Schnell und bequem zur Immobilienbewertung
- basierend auf echten Daten
- 100% kostenlos und unverbindlich
- Richtwert direkt online
Du willst wissen, wie viel dein Grundstück aktuell wert ist – sei es für einen Verkauf, ein Erbe oder die Grundsteuer ab 2025?
Der Bodenrichtwert zeigt dir, wie viel Grund und Boden in einer bestimmten Lage wert ist – pro Quadratmeter, ganz ohne Bebauung. In diesem Beitrag erfährst du, was genau der Bodenrichtwert ist, wie er sich vom Verkehrswert unterscheidet und wie du damit den Wert deines Grundstücks ermittelst.
Tipp: Du willst verkaufen? Prüfe gleich heute, wie viel deine Immobilie wert ist.
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert für unbebaute Grundstücke – und eine wichtige Grundlage für Wertermittlungen.
Er wird von Gutachterausschüssen aus realen Kaufpreisen ermittelt und regelmäßig aktualisiert.
Wir zeigen dir, wo du ihn findest und wie du ihn für Verkauf oder Grundsteuer nutzen kannst.
Direkt zum Ergebnis: Hier kannst du in wenigen Minuten kostenlos den Wert deiner Immobilie berechnen.
- Was ist der Bodenrichtwert?
- Aktuelle Entwicklungen 2025: Bodenrichtwerte sinken regional
- Welche Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert?
- Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?
- ImmoWertV 2021: Richtlinien zur Wertermittlung
- So findest du den Wert deines Grundstücks
- Bodenrichtwertkarte zur grafischen Wertermittlung
- Bodenrichtwert & Grundsteuer 2025
- Fazit: Wann der Bodenrichtwert für dich wichtig ist
- FAQ: Häufige Fragen zum Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist ein amtlich festgelegter, durchschnittlicher Quadratmeterpreis für ein unbebautes Grundstück in einer bestimmten Lage. Er wird von den Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlich gezahlter Kaufpreise ermittelt.
Er dient als Orientierung, etwa für:
- die Wertermittlung beim Immobilienverkauf,
- die Berechnung der neuen Grundsteuer ab 2025,
- steuerliche Bewertungen (Erbschaft, Schenkung),
- gerichtsfeste Gutachten.
Wichtig: Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein fiktives, unbebautes Grundstück mit umgebungstypischer Nutzung. Gebietsspezifische Merkmale und individuelle Charakteristika wie Entwicklungszustand und Lage können den Wert beeinflussen. Dabei wird unterstellt, dass das Grundstück zwar unbebaut, aber für eine bestimmte Nutzung – zum Beispiel als Bauland für Wohngebäude – geeignet ist.
Je nach Bundesland wird der Bodenrichtwert mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag aktualisiert und in Bodenrichtwertkarten oder Tabellen veröffentlicht.
- Bodenrichtwert: Durchschnittlicher Wert pro m² für ein fiktiv unbebautes Grundstück in einer bestimmten Lage.
- Verkehrswert (Marktwert): Stichtagsbezogener, variabler Wert, der den tatsächlich erzielbaren Preis widerspiegelt – inklusive Bodenwert und Gebäudesachwert.
Der Verkehrswert kann sich kurzfristig ändern, z. B. durch Marktentwicklungen, Angebot und Nachfrage. Er bezieht sich immer auf das gesamte Grundstück inklusive Bebauung, während der Bodenrichtwert ausschließlich den Boden bewertet.
Zum Stichtag 1. Januar 2025 wurden in vielen Regionen neue Bodenrichtwerte veröffentlicht – und in etlichen Fällen sind die Preise gesunken.
Markt-Update:
- Kornwestheim: Erste Rückgänge seit Jahren in mehreren Zonen.
- Berlin: Anpassungen vor allem in Lagen außerhalb des S-Bahnrings.
- Ludwigsburg: Sinkende Werte laut Gutachterausschuss, bedingt durch hohe Bauzinsen.
- NRW: Große Spanne von ca. 120 €/m² (Siegen) bis über 1.200 €/m² (Düsseldorf).
