Frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­trags: Was kannst du tun?

Da muss schon etwas passiert sein: Eine fristlose Kündigung deines Mietvertrages kommt nur in sehr schwerwiegenden Gründen in Betracht. Grundsätzlich kündigt dir dein:e Vermieter:in entweder bei erheblichen Mietrückständen oder bei massiven Vertragsverstößen. Ohne triftigen Grund ist eine fristlose Kündigung unwirksam. Im Ernstfall endet das Ganze vor Gericht.

Eine fristlose Kündigung bedeutet, dass das Mietverhältnis sofort endet. Also ohne die sonst übliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Gesetzlich spricht man von einer „außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund“. Das heißt: Einer Vertragspartei ist es nicht mehr zumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen. In so einem Fall darf laut BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) der Mietvertrag sowohl von dir als Mieter:in als auch von deinem:deiner Vermieter:in gekündigt werden.

In der Praxis sind es häufig Vermieter:innen, die diesen drastischen Schritt gehen. Wichtig ist die Form einer fristlosen Kündigung:
 

• Sie muss immer schriftlich erfolgen,
  
• sie muss einen Kündigungsgrund nennen,
  
• der Grund muss klar und konkret begründen, warum fristlos gekündigt wird.

Gut zu wissen: Eine fristlose Kündigung unterscheidet sich von der gewöhnlichen Kündigung dadurch, dass sie sofort wirksam wird und nur in Ausnahmefällen zulässig ist. Für eine fristlose Kündigung müssen strenge gesetzliche Voraussetzungen eingehalten werden.

Ein:e Vermieter:in darf dann kündigen, wenn schwere Vertragsverletzungen seitens der Mieter:innen vorliegen. Das sind die häufigsten Gründe, warum Vermieter:innen eine Wohnung fristlos kündigen dürfen:
 

• Extreme Mietrückstände Der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung sind ausbleibende Mietzahlungen. Hast du in zwei aufeinanderfolgenden Monaten gar keine Miete gezahlt oder dass du über einen längeren Zeitraum insgesamt einen Mietrückstand von zwei Monatsmieten angesammelt, darf der:die Vermieter:in wegen Zahlungsverzugs sofort kündigen. Das geht sogar ohne vorherige Abmahnung.
  
  
• Wiederholte Störungen und Vertragsverstöße Wer den Hausfrieden wiederholt stört, kann fliegen. Zum Beispiel: Du feierst trotz Beschwerden ständig Partys bis tief in die Nacht, belästigst oder bedrohst Nachbar:innen oder gehst anderen Hausbewohner:innen massiv auf die Nerven. Nach mindestens einer vorausgegangenen Abmahnung kann der;die Vermieter:in dir fristlos kündigen. Auch Gewaltandrohungen oder Beleidigungen gegenüber dem:der Vermieter:in oder Hausmitbewohner:innen können ein gravierender Grund sein.
  
  
• Gefährdung der Mietsache Du bist verpflichtet, sorgsam mit der Wohnung umzugehen. Wenn du das nicht tust, kann das eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Beispiel: Deine Wohnung hat massiven Schimmelbefall durch falsches Heizen und Lüften. Auch wenn du ohne Erlaubnis ein Gewerbe in deiner Wohnung betreibst oder unerlaubt untervermietest, kann das ein Grund für eine fristlose Kündigung sein.
   

Gut zu wissen: Auch wenn du die Mietkaution nicht gezahlt hast und dieser Betrag zwei Monatsmieten entspricht, ist eine fristlose Kündigung erlaubt.

Wenn du eine fristlose Kündigung bekommst, stellt sich sofort die bange Frage: Wie schnell muss ich raus aus der Wohnung? Theoretisch bedeutet „fristlos“ wirklich ohne Frist. Der Vertrag ist also beendet, sobald dir die Kündigung zugeht. Rein rechtlich bist du ab diesem Zeitpunkt nicht mehr berechtigt, die Wohnung zu nutzen. Aber keine Angst: In der Praxis wirst du nicht am selben Tag auf die Straße gesetzt.

Auch bei einer wirksamen fristlosen Kündigung muss dir der:die Vermieter:in eine kurze Zeit zum Auszug gewähren. Üblich ist eine Frist von ein bis zwei Wochen. Dein:e Vermieter:in kann nicht einfach das Schloss austauschen oder deine Sachen aus der Wohnung räumen. Das  wäre Selbstjustiz. Solltest du nicht freiwillig innerhalb der gesetzten Frist ausziehen, muss dein:e Vermieter:in gerichtlich auf Räumung klagen, um dich loszuwerden.

Das Amtsgericht prüft dann, ob die fristlose Kündigung rechtmäßig war. Bis zur Entscheidung des Gerichts darfst du zunächst in der Wohnung bleiben. Dieses Verfahren verschafft dir also Zeit. Es ist aber kein Freibrief. Solltest du den Räumungsrechtsstreit verlieren, wird ein Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung durchführen. Für die Kosten der Räumung musst du übrigens aufkommen. In seltenen Härtefällen (wie schwerer Krankheit oder hohem Alter) kann dir das Gericht eine Räumungsfrist gewähren

Eine Abmahnung ist eine offizielle Warnung vom:der Vermieter:in. Meist wird dir mitgeteilt, welche Pflicht du verletzt hast. Das kann zum Beispiel wiederholte Ruhestörung sein, ein unerlaubtes Haustier oder eine zweckwidrige Nutzung der Wohnung. In der Regel wird von dir verlangt, dieses Verhalten künftig zu unterlassen.

