Warum das Scheitern der Bauwirtschaft deine Immobilie zum Luxusgut macht

Das monatelange Rätselraten hat ein Ende – zumindest teilweise: Das neue Heizungsgesetz ist beschlossen und heißt nun offiziell „Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG)“. Für dich als Eigentümer:in gibt es eine wichtige Neuerung: Die strenge Vorgabe, neue Heizungen mit mindestens 65 Prozent Ökoenergie zu betreiben, ist vom Tisch.

Wer eine neue Heizung einbaut, darf neben der Wärmepumpe weiterhin eine moderne Gas- oder Ölheizung wählen. Ob das gut ist, wird aktuell sehr unterschiedlich diskutiert, je nachdem, welcher Lobby man angehört. Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland, lobt diesen Kurswechsel: „Das ist ein gewaltiger Schritt in die richtige Richtung.“ Doch es gibt da einen Haken: Ab dem 1. Januar 2029 sollen fossile Heizungen einen wachsenden Anteil an klimafreundlichen Brennstoffen nutzen – zum Start mindestens zehn Prozent. Diese sogenannte „Biotreppe“ ist jedoch vor einigen Tagen wieder in den Nebel abgedriftet, als bekannt wurde, dass sie möglicherweise gar nicht Teil des neuen Gesetzes sein könnte, sondern erst im Sommer (oder irgendwann) nachgereicht wird. Planungssicherheit sieht anders aus.

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) warnt davor, dass Heizen mit Gas künftig deutlich teurer werde. Für einen Zwei-Personen-Haushalt prognostizieren die Ökonomen bis zum Jahr 2035 einen Anstieg der Gasrechnung um rund 350 Euro. IW-Ökonom Ralph Henger betont: „Die Unsicherheit hinsichtlich der zukünftigen Betriebskosten dieser Anlagen ist enorm gestiegen.“

Egal wie das Gesetz konkret aussieht, Tomas Peeters, Chef der Bilthouse-Gruppe (Baufi24), rät zur Vorsicht: „Wer die kurzfristige Ersparnis beim Einbau gegen die langfristig steigenden Betriebskosten durch fossile Brennstoffe aufrechnet, könnte eine böse Überraschung erleben.“ Für Verkaufende bedeutet das: Kläre Kaufsuchende transparent über das bestehende Heizsystem auf und halte alle energetischen Sanierungsnachweise bereit, um den Wert deiner Immobilie in Preisverhandlungen solide zu verteidigen.

Gute Nachrichten für alle, die einen Verkauf planen: Der Markt hat sich nicht nur stabilisiert, er wächst weiter. Das zeigt der aktuelle Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Diese Daten sind besonders verlässlich, da sie nicht auf Inseraten, sondern auf echten Transaktionsdaten aus Immobilienfinanzierungen von mehr als 700 Kreditinstituten basieren. Im Vergleich zum Abschlussquartal 2024 verteuerten sich Wohnobjekte um 4,2 Prozent. Auf das gesamte Jahr 2025 gerechnet belief sich die Preiszunahme auf 4,0 Prozent. Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp: „Nach der abrupten Zinswende hat der Immobilienmarkt in Deutschland seine Erholungsphase im Jahr 2025 fortgesetzt. Die Preise steigen stetig, aber deutlich weniger dynamisch als in der Niedrigzinsphase.“ Du kannst also selbstbewusst in die Vermarktung starten, solltest jedoch keine Preiswunder wie noch vor einigen Jahren erwarten.

Ein ähnliches, aber noch differenzierteres Bild zeichnet der Europace-Hauspreisindex (EPX). Auch dieser Index stützt sich auf harte Fakten: die tatsächlichen Transaktionsdaten des großen Finanzierungsmarktplatzes, über den monatlich mehr als 30.000 Transaktionen abgewickelt werden. Die im Vergleich zum vdp-Index noch aktuelleren Zahlen für Februar 2026 zeigen, dass die Preise für Eigentumswohnungen leicht um 0,27 Prozent steigen. Im Vorjahresvergleich bedeutet das ein Plus von 1,07 Prozent. Auch das Segment der bestehenden Ein- und Zweifamilienhäuser präsentiert sich stabil; hier legten die Preise im Vergleich zum Vorjahresmonat um 1,80 Prozent zu. Interessant ist jedoch die Gegenbewegung beim ohnehin schon teuren Neubau: Die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser fallen leicht und geben um 0,33 Prozent nach. Das macht gebrauchte Immobilien, wie du sie vielleicht gerade verkaufen möchtest, für Kaufsuchende deutlich attraktiver. Dein Bestandsobjekt profitiert aktuell von der Zurückhaltung beim teuren Neubau – spiele diesen Preisvorteil in der Verhandlung gekonnt aus!

