Haus­ver­kauf Steu­ern: Im­mo­bi­lie steu­er­frei ver­kau­fen in 2025

Ob du beim Hausverkauf Steuern zahlen musst? – Das kommt darauf an.  Insbesondere darauf, wie lange du die Immobilie schon besitzt oder selbst nutzt. In bestimmten Fällen musst du Spekulationssteuer auf deinen Gewinn zahlen. In folgendem Beitrag erfährst du, wann die Spekulationssteuer fällig wird, wann du deine Immobilie 2025 steuerfrei verkaufen kannst und wie sie berechnet wird.

Beim Verkauf einer Immobilie kann Spekulationssteuer anfallen. Steuerpflicht besteht, wenn du dein Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußerst und es in dieser Zeit nicht selbst genutzt hast. Eine Ausnahme gilt, wenn du im Verkaufsjahr sowie in den beiden Vorjahren selbst darin gewohnt hast – dann ist der Hausverkauf steuerfrei.

Tipp: Im folgenden Video erklären wir dir, wann beim Hausverkauf Steuern anfallen und wie du sie vermeiden kannst.

Ein Hausverkauf ist steuerfrei, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. In Deutschland darfst du selbstgenutzten Wohnraum ohne Steuerbelastung verkaufen.

Den Gewinn behältst du vollständig, wenn:

• die Immobilie seit mehr als zehn Jahren in deinem Besitz ist oder
• du sie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt hast.

In der Praxis betrifft Verkäufer:innen fast nur die Spekulationssteuer, wenn die Zehnjahresfrist nicht eingehalten oder keine Eigennutzung vorliegt. Käufer:innen zahlen zusätzlich die Grunderwerbsteuer, die dich als Verkäufer:in aber nicht betrifft.

Tipp: So kannst du Steuern beim Hausverkauf umgehen und dein Plus sichern.

Entscheidend ist nicht nur, ob beim Hausverkauf Steuern anfallen, sondern auch, wie hoch sie 2025 ausfallen können. Im Regelfall betrifft Verkäufer:innen nur die Spekulationssteuer.

Deren Höhe hängt von zwei Faktoren ab:

• Wertzuwachs: Je höher dein Gewinn aus dem Verkauf, desto größer die Steuerbemessungsgrundlage.
• Einkommensteuersatz: Die Steuer richtet sich nach deinem persönlichen Steuersatz (ca. 14–42 %). Spitzenverdiener:innen zahlen also mehr.

Auch 2025 gilt weiterhin: Besteuert wird nicht der gesamte Verkaufspreis, sondern nur der Gewinn. Dieser ergibt sich aus Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (inkl. Kaufnebenkosten) und abzüglich geltend gemachter Abschreibungen.

Du willst wissen, wie hoch die Steuer in deinem Fall wäre? Mit unserem Rechner findest du es sofort heraus – unverbindlich und kostenlos.

Als Verkäufer:in trägst du nur die Spekulationssteuer. Käufer:innen zahlen zusätzlich die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises liegt. 

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach deinem persönlichen Einkommensteuersatz. Eine pauschale Aussage ist daher nicht möglich. Im folgenden Beispiel wird die Spekulationssteuer berechnet mit einem Steuersatz von 42 %.

So kann die Steuer beim Hausverkauf im Extremfall ausfallen:

Beispielrechnung

• Anschaffungskosten (vermietete Immobilie): 300.000 €
• Verkaufspreis nach 7 Jahren: 350.000 €
• Spekulationsgewinn: 50.000 €
• Persönlicher Steuersatz: 42 %
• Höhe der Spekulationssteuer: 21.000 €

In diesem Fall würdest du 21.000 € an das Finanzamt zahlen und hättest nur noch 29.000 € Gewinn übrig. Der Spekulationsgewinn kann zwar durch Nebenkosten oder Abschreibungen reduziert werden – dennoch wäre es in diesem Beispiel sinnvoll, den Verkauf drei Jahre zu verschieben. Danach ist der Hausverkauf steuerfrei.

Wenn du deine Steuererklärung selbst machst, stellst du dir sicher die Frage, wo du den Immobilienverkauf im Steuerformular eintragen musst. Alle wichtigen Infos dazu haben wir für dich in einem eigenen Ratgeber zusammengefasst.

