Dachgeschoss: nein danke! Der heiße Sommer verschiebt die Prioritäten der Kaufenden

Die Zahlen der wichtigsten Preisindizes für das zweite Quartal liegen vor. Sie sagen alle ungefähr dasselbe: Die Preismaschine stottert. Die Vermarktung wird wieder zäher, und das Thema Energieeffizienz erhält wegen der Sommerhitze eine spürbar andere Bedeutung: Frischluft, Kühlung und Sonnenschutz sind wichtiger denn je.

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hat am 10. August 2026 seinen Immobilienpreisindex für das zweite Quartal vorgelegt. Er beruht nicht auf Inseraten, sondern auf tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen, die vdpResearch bei mehr als 700 Kreditinstituten erfasst hat. Das Ergebnis: Wohnimmobilien verteuerten sich gegenüber dem Vorjahresquartal um 1,9 Prozent. Eigentumswohnungen verzeichneten mit 2,6 Prozent den stärksten Anstieg. Gegenüber dem ersten Quartal blieb davon über alle Wohnsegmente hinweg jedoch nur ein Plus von 0,3 Prozent.

Unter den sieben größten Städten führt Hamburg den Preisauftrieb mit 3,8 Prozent an. Schlusslicht ist Stuttgart mit 0,7 Prozent. Im Vorquartal hatten noch vier Städte einen Wertzuwachs von mehr als vier Prozent verzeichnet. Das bedeutet: Der Jahresvergleich schmeichelt künftigen Verkaufenden zwar, doch der Quartalsvergleich zeigt realistischer, wohin die Reise wirklich geht.

Ebenfalls neu im August war der GREIX-Kaufpreisindex, ein Projekt der Gutachterausschüsse und des Kiel Instituts für Weltwirtschaft. Grundlage sind notariell beurkundete Verkaufspreise, also sämtliche Transaktionen und nicht nur die bankfinanzierten. Demnach legten die Preise für Eigentumswohnungen im Jahresvergleich lediglich um 0,4 Prozent und für Einfamilienhäuser um 1,9 Prozent zu. Mehrfamilienhäuser verbilligten sich sogar um 3,5 Prozent. Rechnet man die Inflation heraus, wird der Unterschied noch deutlicher: Die Preise für Eigentumswohnungen liegen real 2,1 Prozent unter dem Vorjahreswert, bei Einfamilienhäusern sind es 0,7 Prozent.

Dass GREIX und vdp bei Wohnungen so weit auseinanderliegen, ist kein Widerspruch: Die beiden Indizes sind unterschiedlich aufgebaut. Der vdp wertet Transaktionsdaten des gesamten deutschen Marktes aus, der GREIX die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse in derzeit 25 Städten und Regionen. Zudem weist der GREIX selbst darauf hin, dass möglicherweise noch nicht alle Kaufverträge erfasst sind. Beide Zahlen sind belastbar, sie messen allerdings nicht dasselbe.

Interessanter als die Preise selbst sind die Kennzahlen, die der GREIX aus den Inseratsdaten der VALUE-Marktdatenbank gewinnt: Wie lange bleiben Anzeigen online? Wie oft verschwinden sie binnen zwei Wochen? Und wie häufig werden die Preise während der Vermarktung angepasst? Nach der raschen Normalisierung in den Jahren 2024 und 2025 hatte sich der Trend seit Sommer 2025 gedreht. Die Vermarktungsdauer steigt wieder, schnelle Abschlüsse werden seltener, und der Anteil der Inserate mit Preisänderungen liegt inzwischen über dem Vorjahresniveau. Die einstige Schwächephase der Jahre 2023 und 2024 hat der Markt laut GREIX allerdings noch nicht erreicht. Unser Rat: Wer im Herbst verkaufen will, sollte längere Vermarktungszeiten einplanen und den Startpreis von Anfang an realistisch ansetzen, statt später nachbessern zu müssen.

Den aktuellsten Datenpunkt dieser Preisauswertung liefert der Europace Hauspreisindex EPX. Er wird monatlich auf Basis echter Finanzierungstransaktionen auf der Plattform berechnet. Im Juli 2026 stieg der Gesamtindex um 0,19 Prozent auf 222,22 Punkte. Im Jahresvergleich legte er um 1,44 Prozent zu. Eigentumswohnungen traten dabei praktisch auf der Stelle. „Gleichzeitig beobachten wir schon seit Jahresbeginn, dass Bestandshäuser gegenüber Eigentumswohnungen aufholen“, erklärt Europace-Vorstand und Co-CEO Stefan Münter. „Das könnte darauf hindeuten, dass Käufer bei höheren Finanzierungskosten stärker auf das Verhältnis von Preis und Wohnfläche schauen und das Haus im Umland wieder attraktiver wird.“

Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser legten um 0,89 Prozent zu. Doch bitte nicht zu euphorisch werden: Münter selbst bremst, denn für einen neuen Trend sei es noch zu früh; ein Teil der Bewegung dürfte saisonal bedingt sein. Wenn dein Objekt ein Bestandshaus im Umland ist, könntest du derzeit trotzdem von dieser Verschiebung profitieren.

