Wohneigentum bleibt wertstabil, aber der Weg zum Verkauf wird steiniger

Den aktuellsten Fingerabdruck des Marktes liefert der Europace-Hauspreisindex (EPX), der jeden Monat auf Basis echter Finanzierungsabschlüsse erhoben wird. Der Gesamtindex stieg im Mai 2026 um lediglich 0,11 Prozent auf 221,83 Punkte, was im Jahresvergleich einem Plus von 1,48 Prozent entspricht. Der Markt bewegt sich also, aber gemächlich.

Die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser legten im Mai um 0,33 Prozent zu: der stärkste monatliche Zuwachs aller Segmente. Im Jahresvergleich summiert sich das auf ein Plus von 2,16 Prozent. Eigentumswohnungen bewegten sich dagegen mit einem monatlichen Plus von 0,15 Prozent kaum vom Fleck. Ähnlich gilt das auch für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser, die um 0,12 Prozent zulegten.

Was der EPX auf Transaktionsbasis zeigt, bestätigt auch der QUIS-Wohnungsmarktreport für Mai 2026 – allerdings aus der Perspektive der Angebotspreise auf dem Markt und nicht auf Monats-, sondern auf Jahresbasis. Und da legen Bestandsimmobilien kräftig zu. Wohnungen verteuerten sich um 4,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat auf 4.164 Euro pro Quadratmeter, Bestandshäuser um 4,3 Prozent auf 3.052 Euro pro Quadratmeter.

Neubauwohnungen dagegen verbilligten sich leicht um 1,2 Prozent auf 5.758 Euro pro Quadratmeter: ein deutliches Signal, dass der Markt das knappe und teure Neubausegment zunehmend kritisch beäugt. Aber auch das Angebot stieg deutlich: Mit 351.832 bundesweit inserierten Wohnimmobilien zum 1. Mai fanden sich rund 17,3 Prozent mehr Objekte auf dem Markt als ein Jahr zuvor.

Werfen wir einen Blick in die Hauptstadt: Ein Bild vom Markt in Berlin liefert der Kaufpreisspiegel der LBS NordWest, der auf Analysen des Instituts empirica basiert. Diese Erhebung nutzt umfangreiche Marktdaten, um ein differenziertes Bild einzelner Stadtbezirke zu zeichnen. Das Fazit für Berlin im ersten Quartal 2026: Die Preise stagnieren auf hohem Niveau. Der mittlere Angebotspreis für eine gebrauchte Eigentumswohnung lag bei 5.512 Euro pro Quadratmeter: ein Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

Der teuerste Bezirk bleibt Mitte mit 6.538 Euro pro Quadratmeter, dicht gefolgt von Charlottenburg-Wilmersdorf (6.242 Euro) und Friedrichshain-Kreuzberg (6.144 Euro). Wer in Mitte eine typische Gebrauchtwohnung kaufen will, muss dafür 7,8 Jahresnettoeinkommen eines Berliner Durchschnittshaushalts aufbringen.

Wie erleben Maklerinnen und Makler den Markt gerade in der Praxis? Dieser Frage ging VON POLL IMMOBILIEN in einer Online-Umfrage unter 236 selbstständigen Immobilienexpert:innen im Mai 2026 nach. Solche Befragungen sind wertvoll, weil sie nicht Zahlen, sondern Stimmungen und Tendenzen abbilden, quasi das Bauchgefühl des Marktes. Das Ergebnis ist zwiespältig. Einerseits berichten 36,9 Prozent der Befragten von stabilen Transaktionszahlen, andererseits stellt die Mehrheit rückläufige Aktivitäten fest: 31,8 Prozent sehen einen leichten Rückgang, weitere 20,7 Prozent sogar einen deutlichen.

Gleichzeitig verlängert sich die Vermarktungsdauer: 43,7 Prozent der Makler berichten von leicht längeren Zeiten, fast ein Viertel sogar von deutlich längeren. VON POLL IMMOBILIEN-Geschäftsführer Daniel Ritter benennt die Ursachen direkt: „Bei der Vermarktungsdauer sehen wir in gewissen Märkten eine Entschleunigung. Gründe dafür sind vor allem die durch geopolitische Spannungen ausgelöste Unsicherheit, die sich über Inflation und höhere Zinsen auf die Finanzierungskosten auswirkt und zugleich zu längeren Bearbeitungszeiten bei den Banken führt.“ Kurzum: Kaufende prüfen genauer, Banken brauchen länger, und auch gestiegene Energiepreise lassen Kaufentscheidungen immer komplexer werden. Für Verkaufende heißt das: Mehr Geduld einplanen, professionell auftreten und realistische Preise ansetzen – dann funktioniert es trotzdem.
 