Die Spekulationssteuer lässt sich nicht „trickreich umgehen“, aber es gibt legale Möglichkeiten, die Steuerlast zu verringern:

• Überschreibung: Schenkst du die Immobilie deinem Kind oder Ehepartner, fällt keine Spekulationssteuer an. Es können aber Schenkungssteuern entstehen. Freibeträge: 500.000 € bei Ehepartnern, 400.000 € bei Kindern.
• Kaufpreis strecken: Vereinbare mit dem Käufer eine Ratenzahlung. So wird der Veräußerungsgewinn über mehrere Jahre verteilt, was steuerlich günstiger sein kann.
• Verkaufswert verringern: Entfernst du z. B. Einbauküche oder andere bewegliche Güter, sinkt der Kaufpreis und damit auch der steuerpflichtige Gewinn.

Zusammengefasst: Es gibt nicht den einen Weg, um Steuern zu sparen. Oft ist es die Kombination aus guter Planung, rechtzeitiger Beratung und einer sauberen Dokumentation von Kosten und Verträgen, die den Unterschied macht.

Neben der Spekulationssteuer spielt beim Immobilienverkauf auch die Gewerbesteuer eine Rolle. Verkauft ein:e Eigentümer:in mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren, gilt das als gewerblicher Grundstückshandel. In diesem Fall können Gewerbesteuer und Umsatzsteuer anfallen.

Die Drei-Objekt-Grenze greift auch, wenn du ein Mehrfamilienhaus kaufst und anschließend einzelne Wohnungen veräußerst.

Beispiel:
Du kaufst 2008 ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten. 2019 verkaufst du zwei Wohnungen, 2021 zwei weitere. Damit überschreitest du die Drei-Objekt-Grenze. Das Finanzamt stuft dich nun als gewerblichen Immobilienhändler ein – mit der Folge, dass auf deine Gewinne Gewerbesteuer fällig wird.

Zusätzlich musst du bei einem gewerblichen Verkauf 19 % Umsatzsteuer berechnen und an den Käufer weitergeben.

Nicht jeder Immobilienverkauf endet mit einem Gewinn – manchmal entsteht auch ein Verlust. Nach Einkommensteuergesetz (§ 23 EStG) gilt: Maßgeblich ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie den Nebenkosten.

Ein Verlust beim Immobilienverkauf kann steuerlich absetzbar sein, aber nur unter bestimmten Bedingungen. Wichtig: Er darf ausschließlich mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden – etwa aus dem Verkauf einer weiteren Immobilie im selben Jahr.

Im Klartext heißt das: Verkaufst du ein Haus mit Verlust und im gleichen Kalenderjahr eine andere Immobilie mit Gewinn, kannst du den Verlust anrechnen und so deine Steuerlast mindern.

Beim geerbten Hausverkauf zählt steuerlich das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers. Liegt dieses mehr als zehn Jahre zurück oder wurde die Immobilie selbst genutzt, fällt keine Spekulationssteuer an. Andernfalls kann der Verkauf steuerpflichtig sein.

Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks gilt die Spekulationsfrist besonders streng. Gewinne sind immer steuerpflichtig, wenn du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufst. Eine Ausnahme wie bei selbstgenutzten Immobilien gibt es hier nicht – das hat auch der Bundesfinanzhof bestätigt.

Bevor du deine Immobilie verkaufst, solltest du die steuerlichen Eckdaten prüfen. Fällst du unter die Spekulationssteuerpflicht – etwa, weil die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist oder du die Immobilie noch keine zwei Jahre selbst bewohnt hast – lohnt sich ein genauer Blick auf die mögliche Steuerlast.

Auf dieser Basis kannst du entscheiden, ob sich ein sofortiger Verkauf lohnt oder ob du besser abwartest. Berücksichtige dabei auch Sonderfälle wie den Verkauf geerbter Immobilien, die Drei-Objekt-Grenze, unbebaute Grundstücke oder Verluste beim Immobilienverkauf. Gerade bei vermieteten Objekten ist die Lage oft komplexer, da Abschreibungen und Freibeträge hinzukommen.

Unser Tipp: Lass dich bei Unsicherheiten von einem Profi beraten – so vermeidest du teure Fehler und nutzt deine Spielräume optimal.