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Auf einem Markt, auf dem Angebot und Nachfrage im Gleichgewicht sind, wäre es leicht, ein „Match“ zu finden. Doch die Wirklichkeit sieht anders aus. Eine aktuelle Auswertung von ImmoScout24 hat alle im ersten Quartal 2026 angebotenen Einfamilienhäuser mit den entsprechenden Kontaktanfragen abgeglichen. Das Ergebnis offenbart ein regionales Missverhältnis. Besonders deutlich zeigt sich dieses bei der Betrachtung der Preisstruktur. In nahezu allen Regionen konzentriert sich die Nachfrage auf Einfamilienhäuser zwischen 250.000 und 750.000 Euro. Leider ist das Angebot in diesem Preisbereich teilweise deutlich knapper. In den Metropolen entfallen etwa 25 Prozent der Kontaktanfragen auf die Preisklasse von 250.000 bis 500.000 Euro. Dem stehen lediglich 16 Prozent des Angebots gegenüber. Ähnlich sieht es im Umland sowie in kreisfreien Städten und im ländlichen Raum aus.

Umgekehrt zeigt sich vor allem in den Metropolen ein (hochpreisiger) Angebotsüberhang: 34 Prozent der angebotenen Häuser kosten mehr als eine Million Euro, doch nur 24 Prozent der Anfragen entfallen auf diese Kategorie. Je weiter man sich von den Metropolen entfernt, desto stärker verschiebt sich der Markt in niedrigere Preisregionen. Im ländlichen Raum liegen bereits 75 Prozent des Angebots und der Nachfrage unterhalb der Marke von 500.000 Euro. Das Problem ist damit weniger ein Mangel an Nachfrage als ein fehlendes passendes Angebot. Gesucht wird vor allem die Mitte der Preissegmente. Und dieser Bedarf wird in den seltensten Fällen bedient.

Noch eine bemerkenswerte Auswertung, diesmal zum Segment der Eigentumswohnungen und zur stets wichtigen Frage der Energieeffizienz. Für den Postbank Wohnatlas 2026 hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut bundesweit alle im Jahr 2025 inserierten Eigentumswohnungen ausgewertet, für die eine Energieeffizienzklasse angegeben war. Das Ergebnis: In den sieben größten Städten werden für Wohnungen der Klassen A+ bis D im Schnitt 6.711 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Der Aufschlag gegenüber Wohnungen der Klassen E bis H liegt durchschnittlich bei 1.337 Euro. Am größten ist er in Hamburg mit 1.893 Euro, am kleinsten in Stuttgart mit 772 Euro. Außerhalb der Metropolen fällt der Unterschied sogar noch deutlicher aus: In 83 Regionen liegt der Aufpreis bei mindestens 1.000 Euro, im bayerischen Landkreis Miesbach sogar bei 3.133 Euro. Aber es geht auch anders: In zwölf Regionen sind energieffizient ausgestattete Wohnungen sogar günstiger. Manuel Beermann, Leiter des Produktmanagements Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland, rät zu einer Einzelfallrechnung: „Ob der gesparte Aufpreis durch die Sanierungskosten aufgefressen wird, entscheiden im Einzelfall mehrere Faktoren.“

Bislang dachte bei Energieeffizienz jeder nur an Heizkosten. Nach diesem Sommer ist das anders: Der Deutsche Wetterdienst meldete am 31. August in seiner vorläufigen Bilanz den zweitwärmsten Sommer seit Beginn der flächendeckenden Aufzeichnungen – mit rund 22 heißen Tagen und einem Spitzenwert von 41,8 Grad Celsius. ImmoScout24 hat das sogar bei den Anfragen gespürt. Daniel Hendel, einer der beiden Geschäftsführer, sagt dazu: „Auf unserem Portal sehen wir, dass Dachgeschosswohnungen zur Miete und zum Kauf deutlich weniger Kontaktanfragen erhalten als vergleichbare Etagenwohnungen.“ Auch der Emder Makler Eckhard Lüling beschreibt ungedämmte Dachwohnungen aus den Sechziger- und Siebzigerjahren an heißen Tagen als extrem schwer vermittelbar. Er beobachtet einen Markt, der immer schärfer trennt: „Objekte ohne energetisches Konzept, egal ob Sommerhitze oder Winterkälte, verlieren drastisch an Attraktivität.“

Was also tun, wenn auch deine Immobilie energetisch eher auf der Sonnenseite steht? Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender des Immobilieninstituts Empirica, rät, mit dem Verkauf einer solchen Immobilie bis zum Herbst zu warten: „Dann haben viele das Thema wieder vergessen – und vor allem spürt man es nicht direkt bei der Besichtigung.“ Sehr pragmatisch.

Wie stark sich das Suchverhalten verändert hat, zeigen auch Zahlen der Plattform „Kleinanzeigen“. Im Juni und Juli wurde insgesamt rund 34.700-mal gezielt nach Immobilien mit Klimaanlage gesucht. Im Vorjahreszeitraum waren es nur etwa 10.300 Suchanfragen.

Passend dazu hat ImmoScout24 Bestandswohnungen in 118 kreisfreien Städten ausgewertet: Eigentumswohnungen mit Balkon erhielten im zweiten Quartal 2026 durchschnittlich 19 Prozent mehr Anfragen pro Inseratstag als Wohnungen ohne Balkon. Vor drei Jahren betrug der Vorsprung sechs Prozent. Der Abstand bei den Angebotspreisen blieb dagegen mit rund zwölf Prozent stabil: Im Median kostete der Quadratmeter mit Balkon 4.381 Euro, ohne Balkon 3.903 Euro. Man darf sich jedoch nicht täuschen lassen: Nicht nur der Balkon, sondern auch Lage, Größe, Baujahr und Zustand beeinflussen die Attraktivität. Trotzdem gilt: Ein Balkon beschert dir mit großer Wahrscheinlichkeit mehr Anfragen, aber nicht unbedingt einen höheren Kaufpreis.

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