Wohnungsbesichtigung: Wann darf dein:e Ver­mie­ter:in dei­ne Miet­woh­nung be­sich­ti­gen?

Wann darfst du als Mieter:in „Stopp“ sagen? Und wann musst du deinem:r Vermieter:in eine Wohnungsbesichtigungen gestatten? Wie häufig Termine anstehen dürfen und wo die Grenze deiner Mitwirkungspflicht liegt, kannst du hier erfahren.

Dein:e Vermieter:in hat nicht automatisch das Hausrecht in deiner Wohnung. Er:sie darf nicht einfach hereinspazieren, weil die Wohnung ihm:ihr gehört. Er:sie muss einen triftigen Grund nachweisen und dich um Erlaubnis bitten. Das wären etwa berechtigte Anlässe:

• Schadensbeseitigung (z. B. Schimmel, Rohrbruch)
• Ablesen von Zählern (Wasser, Heizung)
• Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten
• Vorbereitung der Neuvermietung oder eines Verkaufs

Sobald du den Mietvertrag unterschreibst und einziehst, hast du das Hausrecht. Es spielt dann keine Rolle, wem die Wohnung gehört. Du entscheidest also, wer die Wohnung betreten darf und wann. Dieses Hausrecht schützt deine Privatsphäre und ist sogar im Grundgesetz verankert (GG Artikel 13). Ein unangekündigter Zutritt kann im Extremfall sogar als Hausfriedensbruch (§ 123 StGB) strafbar sein.

Wenn ein berechtigter Grund vorliegt, musst du Besuchstermine erlauben. Allerdings darf er:sie nicht beliebig viele Termine ansetzen oder dich mit täglichen Besuchen „erfreuen“.
Wichtig ist, dass jeder Besichtigungstermin angekündigt und mit dir abgesprochen wird. Den Termin musst du in der Regel wahrnehmen, aber in Notfällen (z. B. Wasserrohrbruch) kann dein:e Vermieter:in ohne Abstimmung eintreten.

Eine Obergrenze gibt es nicht, aber Grenzen. Unzumutbar wäre es jedenfalls, wenn dein:e Vermieter:in jeden Tag mehrere Stunden lang Interessent:innen herumführen möchte. Gerichte halten etwa ein bis zwei Termine pro Woche für zumutbar. Wichtig ist immer: Die Termine sollten mit dir vereinbart werden.

Steht ein Verkauf oder eine Neuvermietung deiner Wohnung an, darf der:die Vermieter:in die Wohnung mit Interessent:innen besichtigen. Die Termine müssen angekündigt sein. Ein geplanter Verkauf oder eine Neuvermietung gelten als berechtigter Anlass. Ein Gesetz wie „Kauf bricht nicht Miete“ schützt dich auch nach dem Verkauf. Denn dein Mietvertrag bleibt bestehen.

Ohne korrekte Terminabsprachen geht nichts: Dein:e Vermieter:in sollte schriftlich oder telefonisch um einen Termin bitten und den Zweck nennen. Kontrollen ohne konkreten Anlass sind nicht erlaubt: Eine Klausel im Mietvertrag wie „Mieter:in muss jährlich die Wohnung besichtigen lassen“ ist unwirksam. Dein:e Vermieter:in braucht immer einen Grund und muss diesen angeben. Notfälle ausgenommen darf er:sie nur mit deiner Zustimmung und zu angekündigten Terminen eintreten.

In deiner bewohnten Mietwohnung sind deine Bilder durch das Persönlichkeitsrecht (GG Artikel 2) geschützt. Weder der:die Vermieter:in noch Interessent:innen dürfen ohne deine Erlaubnis Fotos oder Videos von deiner Wohnung aufnehmen. Verboten ist auch das Fotografieren deiner Einrichtung zur Erstellung von Wohnungs­exposés. Auch Besucher:innen müssen dich um Erlaubnis fragen, wenn sie Bilder machen wollen. Wenn unbefugte Fotos entstehen, kannst du ihre Löschung verlangen.

Du kannst eine Besichtigung sofort ablehnen, wenn sie keinen rechtmäßigen Grund hat. Dein:e Vermieter:in darf nicht in deine Wohnung, um deine Ordnung und Sauberkeit zu prüfen. Du darfst den Zutritt zwar verweigern, aber eine dauerhafte Verweigerung bei fehlendem Grund kann zu Problemen führen, vor allem, wenn dein:e Vermieter:in einen rechtmäßigen Grund für das Betreten deiner Wohnung hat.

In wenigen Fällen gilt die Regel „Gefahr im Verzug“. In einem akuten Notfall (etwa Wasserrohrbruch, Gasleck) darf der:die Vermieter:in deine Wohnung auch ohne Ankündigung betreten. Es geht dann darum, größeren Schaden abzuwenden. Er:sie müsste vor einem unbeteiligten Zeugen handeln und später plausibel erklären, warum Handeln nötig war.