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Apropos Verhandlungen: Werden Immobilien eigentlich zum im Inserat angegebenen Preis verkauft? Diese Frage hat eine gemeinsame Auswertung von ImmoScout24 und Sprengnetter untersucht, die Inseratspreise mit tatsächlichen Verkaufsabschlüssen vergleicht. Das Ergebnis: Die Preisvorstellungen nähern sich an. Bundesweit liegen die tatsächlich gezahlten Kaufpreise für Wohnungen aktuell 5,8 Prozent unter den Angebotspreisen – Mitte 2025 waren es noch 6,8 Prozent. Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, erklärt: „Verkäufer orientieren sich wieder stärker an realistischen Marktpreisen, und die gestiegene Nachfrage begrenzt zusätzlich den Verhandlungsspielraum.“ Beruhigend für alle Verkaufenden ergänzt sie: „Kaufinteressenten können weiterhin über den Preis sprechen, aber die Phase deutlich zweistelliger Nachlässe ist in den meisten Städten vorbei.“ Je nach Stadt variiert dieser Spielraum jedoch stark: Während in Leipzig die Kaufpreise im Durchschnitt exakt den Angebotspreisen entsprechen, gibt es den größten Verhandlungsspielraum aktuell in Köln mit 9,2 Prozent.

.Was bringt die Zukunft? Das Forschungs- und Beratungsinstitut empirica hat in seinem Wohnungsmarktbericht einen umfassenden Ausblick auf das Jahr 2026 gegeben. Die Expert:innen, die die demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen genau analysieren, prognostizieren keine radikalen Überraschungen oder plötzlichen Goldgräberzeiten. „Von Trendbrüchen ist nicht auszugehen, da sich die Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes nicht wesentlich verändert haben bzw. verändern werden“, heißt es in der Analyse. Es werde mit stagnierenden bis leicht steigenden Wohnungsbauzinsen bei weiterhin schwacher Wirtschaftsentwicklung gerechnet. Für Verkaufende bedeutet das: Die aktuellen Bedingungen sind das neue Normal. Eine gewisse Verlässlichkeit hat doch auch sein Gutes, oder?

Während wir an der Verkaufsfront also zarte Pflänzchen der Erholung sehen, bleibt der Blick auf die gesamtwirtschaftliche Lage nüchtern. Das Frühjahrsgutachten der „Immobilienweisen“, das kürzlich dem zuständigen Ministerium übergeben wurde, zeichnet für die Immobilienwirtschaft 2026 ein ernüchterndes Bild. Nach zwei Jahren rückläufiger Entwicklung verzeichnete Deutschland 2025 nur ein marginales BIP-Wachstum von 0,2 Prozent. Iris Schöberl, Präsidentin des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA), findet drastische Worte: „Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Deutschland steckt in einer strukturellen Krise. Die Immobilienwirtschaft leidet darunter. Es muss jetzt heißen: Think big.“ Diese strukturellen Hürden bremsen zwar den Bau neuer Häuser, spielen aber dir als Eigentümer:in einer fertiggestellten Immobilie in die Hände, da die Verknappung auf unbestimmte Zeit bestehen bleibt. Mit einer „moderaten Erholung“ ist laut Gutachten erst ab 2027 zu rechnen.

Werfen wir zum Abschluss einen Blick auf unsere pulsierende Hauptstadt, die oft als Seismograf für den Gesamtmarkt dient. Der datengetriebene Immobilien-Marktreport 2026 des Maklerhauses Guthmann liefert dazu frische Zahlen. Hier zeigt sich die Trendwende eindrucksvoll: Nach zwei Jahren mit Preisrückgängen stiegen die Transaktionspreise 2025 um 3,0 Prozent auf durchschnittlich 5.140 Euro pro Quadratmeter. Gleichzeitig ging das Kaufangebot erstmals seit drei Jahren zurück (minus 4,0 Prozent). Die Nachfrage fokussiert sich dabei stark auf bezahlbaren Wohnraum. Für Verkaufende bedeutet das: Gerade in den Metropolen zieht die Dynamik spürbar an – wer eine gepflegte Wohnung in der Stadt besitzt, hat derzeit hervorragende Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf.

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