Mie­ten oder Kau­fen? Wie du die rich­ti­ge Ent­schei­dung für dein Zu­hau­se triffst

Du suchst ein neues Zuhause und bist dir unsicher, ob du mieten oder kaufen sollst? Beide Optionen bieten Vor- und Nachteile, die du sorgfältig abwägen solltest. Wann ist Mieten die bessere Wahl? Und warum kann ein Kauf sich langfristig lohnen? Lies, wie du mit Beispielrechnungen eine fundierte Entscheidung triffst, inklusive eines Zehnjahres-Vergleich zwischen Mieten und Kaufen – deutschlandweit und für die Top-8-Städte.

Die Entscheidung, ob du mietest oder kaufst, ist eine der wichtigsten finanziellen und persönlichen Entscheidungen deines Lebens. Sie beeinflusst nicht nur deine monatlichen Ausgaben, sondern auch deine Lebensqualität, deine Flexibilität und deine langfristige finanzielle Sicherheit. Doch warum ist es so wichtig, diese Frage gründlich zu durchdenken?

Faktoren, die die Entscheidung beeinflussen:

1. Lebensplanung:
Möchtest du langfristig an einem Ort bleiben oder könnte sich dein Lebensstil in den nächsten Jahren ändern?
Beispiele: Ein Jobwechsel, ein Familienzuwachs oder ein Umzug in eine andere Stadt sind typische Gründe, die deine Entscheidung beeinflussen können.

2. Finanzielle Möglichkeiten:

• Hast du ausreichend Eigenkapital für einen Kauf?
• Sind deine Einnahmen stabil genug, um langfristige Verpflichtungen wie einen Kredit zu tragen?
   

3. Marktbedingungen:
Die Immobilienpreise und Mietpreise variieren je nach Region stark. In stark nachgefragten Städten wie München oder Hamburg können Kaufpreise schnell das Zwanzigfache der Jahreskaltmiete betragen, während sie in ländlichen Regionen oft günstiger sind.

4. Flexibilität vs. Stabilität:
Mieten bietet dir die Freiheit, bei Veränderungen im Job oder der Familie unkompliziert umzuziehen. Kaufen hingegen bietet langfristige Sicherheit und Unabhängigkeit.

Die Kostenfrage ist für viele das wichtigste Kriterium. Aber was ist auf lange Sicht wirklich günstiger? Die Antwort hängt stark von deiner Lebensdauer in der Immobilie, der Zinslage und der Entwicklung des Immobilienmarktes ab.

Langfristige Kostenanalyse

Pauschal kann die Frage nach „Mieten oder Kaufen“ nicht beantwortet werden. Vielleicht passt deine Lebenssituation zu den Beispielen:

Szenario 1: Single in der Großstadt

• Mieten: Eine 2-Zimmer-Wohnung kostet 1.200 Euro monatlich. Nach zehn Jahren hast du 144.000 Euro an Miete gezahlt.
• Kaufen: Eine Eigentumswohnung kostet 400.000 Euro. Eigenkapital: 80.000 Euro (20 Prozent). Kredit: 320.000 Euro, Zins 3 Prozent, Laufzeit 25 Jahre. Monatliche Rate: 1.518 Euro.
  • Nach 10 Jahren hast du ca. 182.160 Euro gezahlt, davon 96.000 Euro Zinsen und 86.160 Euro Tilgung. Dein Vermögen wächst durch die Tilgung und den möglichen Wertzuwachs der Immobilie.
     

Szenario 2: Familie mit zwei Kindern im Speckgürtel

• Mieten: Ein Einfamilienhaus kostet 1.800 Euro monatlich. In 20 Jahren zahlst du 432.000 Euro.
• Kaufen: Ein Haus kostet 600.000 Euro. Eigenkapital: 120.000 Euro (20 Prozent). Kredit: 480.000 Euro, Zins 3 Prozent, Laufzeit 25 Jahre. Monatliche Rate: 2.276 Euro.
  • Nach 20 Jahren hast du ca. 546.240 Euro gezahlt, davon 115.000 Euro Zinsen und 431.240 Euro Tilgung. Dein Vermögenswert steigt langfristig.

Mit den Daten von ImmoScout24 ist es möglich, einen Zehnjahres-Vergleich zwischen Mieten und Kaufen für die Top-8-Städte in Deutschland anzustellen. Ab wann zahlst du für eine Mietwohnung mehr als für eine eigene Immobilie? Das hat die ImmoScout24-Redaktion anhand ihrer Daten und Prognosen errechnet, für die Städte Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig. 