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Eine kritische Marktstimme kommt von Mike Kammann, dem Chef der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Seine Einschätzung ist ernüchternd, aber ehrlich: Die Erschwinglichkeit werde für die nächsten fünf Jahre eher etwas schwieriger sein, sagte er gegenüber der Deutschen Presse-Agentur. Und weiter: „Aus meiner Sicht hat das natürlich sozialen Sprengstoff. Da platzen Lebensträume.“ Er rechnet in der mittleren Zukunft mit Preissteigerungen von zwei bis drei Prozent jährlich sowie einem leichten Zinsanstieg. Sein Argument: Je höher die Inflationserwartung, desto höher die Zinsen – und das reale verfügbare Einkommen werde kaum mithalten.

Seit einiger Zeit kursieren Schlagzeilen über den sogenannten „Silver Tsunami“: Millionen von Babyboomern sollen gleichzeitig ihre Häuser auf den Markt werfen und die Preise in den Keller treiben. Die Realität ist nüchterner, aber nicht weniger ernst. Reiner Braun vom Forschungsinstitut Empirica bringt es auf den Punkt: „Wenn wir von Babyboomern reden, sind das Jahrgänge, die sich über zehn, 15 Geburtsjahrgänge verteilen. Das heißt, die sterben auch nicht alle in einem Jahr.“ Keine Häuserflut also, stattdessen ein schleichender Prozess, der dort am stärksten wirkt, wo die Nachfrage ohnehin schon schwach ist: auf dem Land, besonders im Osten Deutschlands.

Was das in der Praxis bedeutet, beschreiben Makler vor Ort drastisch. Robert Vesely, Vizepräsident beim Immobilienverband Deutschland, schildert die Lage rund um Magdeburg so: „Früher war es mal so: Zehn Immobilien wurden präsentiert. Innerhalb weniger Tage, Wochen wurden diese zehn Immobilien verkauft. Und dann kamen irgendwann zehn neue Immobilien rein. Im Moment funktioniert es so: Es kommen zehn Immobilien an den Markt, davon werden im besten Fall zwei relativ zeitnah abverkauft. Acht bleiben bestehen. Und dann dauert es nicht lang, und es kommen die nächsten zehn rein.“ Wer ein Haus in einer strukturschwachen Region verkaufen will, sollte also frühzeitig und aktiv handeln. Die Zeit arbeitet dort eher gegen Verkaufende.
 

Passend zum Sommer werfen wir jetzt noch einen Blick auf die Märkte, bei denen weniger Renditekalkulation als Lebensgefühl den Preis treibt: Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze an Nord- und Ostsee sowie in den Alpen. ImmoScout24 hat für die deutschen Küstenregionen die Angebotspreise ausgewertet, basierend auf Inseraten im ersten Quartal 2026. Das Ergebnis kennt jeder, der schon einmal auf Sylt war: Häuser auf der Nordseeinsel führen das Ranking mit durchschnittlich 12.395 Euro pro Quadratmeter klar an . Das ist fast doppelt so viel wie auf dem zweitplatzierten Amrum. Wer es günstiger will, findet an der Ostsee in Fehmarn mit 3.465 Euro pro Quadratmeter einen vergleichsweise erschwinglichen Einstieg ins Inselleben. ImmoScout24-Geschäftsführerin Dr. Gesa Crockford kommentiert: „Fehmarn zeigt, dass Insellage nicht automatisch Spitzenpreise bedeuten muss.“ Bei Eigentumswohnungen kehrt sich die Rangfolge übrigens wieder um: Borkum führt mit 9.735 Euro vor Norderney und Juist. Sylt landet erst auf Platz vier.

Noch eine Liga drüber spielt der alpine Ferienimmobilienmarkt. Die Schweizer Großbank UBS hat 34 Orte in der Schweiz, Frankreich, Österreich und Italien verglichen. Das Ergebnis: Die Schweiz spielt in einer eigenen Preisklasse. Gstaad führt mit rund 25.200 Schweizer Franken (rund 23.200 Euro) pro Quadratmeter, im Luxussegment werden für Spitzenobjekte in St. Moritz, Gstaad und Verbier zwischen 45.000 und 55.000 Franken (rund 41.400 bis 50.600 Euro) pro Quadratmeter aufgerufen. Außerhalb der Schweiz führt Courchevel in Frankreich mit rund 20.300 Euro pro Quadratmeter, das günstigste Ende der Skala bildet Canazei in Italien mit knapp 5.900 Euro pro Quadratmeter. Im Schnitt liegen die Preise der analysierten Alpen-Destinationen heute rund 35 Prozent über dem Niveau von 2019, getrieben von gesunkenen Finanzierungskosten im Jahr 2025 und anhaltend robuster Nachfrage aus dem internationalen Luxussegment. Für die meisten Verkaufenden in Deutschland sind das schöne Traumzahlen – aber vor allem ein Beleg dafür, wie global der Wunsch nach dem Wohnen in der Natur geworden ist.
 

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