Muss der:die Vermieter:in erst mehrere Abmahnungen aussprechen, bevor eine fristlose Kündigung der Wohnung zulässig ist? Das Gesetz schreibt keine konkrete Zahl vor. Die „Drei-Abmahnungen-Regel“ ist ein Mythos, meistens reicht bloß eine Abmahnung, bevor fristlos gekündigt werden darf. Meist wird in dieser Abmahnung schon angedroht, dass bei erneutem Verstoß der Mietvertrag gekündigt wird. Wenn du so eine Abmahnung erhältst, solltest du sie ernst nehmen.

Solltest du nach der Abmahnung denselben Verstoß begehen, hat der:die Vermieter:in genug Grund, dir fristlos zu kündigen. Eine zweite Abmahnung wird oft gar nicht mehr ausgesprochen. Es sei denn, es handelt sich um ein anderes Problem. Wichtig ist: Für jede Art von Vertragsverstoß muss abgemahnt werden, damit du Gelegenheit hast, dein Verhalten zu bessern. Ohne Abmahnung ist eine fristlose Kündigung in der Regel unwirksam. Es sei denn, es ist ein gravierender Fall, wie etwa Gewaltandrohung oder bei Mietrückstand.

Bei einer fristlosen Kündigung endet der Mietvertrag mit sofortiger Wirkung. Es stellt sich die Frage: Musst du weiterhin Miete zahlen, wenn dir fristlos gekündigt wurde? Grundsätzlich gilt: Nach dem Beendigungsdatum des Vertrags musst du keine laufende Miete mehr zahlen. Wurde dir beispielsweise am 15. eines Monats fristlos gekündigt, schuldet du theoretisch ab dem 16. keine Miete. Aber: Das gilt nur dann, wenn du die Wohnung dann auch verlässt.

Solange du noch in der Wohnung bist, darf der:die Vermieter:in von dir eine Nutzungsentschädigung verlangen. Das ist eine Entschädigungszahlung dafür, dass du die Wohnung trotz Vertragsende noch belegst. In der Höhe entspricht diese Entschädigung meist der vereinbarten Miete pro Tag. Bleibst du also nach einer fristlosen Kündigung noch in der Wohnung, zahlst du so lange weiter Miete, bis du raus bist.

Solltest du bereits aufgelaufene Mietschulden haben, müssen diese beglichen werden. Eine fristlose Kündigung entbindet dich von deinen Schulden. Ist der Mietrückstand der Kündigungsgrund, solltest du versuchen, schnellstmöglich zahlen, um eine Klage zu vermeiden. Du hast bei Mietrückständen noch die Chance, die Kündigung abzuwenden, wenn du das fehlende Geld noch rechtzeitig auftreibst. Begleichst du den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten, nachdem dir die Räumungsklage zugestellt wurde, wird die fristlose Kündigung unwirksam.

Nicht nur Vermieter:innen, auch du als Mieter:in kannst deinen Mietvertrag fristlos kündigen. Auch dann muss ein wichtiger Grund vorliegen. Zum Beispiel, wenn die Wohnung unbewohnbar wird oder deine Gesundheit gefährdet ist. Das sind einige Fälle, in denen du als Mieter:in fristlos kündigen darfst:
 

• Unbewohnbarkeit oder Gesundheitsgefahr Geht von der Wohnung eine erhebliche Gefahr für deine Gesundheit aus, musst du nicht bleiben. Zum Beispiel: Starker Schimmelbefall, der sich nicht kurzfristig beseitigen lässt und nachweislich die Gesundheit beeinträchtigt. Oder gravierende Baumängel, die deine Sicherheit gefährden, wie etwa einsturzgefährdete Balkone oder marode Treppen. Auch wenn nach einem Wasserschaden oder Brand die Wohnung auf absehbare Zeit nicht mehr nutzbar ist, darfst du fristlos kündigen.
  
  
• Wegfall der Gebrauchsmöglichkeit Wenn die Wohnung nicht wie vereinbart genutzt werden kann, ist das ein Kündigungsgrund. Wenn du zum Beispiel wegen anhaltender Baumaßnahmen über längere Zeit mit Lärm und Dreck leben musst, wodurch die Wohnung faktisch unbewohnbar ist. Ein anderes Beispiel: Solltest du feststellen, dass die Wohnfläche viel kleiner ist als im Mietvertrag angegeben (mehr als zehn Prozent Abweichung), berechtigt dich das laut Rechtsprechung ebenfalls zur fristlosen Kündigung.
  
  
• Schwere Pflichtverletzungen der Vermieter:innen Hast du zum Beispiel festgestellt, dass dein:e Vermieter:in häufiger ohne Erlaubnis deine Wohnung betritt, ist das ein erheblicher Vertrauensbruch. Deine Privatsphäre wird verletzt, und du kannst außerordentlich kündigen. Du darfst auch kündigen, wenn der:die Vermieter:in wichtige Instandhaltungen verweigert. Wenn beispielsweise mitten im Winter wochenlang die Heizung ausfällt und trotz Aufforderung nichts passiert.