In folgenden kannst du eine Zusammenfassung der Studie lesen. Die Macher:innen des Zehnjahres-Vergleichs nehmen ein Modell als Beispiel: Drei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern  

• 30 Jahre alt (Baujahr 1995) 
• 20% Eigenkapital 
• Sollzinssatz: 3,50% 
• Sollzinsbindung: 10 Jahre 
• Tilgung: 2% 
• Instandhaltungskosten von 15,30 €/Jahr und Quadratmeter  
• Prognostizierte Mietsteigerung für die jeweilige Stadt  

Mieten und Kaufpreise sind rasant gestiegen. Der Kaufpreis die Beispielwohnung beträgt etwa 325.010 Euro = etwa 1.138 Euro im Monat. Im Vergleich dazu liegt die Miete für die Wohnung mit 988 Euro anfangs noch deutlich darunter. Allerdings: Im Verlauf der Zeit nähern sich Kreditrate und Miete durch die prognostizierte Mietsteigerung von fünf Prozent pro Jahr an. Im siebten Jahr treffen sie aufeinandertreffen. Ab diesem Zeitpunkt kostet die Mietwohnung mehr als die Eigentumswohnung.

Fazit für Berlin: Du würdest in Berlin durchschnittlich 35 Prozent mehr Miete zahlen, als du für die Bedienung des Kredits zahlen würdest.

Die Hansestadt preistechnisch sowohl beim Mieten als auch beim Kaufen auf einem hohen Niveau. Kaufpreis für unsere Beispielswohnung: 363.172 Euro = monatliche Rate von 1.423 Euro. Der durchschnittliche Mietpreis für unsere Beispielwohnung liegt der zehn Jahre bei 966 Euro. Die Differenz ist hoch, so dass die Miete die Kreditrate innerhalb des Betrachtungszeitraums nicht einholt. Im zehnten Jahr haben sich beide zwar angenähert, die Miete liegt mit 1.260 Euro aber noch immer elf Prozent unter der monatlichen Rate. Es dauert länger, bis die Bedienung des Kredits günstiger wird als die Mietsumme – schätzungsweise erst im 16. Jahr.

München ist immer noch der Spitzenreiter in Sachen Kauf- und Mietpreise. Für die  Beispielwohnung ergibt sich ein Kaufpreis von 591.448 Euro = monatlich 2.260 Euro. Im Gegensatz dazu liegt der Mietpreis mit 1.485 Euro, bewegt sich bei einer prognostizierten Mietsteigerung von fünf Prozent pro Jahr schnell nach oben. Kurz vor Ende der zehn Jahre treffen beide aufeinander. Ab dem zehnten Jahr ist es teurer, die Wohnung zu mieten, als die Kreditrate zu bedienen.

In der Main-Metropole liegt der Mietpreis anfangs bei 1.048 Euro. Der Kaufpreis hingegen beträgt 361.410 Euro = monatliche Rate von 1.411 Euro führt. Schon im achten Jahr treffen beide aufeinander. Während die Rate jedoch konstant bei 1.411 Euro liegt, steigt der Mietpreis immer weiter und die Schere zwischen Rate und Miete wird größer. Am Ende des Betrachtungszeitraums von zehn Jahren liegt der Mietpreis schließlich 15 Prozent über der Kreditrate.  

Köln startet mit einer Miete von 949 Euro. Der Kaufpreis für die Wohnung beträgt 291.324 Euro = monatliche Rate von 1.159 Euro. Die Rate ist also von vornherein nicht allzu weit von der Startmiete entfernt. Die prognostizierte Mietsteigerung von fünf Prozent pro Jahr treibt die Miete in die Höhe, während die Kreditrate konstant bleibt. Schon im sechsten Jahr treffen die beiden Posten aufeinander. Ab diesem Zeitpunkt ist die Kreditbelastung niedriger als die Mietbelastung.

In Düsseldorf zeichnet sich ein ähnliches Bild wie in Köln: Hier liegt die Miete zu Anfang bei 937 Euro und der Kaufpreis bei 306.844 Euro = monatliche Kreditrate beläuft sich auf 1.194 Euro. Schon im dritten Jahr wird die Miete vierstellig, und im sechsten Jahr überholt die Miete die Kreditrate. Zum Ende der zehnjährigen Zinsbindung liegt die Miete schließlich bei 1.454 Euro, das sind gut 22 Prozent mehr als die monatliche Kreditrate.  

Die Schwaben-Metropole zählt zu den höherpreisigen Städten. Es ergibt sich ein Kaufpreis von 345.517 Euro = monatliche Kreditrate von 1.368 Euro. Die Miete startet mit 1.000 Euro und ist somit bereits zu Beginn vierstellig. Für Stuttgart wird eine Mietsteigerung von „nur“ drei Prozent pro Jahr prognostiziert, deshalb nähern sich die beiden Preise langsamer an. Im zehnten Jahr liegt die Miete bei 1.304 Euro und somit etwa fünf Prozent unter der Kreditrate. Schätzungweise im zwölften Jahr würden sich Miete und Kreditrate treffen.

