Kom­bi-Fi­nan­zie­rung für Kauf und Mo­der­ni­sie­rung – loht sich das?

Ein Altbau mit Charme in guter Lage – dein Traum? Nur der Sanierungsbedarf schreckt dich noch ab? Damit bist du nicht allein. Viele Kaufsuchende zögern, weil sie die zusätzlichen Kosten nicht unterschätzen – und sich fragen, wie sich das alles finanzieren lässt. Die gute Nachricht: Wenn du Kaufpreis und Modernisierungskosten geschickt in einem Kredit bündelst, kannst du nicht nur alles auf einmal erledigen, sondern oft sogar Zinsen sparen.

In Deutschland ist rund die Hälfte aller Wohnhäuser vor 1978 gebaut worden – und viele davon brauchen eine Auffrischung: bessere Dämmung, neue Fenster oder ein modernes Heizsystem. Die Kosten dafür sind nicht zu unterschätzen. Je nach Zustand kann die Sanierung bis zu 40 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Klar, dass da schnell die Frage im Raum steht: Wie soll das alles finanziert werden, ohne dass der Kredit aus dem Ruder läuft? 

Die Lösung: Viele Banken bieten kombinierte Finanzierungen an, bei denen Kauf und Modernisierung zusammengefasst werden – und das oft zu überraschend günstigen Konditionen. Der Grund: Wenn durch die Sanierung der Wert der Immobilie steigt, sinkt für die Bank das Risiko. Und das wiederum führt zu besseren Zinskonditionen für dich. Unterm Strich heißt das: Du sparst dir einen separaten, meist teureren Modernisierungskredit – und hast alles in einem Paket.

Dass sich die clevere Kombination von Kauf und Modernisierung lohnt, zeigt auch eine aktuelle Untersuchung der Stiftung Warentest. In zwei Modellfällen wurde der Kauf eines Hauses zum Preis von 300.000 Euro durchgerechnet – jeweils mit zehnjähriger Zinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent:

Fall 1

Kaufpreis 300.000 € + 70.000 € Modernisierungskosten (davon 50.000 € wertsteigernd) = 370.000 € Gesamtkosten. Bei 70.000 € Eigenkapital wurde ein Kredit über 300.000 € benötigt. Der durchschnittliche Effektivzins lag bei 3,35 % (Stand Dez. 2024).

Fall 2

Kaufpreis 300.000 € + 100.000 € Modernisierungskosten (davon 80.000 € wertsteigernd) = 400.000 € Gesamtkosten. Bei 70.000 € Eigenkapital wurde ein Kredit über 330.000 € benötigt. Der durchschnittliche Effektivzins lag nur minimal höher bei 3,44 % (Stand Dez. 2024).

Das zeigt: Selbst ein um 30.000 Euro höherer Kredit für mehr Modernisierung führte kaum zu schlechteren Konditionen, solange der Wert der Immobilie entsprechend steigt.

Immer dann, wenn du größere Modernisierungsmaßnahmen planst, die den Wert des Hauses nachhaltig erhöhen. Dazu zählen typischerweise:
 

• Energetische Sanierungen (Dämmung von Dach/Fassade, neue Fenster, moderne Heizung)
• Erneuerung des Daches
• Ausbau von Dachboden oder Keller zur Wohnfläche
• Kernsanierungen 

Wird die Immobilie durch solche Maßnahmen deutlich aufgewertet, honorieren Banken das meist mit fairen Zinsen – selbst wenn der Finanzierungsbedarf insgesamt steigt. Anders sieht es bei Maßnahmen aus, die nicht zwingend als wertsteigernd gelten. Dazu gehören klassische Schönheitsreparaturen, der Einbau einer neuen Küche – die rechtlich oft als „mobil“ eingestuft wird – oder auch neue Wasserleitungen und altersgerechte Umbauten. Solche Vorhaben werden von Banken nicht immer im gleichen Maß anerkannt. 
 

Deshalb gilt: Sprich frühzeitig mit deiner Bank oder Baufinanzierungsberatung darüber, welche Maßnahmen als wertsteigernd eingestuft werden. Denn ob eine Sanierung letztlich als Investition oder als „reine Renovierung“ gilt, kann je nach Kreditinstitut unterschiedlich bewertet werden.

• Bedarf ermitteln: Lass den Modernisierungsbedarf von Fachleuten genau einschätzen.
• Kostenplan erstellen: Erarbeite eine detaillierte Kostenaufstellung (mit Angeboten oder als ISFP - individuellen Sanierungsfahrplan), da vielen Banken grobe Schätzungen nicht ausreichen.
• Angebote einholen: Wende dich mit Kaufwunsch und Kostenplan an mehrere Banken oder Kreditvermittler und erläutere dein Kombi-Vorhaben.
• Angebote vergleichen: Achte nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf alle Konditionen und die Gesamtkosten.
• Prioritäten anpassen: Besprich mit der Bank, welche Maßnahmen als wertsteigernd gelten. Sei bereit, die Reihenfolge oder den Umfang von Arbeiten leicht anzupassen, wenn dies zu deutlich besseren Kreditkonditionen führt.
  

Alle Angaben ohne Gewähr.