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Darf dein:e Vermieter:in jederzeit auf Verlangen deine Wohnung betreten? Nein, denn als Mieter:in übst du das Hausrecht aus. Das heißt, in deinen vier Wänden entscheidest du, wer hinein darf und wer nicht. Es gibt allerdings Ausnahmen und rechtliche Grenzen. Erfahre hier, wann du dein:e Vermieter:in in die Wohnung lassen musst.
Mieter:innen haben in ihrer gemieteten Wohnung das volle Hausrecht. Du darfst als Mieter:in frei entscheiden, wer die Wohnung betreten darf und unter welchen Bedingungen. Auch dein:e Vermieter:in darf nicht ohne Erlaubnis in deine Wohnung kommen.
Dein:e Vermieter:in darf nur mit berechtigtem Grund und vorheriger Ankündigung in deine Wohnung eintreten. Wenn Reparaturen anstehen oder die Wohnung wegen Verkauf oder Neuvermietung besichtigt werden soll, musst du einen Termin vereinbaren. Bei Notfällen (Wasserrohrbruch, Brand) musst du den Zutritt erlauben.
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Das Hausrecht ist alt: Im Mittelalter durfte der „Herr im Haus“ entscheiden, wer Haus und Hof betreten darf. Der sogenannte Hausherr hatte das Recht eigenmächtig zu bestimmen, wer den Hof verlassen muss. Heute umfasst das Hausrecht Wohnungen, Häuser und das dazugehörige Grundstück (Sofern es klar abgegrenzt ist).
Heutzutage ist das Hausrecht gesetzlich verankert und nicht nur eine Tradition. Schon das Grundgesetz in Art. 13 garantiert die Unverletzlichkeit der Wohnung. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) finden sich die Grundlagen für das Hausrecht (siehe unten). Klar ist, dein Zuhause ist rechtlich gesehen „deine Festung“.
Du darfst entscheiden, wen du in deine Mietwohnung lässt und wen nicht. Selbst Behörden dürfen nur mit gesetzlicher Grundlage oder richterlichem Beschluss deine Wohnung gegen deinen Willen betreten.
Wenn du eine Wohnung mietest, hast du als Mieter:in das Hausrecht. Du entscheidest, wer deine Wohnung betreten darf und wer nicht. Selbst dein:e Vermieter:in ohne deine Zustimmung die Mietwohnung nicht betreten. Denn das Hausrecht hängt bei der Person, die in der Wohnung wohnt und nicht die Person, dem die Immobilie gehört.
Mit Abschluss des Mietvertrags überträgt der:die Eigentümer:in das Hausrecht auf dich als Mieter:in. Sobald du Mieter:in der Wohnung bist, darf dein:e Vermieter:in die Wohnung nur mit deiner Erlaubnis betreten, zum Beispiel für Reparaturen oder Wohnungsbesichtigungen. Ohne Zustimmung geht es nur in echten Notfällen wie Feuer oder einem Rohrbruch.
Das Hausrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert: Paragraph 903 BGB besagt im Kern, dass der Eigentümer mit seinem Eigentum nach Belieben verfahren darf und andere von der Einwirkung ausschließen kann, soweit nicht Gesetze oder Rechte Dritter entgegenstehen.
Das Hausrecht ist sogar grundrechtlich durch die Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG) geschützt. Wenn du zur Miete wohnst, übst du in deiner Mietwohnung das Hausrecht aus, auch gegenüber dem:der Vermieter:in oder Besitzer:in. Ohne deine Erlaubnis darf niemand die Wohnung betreten.
Das Hausrecht im BGB gibt dir mehrere Rechte:
- Paragraph 858 BGB stellt klar, dass jemand, der gegen deinen Willen in deine Räume eindringt oder dich in deinem Besitz stört, widerrechtlich handelt.
- Paragraph 123 StGB regelt den Hausfriedensbruch: Bleibt etwa der:die Störer:in trotz deiner Bitte, die Wohnung zu verlassen, macht er:sie sich wegen Hausfriedensbruchs strafbar. Du kannst die Polizei rufen.
Wenn es hart auf hart kommen sollte, erlaubt dir das Gesetz in engen Grenzen sogar, selbst einzugreifen (Paragraphen 858–860 BGB). Demnach darf sich der:die Mieter:in mit angemessener Gewalt gegen unbefugte Eindringlinge wehren.
Ein Fremder schleicht sich auf deine Gartenfeier und belästigt deine Gäste. Du kannst der Person Hausverbot erteilen. Befolgt er es nicht und bleibt trotzdem, kannst du ihn zunächst warnen und dann des Grundstücks verweisen. Weigert er sich immer noch, liegt Hausfriedensbruch vor.
