5 smar­te Ide­en für mehr Eigenkaptial

Der Traum vom eigenen Zuhause ist zum Greifen nah, aber das nötige Eigenkapital fehlt? Mit den passenden Strategien kannst du deine finanzielle Basis stärken und dir den Weg ins Eigenheim ebnen.

Zum Eigenkapital zählen zuallererst finanzielle Mittel, die kurzfristig verfügbar sind, wie Guthaben auf Tagesgeldkonten, Sparbüchern oder einem Bausparvertrag. Auch Geldmittel mit längeren Kündigungsfristen wie Sparverträge, Sparbriefe und Guthaben auf Festgeldkonten sind als Eigenkapital einsetzbar. Allerdings kann es sein, dass du den Zeitraum bis zur Fälligkeit mit einem kurzfristigen Kredit zwischenfinanzieren musst. Weitere Tricks, wie du deinem Eigenkapital Beine machst:

Ein Bausparvertrag war lange Zeit aus der Mode, erlebt aber seit dem Anstieg der Bauzinsen ein Comeback. Das Prinzip ist einfach: Du sparst regelmäßig eine bestimmte Summe an, bis der Vertrag zuteilungsreif ist. Dann erhältst du ein günstiges Darlehen. 

Dieses Darlehen kannst du bei manchen Banken (nicht bei allen) bereits frühzeitig als Eigenkapital anrechnen lassen – nicht nur die angesparte Summe. Warum? Weil das Bauspardarlehen meist niedrige Zinsen hat und im Grundbuch oft nur nachrangig eingetragen wird – oder sogar gar nicht. Dadurch gilt es für Banken unter bestimmten Bedingungen als risikoarme Finanzierungsquelle. 

Beispiel: Du hast einen Bausparvertrag mit einer Gesamtsumme von 50.000 Euro, davon bereits 20.000 Euro angespart. Die Bank könnte – unter bestimmten Voraussetzungen – den gesamten Betrag als Eigenkapital werten, weil das verbleibende Darlehen aus dem Bausparvertrag als sichere Refinanzierung dient. Das kann dir helfen, einen Kredit mit besseren Zinsen zu erhalten, weil du eine wichtige Kreditschwelle unterschreitest. 

Tipp: Falls deine Eltern einen alten, bereits zuteilungsreifen Bausparvertrag besitzen, können sie diesen an dich übertragen und dir das Darlehen zur Verfügung stellen. Dazu gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder wird der Vertrag auf deinen Namen umgeschrieben, oder deine Eltern beantragen das Darlehen selbst und leiten es an dich weiter. In beiden Fällen solltest du mit der Bausparkasse und deiner Bank klären, welche Bedingungen für eine Anerkennung als Eigenkapital gelten.

Der Staat fördert den Immobilienkauf durch zinsgünstige Kredite – besonders für Erstkäuferinnen und Erstkäufer sowie für energieeffiziente Gebäude. Der bekannteste ist der KfW-Wohneigentumskredit (Programm 124), der mit niedrigen Zinsen und langen Laufzeiten eine wertvolle Ergänzung zur Baufinanzierung sein kann. 

Da KfW-Kredite oft als risikoarm gelten, erkennen viele Banken sie als eigenkapitalähnliches Finanzierungsinstrument an. Entscheidend ist die Rangfolge der Gläubiger im Grundbuch: Da der KfW-Kredit meist nach dem Hauptdarlehen eingetragen wird, kann er für Banken wie Eigenkapital wirken. Zwar erfordert auch ein KfW-Kredit eine Absicherung durch eine Grundschuld, doch da er sich in der Regel an zweiter Stelle befindet, kann das deine Chancen auf bessere Konditionen erhöhen. 

Neben der KfW bieten viele Bundesländer eigene Förderprogramme an, zum Beispiel:

• Bayern: Bayernlabo-Darlehen mit besonders niedrigen Zinsen
• Nordrhein-Westfalen: Wohnraumförderprogramme für Familien mit geringerem Einkommen
• Hamburg: IFB Hamburg vergibt günstige Kredite für Erstkäuferinnen und Erstkäufer. 

Beispiel: Du nimmst einen KfW-Kredit über 50.000 Euro auf, um deine Baufinanzierung zu ergänzen. Deine Bank wertet diesen als stabilen Kapitalanteil, sodass du eine höhere Gesamtfinanzierung mit besseren Konditionen erhältst.

Ein Nachrangdarlehen bedeutet, dass dir eine dritte Person – meist Eltern oder Verwandte – Geld für die Finanzierung leiht. Der Vorteil: Da es im Grundbuch nach dem Hauptkredit der Bank eingetragen wird, zählt es oft als eigenkapitalähnliche Finanzierungsquelle. Auch hier gilt: Banken betrachten es als finanzielle Unterstützung, die das Risiko der Gesamtfinanzierung reduziert. Dadurch kannst du bessere Konditionen erhalten und deine Kreditwürdigkeit verbessern. 

Beispiel: Deine Eltern leihen dir 30.000 Euro und vereinbaren, dass du das Geld erst in zehn Jahren zurückzahlst. Die Bank könnte dies als eigenkapitalähnlich einstufen, da es deine finanzielle Stabilität erhöht. Allerdings hängt die Anerkennung von der jeweiligen Bank ab: Strenge Banken rechnen Nachrangdarlehen nicht als Eigenkapital, weil es sich letztlich um Fremdkapital handelt.

Wenn du ein Depot mit Aktien, Fonds oder ETFs besitzt, kannst du es als Sicherheit für die Baufinanzierung hinterlegen. Manche Banken akzeptieren ein gut diversifiziertes Wertpapierdepot als zusätzliche Sicherheit – besonders, wenn es nicht hochspekulativ ist.

Beispiel: Du hast ein ETF-Depot im Wert von 20.000 Euro. Anstatt es zu verkaufen, kannst du es der Bank als Sicherheit anbieten. Das reduziert dein Finanzierungsrisiko und verbessert deine Kreditkonditionen. 

Tipp: Einige Banken bieten auch Lombardkredite an – Kredite, die durch dein Depot besichert werden. Dabei solltest du jedoch beachten, dass Kursschwankungen den Wert deines Depots reduzieren können. In diesem Fall könnte die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangen oder die Rückzahlung des Kredits fordern. So kannst du deine Wertpapiere behalten und trotzdem die Finanzierung optimieren – solltest aber das Risiko eines möglichen Wertverlusts im Blick behalten.

Falls du bereits eine Immobilie besitzt oder planst, eine zu vermieten, kannst du deren zukünftige Mieteinnahmen als Eigenkapitalersatz nutzen. Mieteinnahmen sind zwar keine direkte Eigenkapitalquelle, aber sie können die Finanzierungsberechnung positiv beeinflussen. Viele Banken erkennen langfristige Mietverträge als stabile Einnahmequelle an und bewerten sie als Sicherheit. 

Beispiel: Du kaufst eine Wohnung zur Vermietung und hast bereits einen langfristigen Mietvertrag mit einer verlässlichen Mietpartei. Deine Bank berücksichtigt die erwarteten Mieteinnahmen und kann dir dadurch eine höhere Finanzierungssumme oder günstigere Zinsen genehmigen.

Alle Angaben ohne Gewähr.