- Niedersachsen: Jährliche Erhebung, zusätzlich Preistrends und PDF-Karten für Bauland und Landwirtschaft.
Der Durchschnitt der amtlich erfassten Kaufpreise in einer Region ist die Basis für den Bodenrichtwert. Daneben wirken weitere Faktoren – positiv wie negativ – auf den Wert:
- Lage des Grundstücks (Infrastruktur, Versorgungslage, Nachbarschaft)
- Erschließungsgrad sowie Form und Größe
- Bodenbeschaffenheit und Art der Bepflanzung
- Bebauungsmöglichkeiten nach Bauplanungsrecht
- Aktuelle Marktbedingungen wie etwa gestiegene Bauzinsen
Attraktive Merkmale wie ein weiter Ausblick, eine Lage in einem gefragten Stadtviertel oder viel Grün erhöhen den Bodenrichtwert.
Negativ wirken dagegen z. B. Lärm durch Schnellstraßen, Nähe zu Industrieanlagen oder schlechte Luftqualität.
Angenommen, du möchtest deine Immobilie verkaufen und dazu den Wert deines Grundstücks – also den Bodenwert – ermitteln.
Dafür brauchst du den Bodenrichtwert.
Diesen findest du im BORIS-D-Portal, in Bodenrichtwertkarten oder Tabellen. Er wird in der Regel alle zwei Jahre neu festgelegt; in Niedersachsen sogar jährlich. Rechtsgrundlage ist die ImmoWertV 2021.
Der Bodenrichtwert wird in Euro pro m² angegeben und dient als Basis für den Bodenwert:
Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²) = Bodenwert in Euro
Beispiel:
200 €/m² × 500 m² = 100.000 €
Woher stammen die Bodenrichtwerte?
Die Grundlage für jeden Bodenrichtwert ist eine Kaufpreissammlung aus echten, notariell beurkundeten Verträgen. Diese Daten werden anonymisiert und von den regionalen Gutachterausschüssen ausgewertet.
Der Bodenrichtwert allein reicht nicht aus, um den Kaufpreis eines bebauten Grundstücks festzulegen.
Hier kommen weitere Wertermittlungsverfahren zum Einsatz, die am besten von Expert:innen durchgeführt werden.
Sie berücksichtigen zwar den Bodenrichtwert, ermitteln aber zusätzlich weitere Faktoren, die in die Berechnung einfließen.
Gängige Verfahren sind:
Was ist mein Grundstück wert? – Fragen zur Grundstückswertermittlung beantwortet dir unser Beitrag.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) ist seit dem 1. Januar 2022 in Kraft. Sie regelt bundeseinheitlich, wie Immobilien- und Grundstückswerte ermittelt werden – auch die Bodenrichtwerte.
Mit der Novellierung wurden sechs bisher separate Richtlinien zusammengeführt:
- ImmoWertV 2010
- Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL)
- Sachwertrichtlinie (SW-RL)
- Vergleichswertrichtlinie (VW-RL)
- Ertragswertrichtlinie (EW-RL)
- Wertermittlungsrichtlinie 2006
Das Ziel: Einheitliche Datenerhebung und klare Berechnungsvorgaben in ganz Deutschland.
Gutachter:innen müssen seitdem noch stärker darauf achten, dass ihre Daten geeignet, aktuell und repräsentativ sind – und alle Vorgaben der ImmoWertV 2021 einhalten.
Die ImmoWertV 2021 gilt auch vor Gericht als verbindliche Grundlage.
Deshalb sollte jede Wertermittlung genau dokumentieren, wie sie zustande gekommen ist.
Du möchtest den Bodenrichtwert für dein Grundstück herausfinden?
Am einfachsten geht das über BORIS-D – das Bodenrichtwertinformationssystem Deutschland.
Dort kannst du:
- deine Adresse oder Flurstücknummer – zu finden in der Flurkarte –eingeben,
- die passende Bodenrichtwertzone einsehen,
- Werte für ganz Deutschland abrufen – viele Bundesländer wie NRW, Niedersachsen oder Rheinland-Pfalz bieten dazu eigene Portale.