Konkret umfasst das Hausrecht unter anderem folgende Rechte:
- Besuchs- und Zutrittsrecht: Du entscheidest frei, wer deine Wohnung oder dein Grundstück betreten darf und wie lange der Mensch bleiben darf. Unerwünschten Personen darfst du den Zutritt verwehren.
- Bedingungen aufstellen: Du kannst den Zutritt in deine Wohnung von Regeln abhängig machen. Zum Beispiel darfst du verlangen, dass Besucher die Schuhe ausziehen. Du entscheidest, ob in der Wohnung geraucht werden darf oder nicht.
- Hausverbot erteilen: Du hast das Recht, jederzeit ein Hausverbot auszusprechen. Du kannst etwa einer Person verbieten, deine Wohnung (oder dein Grundstück) zu betreten, auch ohne Angabe von Gründen.
Du darfst deine Wohnung nach deinem Geschmack einrichten und gestalten, das gehört auch zum Hausrecht. Dein:e Vermieter:in darf dir etwa nicht vorschreiben, wo dein Sofa stehen muss. Du kannst zudem Feiern und Besuch empfangen, solange du dich an Ruhezeiten hältst.
Das Hausrecht gewährt dir als Mieter:in weitreichende Freiheiten, die sind aber nicht grenzenlos. Wo liegen die Grenzen? Räumlich erstreckt sich dein Hausrecht nur auf deine eigenen Räumlichkeiten und deinen Grund und ist vom Nachbarsgrundstück begrenzt. Im Treppenhaus, Hof oder im Waschkeller, wo allen Bewohner:innen des Mietshauses sein können, darfst du nicht allein bestimmen. Hier gilt die Hausordnung.
Rechtlich endet dein Hausrecht dort, wo Gesetz oder höherwertige Interessen es verlangen. Im Mietverhältnis gibt es einen Bereich, wo dein Hausrecht begrenzt ist: das Besichtigungsrecht deines:r Vermieters:in. Dein:e Vermieter:in hat zwar kein Hausrecht in deiner Wohnung, darf aber unter bestimmten Bedingungen einen Zutritt verlangen.
Wenn dein:e Vermieter:in in deine Wohnung möchte, dann nur mit deinem vorherigen Einverständnis oder wegen einer Vereinbarung. Kontrollbesuche deines:deiner Vermieter:in darfst du verweigern. Du musst deine:n Vermieter:in nicht spontan in deine Wohnung lassen, wenn keine sachlichen Gründe vorliegen.
In deinem Mietvertrag darf zum Beispiel nicht stehen: „Vermieter darf alle sechs Monate die Wohnung kontrollieren“. So eine Klausel ist rechtlich unwirksam.
Wann musst du den Vermieter nun ausnahmsweise hereinlassen?
Die Faustregel: Nur bei berechtigtem Interesse und nach vorheriger Ankündigung. Typische Fälle, in denen du Zutritt gewähren musst, sind beispielsweise:
- Reparaturen und Instandhaltung
- Modernisierung und Sanierung
- Drohende Gefahren/Notfälle
- Besichtigung bei Verkauf oder Neuvermietung
- Verdacht auf Vertragsverstöße z.B. Messi-Haushalt, unerlaubte Untervermietung
Du darfst niemanden einsperren oder körperlich verletzen. Bei Gefahr im Verzug darf die Polizei in deine Wohnung eindringen, auch ohne richterlichen Durchsuchungsbeschluss.
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FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Thema Hausrecht
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Darf mein:e Vermieter:in unangekündigt meine Wohnung betreten?
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Nein, grundsätzlich nicht. Ohne vorherige Ankündigung und ohne konkreten sachlichen Grund musst du deine:n Vermieter:in nicht in deine Wohnung lassen. In Notfällen, etwa bei einem Rohrbruch oder Feuer, darf er:sie in deine Wohnung. Dein:e Vermieter:in muss Besichtigungstermine rechtzeitig ankündigen und einen plausiblen Grund nennen.
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Kann ich jemandem ohne Grund Hausverbot erteilen?
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Ja, theoretisch darfst du das. Laut Hausrecht darfst du in deinem privaten Wohnbereich jeder Person ohne Angabe von Gründen verbieten, dein Haus oder deine Wohnung zu betreten.
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Was tun, wenn jemand mein Hausverbot ignoriert?
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Wenn jemand trotz Hausverbot in deine Wohnung eindringt oder nach Aufforderung nicht gehen will, kannst du die Polizei rufen. Denn es liegt Hausfriedensbruch vor und das ist strafbar.
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