechnet mit Preisauftrieb: „Ich gehe davon aus, dass die Immobilienpreise auch 2025 auf hohem Niveau bleiben und langfristig eher steigen werden“. Auch Stephan Witt vom Vermögensverwalter Finum Private Finance erwartet eine Stabilisierung, warnt aber: Der Preisdruck bei älteren, unsanierten Immobilien – besonders in Randlagen – dürfte anhalten. Hohe Bauzinsen, strengere Kreditvergaben und neue Anforderungen an die energetische Sanierung werden den Markt spürbar prägen – und ihn stärker denn je in Gewinner- und Verlierersegmente teilen.
Für 2025 heißt das: keine Preisexplosion, aber auch kein Rückschritt. Vielmehr ein Markt, der Bewegung zeigt – und bei dem es darauf ankommt, genau hinzuschauen. Wir hoffen: Du gehörst zu den Gewinnerinnen oder Gewinnern.
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