Haus­ver­kauf Kos­ten: Wer zahlt wel­che Kos­ten beim Ver­kauf?

Bei einem Hausverkauf entstehen für Verkäufer:innen verschiedene Kosten, die oft unterschätzt werden. Dazu zählen Notar- und Grundbuchgebühren, die Maklerprovision sowie Nebenkosten für Energieausweis, Gutachten oder die Löschung der Grundschuld. Manche Ausgaben sind fix, viele hängen aber direkt vom Verkaufspreis ab – und dieser wiederum vom Immobilienwert.

Wer seine Kosten beim Hausverkauf realistisch einschätzen will, sollte deshalb zuerst den Wert der Immobilie kennen.

Beim Hausverkauf entstehen für Verkäufer:innen wie Käufer:innen verschiedene Kosten. Ein Teil davon ist gesetzlich vorgeschrieben (z. B. Notar- und Grundbuchgebühren), andere hängen von der individuellen Situation ab – etwa ein Gutachten oder eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung.

Die wichtigsten Hausverkauf Kosten im Überblick:

• Notar- und Grundbuchkosten (meist Käufer:in)
  Hierzu der Beitrag ”Wer zahlt den Notar?“
• Maklerprovision (Käufer:in und Verkäufer:in)
• Löschung einer Grundschuld (Verkäufer:in)
• Spekulationssteuer bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren (Verkäufer:in)
• Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Kredit (Verkäufer:in)
• Wertgutachten zur Wertermittlung (Verkäufer:in)
• Energieausweis (Verkäufer:in)
  

In den folgenden Abschnitten erklären wir die einzelnen Kosten beim Hausverkauf im Detail und zeigen dir, mit welchen Beträgen du realistisch rechnen solltest.

Ohne Notar:in ist ein Immobilienverkauf in Deutschland nicht möglich: Der:die Notar:in beurkundet den Kaufvertrag und sorgt für die Einträge im Grundbuch. Für Käufer:innen fallen dadurch die eigentlichen Hausverkauf Notarkosten an, während Verkäufer:innen in der Regel die Gebühren für die Löschung einer bestehenden Grundschuld übernehmen.

Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und liegt durchschnittlich bei 1,0 bis 1,5 %. Da sich diese Ausgaben prozentual berechnen, kannst du sie nur realistisch einschätzen, wenn du den Immobilienwert kennst.

Beim Verkauf einer Immobilie ist ein Energieausweis Pflicht. Verkäufer:innen müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen.

Die Kosten hängen von der Art des Dokuments ab:

• Verbrauchsausweis: ca. 50–100 €
• Bedarfsausweis: ca. 300–500 €

Welcher Energieausweis notwendig ist, richtet sich nach Baujahr und Sanierungsstand der Immobilie. Ein rechtzeitig beantragter Ausweis spart Stress und mögliche Bußgelder.

Ein Wertgutachten kann beim Hausverkauf sinnvoll sein, wenn ein neutraler Nachweis über den Immobilienwert benötigt wird – etwa bei Erbauseinandersetzungen, Scheidung oder Streitigkeiten über den Kaufpreis.

Die Kosten für ein Wertgutachten beim Hausverkauf hängen vom Umfang ab:

• Kurzgutachten / Marktwertschätzung: ab ca. 300 €
• Vollgutachten nach ImmoWertV: ab ca. 1.500 € aufwärts

Für eine erste Preiseinschätzung reicht oft schon eine Online-Immobilienbewertung. Wer jedoch ein rechtssicheres Dokument benötigt, sollte ein Gutachten von einem Sachverständigen beauftragen. Die Kosten für Immobiliengutachter:innen variieren je nach Umfang und Tiefe der Bewertung deutlich.

Grundsätzlich kann der Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig sein.

Ob beim Hausverkauf Steuern anfallen, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Spekulationssteuer: Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb → der Gewinn wird mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Wie hoch die Belastung in deinem Fall ausfällt, kannst du mit unserem Beitrag Berechnung der Spekulationssteuer nachvollziehen.
• Eigennutzung: Wer mindestens in den letzten zwei Jahren selbst im Haus gewohnt hat, verkauft in der Regel steuerfrei.
• Erbschaften: Spezielle Regeln, oft steuerfrei – hier lohnt ein genauer Blick.

Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem erzielten Gewinn aus dem Verkauf – und dieser hängt wiederum direkt vom Immobilienwert ab. Eine Immobilienbewertung ist deshalb die Grundlage, um deine mögliche Steuerlast realistisch einzuschätzen.

Ist ein laufender Immobilienkredit beim Verkauf bereits vollständig getilgt, muss die im Grundbuch eingetragene Grundschuld gelöscht werden. Dafür fallen Notar- und Grundbuchgebühren an, die in der Regel von den Verkäufer:innen zu tragen sind.