Nützliche Links:
- BORIS-D (bundesweiter Einstieg)
- BORIS-NRW
- Geoportal Rheinland-Pfalz
- Gutachterausschuss Niedersachsen (GAG)
Tipp: In Niedersachsen gibt es zusätzlich Bodenrichtwertkarten für Bauland und landwirtschaftliche Flächen – inklusive Maßstab und Legende zum Download.
Um den tatsächlichen Wert eines Grundstücks zu ermitteln, solltest du Sachverständige einschalten.
Sie können nach einer Begehung die besonderen Merkmale der Lage und der Immobilie einschätzen – und so ein deutlich genaueres Ergebnis liefern als der reine Bodenrichtwert.
Wie viel ist deine Immobilie beim Verkauf wert?
Bodenrichtwertkarten zeigen die durchschnittlichen Lagewerte von Grund und Boden in einer bestimmten Region – oft auf Basis von Regionalkarten, topografischen Karten oder Stadtplänen.
Sie enthalten die jeweils gültigen Werte pro Quadratmeter Grundstücksfläche, ergänzt um wertbeeinflussende Lagemerkmale.
Bodenrichtwertkarten kannst du für alle Bundesländer online abrufen, zum Beispiel über BORIS-D oder die Portale der Gutachterausschüsse.
Alternativ sind sie bei den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse oder in Bauämtern erhältlich – teilweise gegen Gebühr.
Seit der Grundsteuerreform ist der Bodenrichtwert ein zentraler Faktor bei der Berechnung deiner jährlichen Abgabe an die Gemeinde:
Grundsteuerwert = Bodenrichtwert × Fläche × Steuermesszahl × Hebesatz
Wichtig: Bei stark gestiegenem Bodenrichtwert kann auch die Grundsteuer deutlich höher ausfallen.
In manchen Fällen ist ein Einspruch gegen die Festsetzung möglich – vor allem, wenn dein Grundstück besondere Merkmale hat (z. B. steile Hanglage oder Altlasten).
Mehr Infos dazu findest du hier: Grundsteuer berechnen.
Der Bodenrichtwert spielt eine zentrale Rolle, wenn du den Wert deines Grundstücks kennen willst – etwa für einen Verkauf, die neue Grundsteuer ab 2025 oder ein Gutachten.
Er wird von vielen Faktoren beeinflusst, vor allem durch Lage, Erschließung und Nutzungsmöglichkeiten.
Als Orientierungswert ist er ein guter Ausgangspunkt – für eine exakte Bewertung solltest du jedoch Expert:innen hinzuziehen.
Preisblick in die Zukunft
Im Bereich Mein Eigentum findest du eine Preis-Prognose für die Entwicklung deiner Immobilie in den kommenden Monaten.
FAQ: Häufige Fragen zum Bodenrichtwert
-
Was versteht man unter dem Bodenrichtwert?
-
Ein amtlich festgelegter, durchschnittlicher Wert pro Quadratmeter für ein fiktiv unbebautes Grundstück in einer bestimmten Lage – ermittelt aus realen Kaufpreisen.
-
Ist der Bodenrichtwert gleich dem Grundstückspreis?
-
Nein. Der Grundstückspreis kann höher oder niedriger liegen – abhängig von Lage, Erschließung, Zustand und Bebauung.
-
Wie berechne ich den Bodenwert für mein Grundstück?
-
Formel: Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²) = Bodenwert in Euro. Beispiel: 200 €/m² × 500 m² = 100.000 €.
-
Welcher Bodenrichtwert gilt für die Grundsteuer?
-
Es gilt der zum Stichtag ermittelte Wert, den die Gutachterausschüsse veröffentlichen.
-
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
-
Über das bundesweite BORIS-D-Portal oder die Portale der jeweiligen Bundesländer, z. B. BORIS-NRW.
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.
Ähnliche Artikel
Der Bodenrichtwert ist ein wertvolles Orientierungsinstrument – ersetzt aber keine individuelle Wertermittlung. Jede Immobilie und jedes Grundstück haben Besonderheiten, die in amtlichen Durchschnittswerten nicht vollständig abgebildet werden. Wer eine präzise Einschätzung braucht, sollte daher immer eine Expertin oder einen Experten beauftragen.