Zweckentfremdungsverbot: Wo darfst du nicht an Fe­ri­en­gäs­te ver­mie­ten?

Im Tourismus ist es ein Trend: Reisende buchen lieber private Unterkünfte über Airbnb & Co als Hotels. Mietwohnungen werden zu Feriendomizilen umfunktioniert. In den Metropolen Berlin und Hamburg gilt das Zweckentfremdungsverbot. Denn Wohnraum ist hier knapp. In welchen Städten es ein Zweckentfremdungsgesetz gibt, was Zweckentfremdung von Wohnraum bedeutet und wann die Vermietung an Feriengäste erlaubt ist, erfährst du in diesem Ratgeber.  

Zweckentfremdung ist die entfremdete Nutzung von Wohnraum. Wenn einen „normale“ Wohnung nicht regulär zum Wohnen benutzt wird. Eine Wohnung wird zweckentfremdet, wenn anderweitig verwendet wird. Typische Beispiele sind:

• Ferienwohnung
• Gewerbliche Nutzung wie Büro, Praxis, Laden oder Lager
• Leerstand

Wenn der Wohnraum knapp wird, versuchen Städte mit Zweckentfremdungsverboten zu verhindern, dass der Wohnraum sich weiter verknappt. Wenn in beliebten Großstädten oder Touristen-Hochburgen die Wohnungen an Feriengäste vermietet werden, fehlen sie den „normalen“ Einwohner:innen. Durch Wohnraumschutzgesetze versuchen die Behörden, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten und die Wohnungsnot einzudämmen.

Es gibt kein deutschlandweit geltendes Zweckentfremdungsgesetz. Jedes Bundesland kann eigene Regeln erlassen. Kommunen dürfen selbst entscheiden, ob ihre Marktsituation ein Verbot erfordert. In den Stadtstaaten Berlin und Hamburg ist ein flächendeckend geltendes Zweckentfremdungsgesetz eingeführt worden. Andere Bundesländer haben einzelne Städte mit entsprechenden Verboten.

Inzwischen haben die meisten deutschen Großstädten ein Zweckentfremdungsverbot eingeführt. In Berlin und Hamburg gilt das Verbot stadtweit. Das Gesetz heißt offiziell in Berlin Zweckentfremdungsverbotsgesetz „ZwVbG“ und in Hamburg „Wohnraumschutzgesetz“.

In fast allen anderen Bundesländern wurden die nachgefragten Städte mit einem Zweckentfremdungsverbot versehen.

Übersicht Zweckentfremdungsverbot in deutschen Städten

In Berlin trat bereits am 1. Mai 2014 das Zweckentfremdungsverbotgesetz Berlin in Kraft. In Berlin sind die Regeln besonders streng. Du darfst in der Hauptstadt Wohnraum nur mit Genehmigung des Bezirksamts zu anderen Zwecken nutzen.

Wenn du beispielsweise deine Berliner Wohnung als Ferienapartment vermieten möchtest, brauchst du eine behördliche Genehmigung. Schon das Anbieten einer Ferienwohnung ohne Genehmigung ist verboten, jede inserierte Ferienunterkunft muss sichtbar eine offizielle Registriernummer des Bezirks angeben.

Vermieten an Tourist:innen ist nicht grundsätzlich verboten, es kommt darauf an, wie  und wie lange du deine Wohnung fremdvermietest. Selbst in Hamburg und Berlin darfst du deine Wohnung zeitweise an Feriengäste vermieten, ohne gegen das Zweckentfremdungsverbot zu verstoßen. Du musst wissen, wo die Grenzen sind. Erkundige dich in deinem Ort, welche Vorschriften gelten.

Neben der Zeitdauer spielt in den meisten Städten der Anteil der Wohnfläche eine Rolle. Wird nur ein kleiner Teil deiner Wohnung vermietet, bleibt das meist genehmigungsfrei. Beispielsweise gilt in Berlin und vielen anderen Städten die „50-Prozent-Regel“. Bis 49 Prozent der Wohnfläche zu vermieten, ist in der Regel ohne spezielle Genehmigung erlaubt.

Plattformen wie Airbnb stehen im Fokus der Zweckentfremdungsverbote, auch wenn die Nutzung per se nicht illegal ist. Es kommt eben auf den Umfang an. Grundsätzlich verbietet das Zweckentfremdungsverbot die Vermietung über solche Plattformen nicht generell, sondern reguliert sie sehr streng.