Die Kosten liegen meist zwischen 0,2 und 0,5 % der eingetragenen Grundschuld. Zwar ist die Löschung nicht zwingend notwendig, oft verlangen Käufer:innen oder Banken aber ein lastenfreies Grundbuch, um den Verkauf sicher abzuwickeln.

Was passiert eigentlich mit einer noch laufenden Hypothek, wenn die Immobilie verkauft werden soll? Idealerweise übernimmt der:die Käufer:in das Darlehen – oder du verlängerst es nach Ablauf der Zinsbindungsfrist einfach nicht mehr.

Sind beide Optionen ausgeschlossen, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Damit gleicht sie die Zinsen aus, die ihr durch die vorzeitige Beendigung des Kreditvertrags entgehen. Die Höhe hängt von Restschuld, Zinssatz und verbleibender Laufzeit ab – und kann sich schnell im fünfstelligen Bereich bewegen.

Die Kosten für Schönheitsreparaturen oder sogar Modernisierung vor dem Hausverkauf sind nicht ohne weiteres zu beziffern. Sie hängen vom Zustand der Immobilie und dem Umfang und Aufwand der geplanten Maßnahmen ab. Mitunter sind größere Renovierungen notwendig, um den Verkaufspreis zu optimieren.

In der folgenden Beispielrechnung haben wir auf den Posten Renovierungs- und Modernisierungskosten verzichtet. Schlage ihn darauf, wenn du vor dem Verkauf Maßnahmen wie diese einplanst.

Um die Hausverkauf Kosten greifbarer zu machen, hier ein Rechenbeispiel für ein Einfamilienhaus mit einem Verkaufspreis von 350.000 €. Annahme: Verkauf über einen Makler in Nordrhein-Westfalen, wo Käufer:in und Verkäufer:in die Provision zu gleichen Teilen tragen. 

Dieses Beispiel zeigt: Während Käufer:innen vor allem Steuern und Nebenkosten tragen, zahlen Verkäufer:innen insbesondere für Makler, Grundschuld-Löschung und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung.

Die tatsächlichen Kosten können abweichen, da viele Posten – wie Makler- und Notargebühren – prozentual vom Immobilienwert abhängen.

Nicht alle Hausverkauf Kosten sind verlorenes Geld – manche Ausgaben lassen sich steuerlich geltend machen. Entscheidend ist, ob die Immobilie steuerpflichtig verkauft wird (z. B. innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb oder bei Vermietung).

• Werbungskosten: Maklergebühren, Notar- und Grundbuchkosten, Gutachten oder Inseratskosten können als Werbungskosten angesetzt werden – aber nur, wenn der Gewinn steuerpflichtig ist.
• Spekulationssteuer: Bei Verkäufen innerhalb der Zehnjahresfrist mindern diese Kosten den zu versteuernden Gewinn.
• Eigennutzung / steuerfreier Verkauf: Wird das Haus steuerfrei verkauft, lassen sich die Kosten nicht absetzen.
• Renovierungs- und Modernisierungskosten lassen sich grundsätzlich steuerlich ansetzen.

Wer genau wissen will, welche Posten im Einzelfall absetzbar sind, sollte die Bewertung der Immobilie als Grundlage nehmen und sich zusätzlich steuerlich beraten lassen.

• Immobilienwert kennen: Eine realistische Bewertung hilft, den Verkaufspreis optimal festzulegen und unnötige Verluste zu vermeiden. 

• Energieausweis rechtzeitig beantragen: So sparst du Expressgebühren – und vermeidest Bußgelder von bis zu 15.000 €.
  

• Exposé selbst erstellen: Mit guten Fotos und einer klaren Beschreibung kannst du die Kosten für eine professionelle Anzeige einsparen.
• Maklerkosten teilen: Nach dem neuen Maklergesetz tragen Käufer:in und Verkäufer:in die Provision jeweils zur Hälfte.
  

• Spekulationssteuer vermeiden: Wer die zehnjährige Spekulationsfrist abwartet oder die Immobilie selbst nutzt, verkauft steuerfrei.

Auch wenn ein Hausverkauf Kosten produziert: Viele Nebenkosten beim Hausverkauf lassen sich mit guter Planung reduzieren.

Beim Hausverkauf kommen viele Kosten zusammen – von fixen Gebühren wie Notar und Grundbuch bis zu variablen Posten wie Maklerprovision oder Vorfälligkeitsentschädigung. Entscheidend ist, den Immobilienwert zu kennen, denn er bestimmt die Höhe vieler Ausgaben. Mit einer realistischen Bewertung hast du deine Hausverkauf Kosten im Blick und kannst den Verkaufsprozess sicher planen.