Die Stadt in Sachsen startet auf einem niedrigeren Niveau. Die Miete liegt nur bei 594 Euro, der Kaufpreis ist bei 199.850 Euro = monatliche Kreditrate von 822 Euro, sie liegt also noch deutlich über dem Mietpreis. Doch aufgrund der prognostizierten Mietsteigerung von fünf Prozent pro Jahr klettert die Miete immer weiter nach oben, bis sie schließlich im achten Jahr auf die Kreditrate trifft.

Ein Immobilienkauf sollte gut durchdacht sein. Neben den emotionalen Aspekten, wie der Wunsch nach einem eigenen Zuhause, spielen finanzielle Faktoren die wichtigste Rolle. Damit dein Kauf nicht zu einer finanziellen Belastung oder einer Enttäuschung wird, sind folgende Punkte entscheidend:

Ein solides Eigenkapital ist der Grundstein für einen erfolgreichen Immobilienkauf.

• Empfohlene Höhe: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sollten aus Eigenmitteln stammen.
• Warum ist Eigenkapital wichtig? Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto geringer ist die Kreditsumme und damit die monatliche Belastung. Zudem bieten Banken bessere Konditionen bei höherem Eigenkapital.
• Beispielrechnung: Für eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro benötigst du mindestens 80.000 Euro Eigenkapital (20 Prozent).

Neben dem Kaufpreis fallen weitere Kosten an, die du unbedingt einplanen solltest. Diese Nebenkosten können bis zu 12 Prozent des Kaufpreises ausmachen:

• Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
• Notarkosten: Etwa 1 bis 2 Prozent für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Grundbucheintragung.
• Maklergebühren: Wenn ein Makler involviert ist, können weitere 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises fällig werden.
• Sonstige Kosten: Eventuelle Gutachterkosten, Umzugskosten oder Gebühren für die Finanzierung.

Die Lage einer Immobilie beeinflusst nicht nur deine Lebensqualität, sondern auch den zukünftigen Wert der Immobilie.

• Attraktive Lagen: Nähe zu Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichem Nahverkehr erhöhen den Wert.
• Langfristige Planung: Denke daran, ob sich die Infrastruktur in der Region verbessern oder verschlechtern könnte.
• Tipp: Informiere dich über geplante Bauprojekte oder Veränderungen in der Region.

Eine solide Finanzierung ist essenziell, um deinen Immobilienkauf zu stemmen, ohne dich finanziell zu übernehmen.

• Monatliche Belastung: Die Kreditrate sollte maximal 35 Prozent deines Nettoeinkommens betragen, damit du genug Spielraum für andere Ausgaben hast.
• Zinsbindung: Bei niedrigen Zinsen empfiehlt sich eine lange Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren, um die monatlichen Raten kalkulierbar zu halten.
• Puffer einplanen: Lege einen finanziellen Puffer für unerwartete Kosten an, etwa für Reparaturen oder Modernisierungen.

Besonders bei älteren Immobilien solltest du den Zustand des Hauses oder der Wohnung genau prüfen lassen.

• Gutachter einschalten: Ein professioneller Gutachter erkennt Mängel wie feuchte Wände, veraltete Technik oder versteckte Schäden, die hohe Kosten verursachen können.
• Energieeffizienz: Lass den Energieausweis prüfen, um die zukünftigen Heiz- und Stromkosten abzuschätzen.
• Sanierungskosten: Kalkuliere mögliche Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten ein, bevor du dich für den Kauf entscheidest.

Überlege, ob die Immobilie auch in Zukunft deinen Bedürfnissen gerecht wird.

• Familienplanung: Reicht der Platz, wenn deine Familie wächst?
• Barrierefreiheit: Ist das Haus für das Alter geeignet oder gibt es Anpassungsmöglichkeiten?
• Berufliche Flexibilität: Kannst du die Immobilie halten, wenn sich dein Arbeitsplatz ändert?

Bevor du den Kaufvertrag unterschreibst, sollte dieser rechtlich geprüft werden.

• Notarielle Beurkundung: Der Vertrag wird beim Notar beurkundet, aber eine vorherige Prüfung durch eine:n Anwält:in oder einen unabhängigen Experten kann sinnvoll sein.
• Grundbucheintrag: Stelle sicher, dass der Grundbucheintrag alle Rechte und Pflichten (z. B. Wegerechte oder Hypotheken) korrekt wiedergibt.

Erkundige dich, ob du Förderungen oder günstige Kredite nutzen kannst.

• KfW-Förderprogramme: Beispielsweise für energieeffizientes Bauen oder Sanieren.
• Regionale Zuschüsse: Manche Bundesländer, der Staat oder Kommunen bieten spezielle Förderprogramme für Familien oder junge Käufer:innen.